KCN Lê Minh Xuân mở rộng: "Át chủ bài" 110ha của Khang Điền chính thức chuyển mình sau 10 năm

KCN Lê Minh Xuân mở rộng của Khang Điền đang bước vào giai đoạn đáng chú ý: dự án quy mô 109.9ha tại huyện Bình Chánh, TP.HCM hiện đang bảo đảm cho khoản vay dài hạn xấp xỉ 3,035 tỷ đồng tại MB.

Quy mô dự án và tiến độ pháp lý

KCN Lê Minh Xuân mở rộng nằm liền kề KCN và TTCN Lê Minh Xuân hiện hữu, với quy mô lao động dự kiến 10,000 người.

Dự án bắt đầu xuất hiện trong báo cáo tài chính của Khang Điền từ năm 2015, sau thương vụ thâu tóm BCCI. Đây là một trong hơn 20 dự án Khang Điền tiếp nhận sau M&A và cũng là một trong những dự án triển khai kéo dài nhất, khi hiện vẫn chủ yếu ở giai đoạn hoàn thiện pháp lý, bồi thường và đầu tư hạ tầng.

Chi phí dở dang tăng mạnh qua các năm

Nằm trong hàng tồn kho, dự án được hạch toán chủ yếu vào chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Chi phí này tăng từ 222.4 tỷ đồng năm 2016 lên 271.6 tỷ đồng năm 2017; 426.6 tỷ đồng năm 2018; 629.5 tỷ đồng năm 2019; 694.5 tỷ đồng năm 2020; 746.8 tỷ đồng năm 2022 và lên gần 1,735 tỷ đồng vào cuối năm 2025. Đến cuối quý 1/2026, giá trị dở dang tiếp tục tăng lên hơn 1,842 tỷ đồng.

Trong giai đoạn đầu, Khang Điền chủ yếu triển khai hạ tầng cơ bản. Năm 2016, Công ty phát sinh hơn 783 tỷ đồng cam kết đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật tại khu công nghiệp. Đến năm 2022, một phần chi phí đầu tư hơn 48 tỷ đồng đã được quyết toán và chuyển sang tài sản cố định hữu hình.

Doanh thu và dòng tiền từ khu công nghiệp

Dự án cũng đã ghi nhận doanh thu từ cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp theo cả hai phương thức: ghi nhận một lần và phân bổ theo thời gian thuê.

Năm 2017, Khang Điền ghi nhận 202.3 tỷ đồng doanh thu từ KCN Lê Minh Xuân; năm 2019 tiếp tục có thêm 52.8 tỷ đồng doanh thu một lần.

Khoản doanh thu chưa thực hiện liên quan đến tiền thuê đất trả trước cũng giảm dần theo tiến độ ghi nhận. Nếu cuối năm 2016 số dư còn hơn 210 tỷ đồng thì đến cuối quý 1/2026 chỉ còn khoảng 25.9 tỷ đồng, chủ yếu là phần dài hạn, bên cạnh chi phí cải tạo khu công nghiệp đang chờ phân bổ khoảng 1.1 tỷ đồng.

Vai trò trong cấu trúc tài chính của Khang Điền

Đáng chú ý, vai trò của KCN Lê Minh Xuân mở rộng trong cấu trúc tài chính của Khang Điền đã thay đổi rõ rệt sau hơn một thập kỷ: từ một dự án hạ tầng cơ bản trở thành tài sản bảo đảm cho các khoản vay hàng ngàn tỷ đồng tại ngân hàng.

Giai đoạn 2014-2015, dự án chủ yếu liên quan đến khoản vay phục vụ Nhà máy xử lý nước thải tập trung tại KCN. Khi đó, Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP.HCM (HFIC) là bên cho vay, còn Sacombank phát hành thư bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của Khang Điền. Để được bảo lãnh, Công ty phải ký quỹ 4.3 tỷ đồng tiền gửi tại Sacombank. Khoản vay này có dư nợ khoảng 2.6 tỷ đồng cuối năm 2015 với lãi suất 8.2%/năm.

Sang giai đoạn 2016-2022, khi dự án mở rộng được đẩy mạnh, quyền sử dụng đất tại KCN bắt đầu được dùng làm tài sản thế chấp trực tiếp để huy động vốn đầu tư hạ tầng. OCB trở thành bên cấp tín dụng chính cho dự án. Năm 2017, 109.91ha đất thuộc KCN Lê Minh Xuân mở rộng được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại OCB - Chi nhánh Quận 4. Đến năm 2020, dư nợ liên quan đến dự án tại OCB tăng lên 650 tỷ đồng.

Từ năm 2021 trở đi, hình thức bảo đảm thay đổi khi các báo cáo bắt đầu ghi nhận “quyền tài sản phát sinh từ dự án” thay cho việc chỉ thế chấp quyền sử dụng đất. Dự án đã bắt đầu hình thành các quyền lợi kinh tế và dòng tiền tương lai từ hoạt động cho thuê hạ tầng công nghiệp.

Trong giai đoạn 2025 - quý I/2026, MB (MBB) thay thế OCB trở thành ngân hàng nhận thế chấp chính của dự án. Tính đến ngày 31/03/2026, KCN Lê Minh Xuân mở rộng đang bảo đảm cho khoản vay dài hạn lên tới xấp xỉ 3,035 tỷ đồng tại MB - Chi nhánh Sở Giao dịch 2.

Giai đoạn 1 đã có sổ, đang triển khai hạ tầng

Khác với giai đoạn trước, tài sản bảo đảm hiện nay ngoài quyền sử dụng đất còn có toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng giai đoạn 1. Khoản tín dụng này đồng thời phục vụ tài trợ cho nhiều dự án khác của Khang Điền như Khu dân cư 11A và Tân Tạo A.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, ông Vương Văn Minh - Tổng Giám đốc KDH cho biết KCN Lê Minh Xuân mở rộng giai đoạn 1 với diện tích 89ha đã hoàn tất thủ tục pháp lý, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện Công ty đang triển khai xây dựng hạ tầng.

Dự án có kết nối qua trục Trần Đại Nghĩa và cách tuyến Vành đai 3 khoảng 3km. Tuyến này dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Khang Điền đang làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thu hút đầu tư nhà máy, nhà xưởng và kho bãi, kỳ vọng ghi nhận kết quả kinh doanh từ cuối năm 2026 và đầu năm 2027.

Bạn nghĩ sao về bước chuyển của KCN Lê Minh Xuân mở rộng? Comment bên dưới nhé!