Hệ số điều chỉnh giá đất TPHCM từ 1/7: Tác động gì?

TPHCM đang lấy ý kiến dự thảo áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) từ ngày 1/7. Điểm đáng chú ý: cơ chế này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cách xác định giá đất, tiền sử dụng đất và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Hệ số K để làm gì?

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, việc lấy ý kiến người dân, chuyên gia, doanh nghiệp và nhà quản lý nhằm giúp giá đất tiệm cận giá thị trường, khơi thông nguồn lực đất đai và hỗ trợ giải ngân vốn đầu tư công.

Thực tế hiện nay, dù bảng giá đất đã dần sát hơn với giá giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường, nhưng vẫn còn chênh lệch đáng kể so với giá chuyển nhượng thực tế.

Nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp, giá đất tính nghĩa vụ tài chính có thể thấp hơn thực tế, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước hoặc phát sinh bất cập trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Vì sao cần áp dụng hệ số K?

Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế Đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, giá đất xác định quá thấp sẽ làm giảm nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Ngược lại, nếu giá đất quá cao sẽ làm tăng gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến đầu tư, sản xuất và đời sống người dân. Vì vậy, hệ số K được xem là công cụ để cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Ngoài ra, hệ số K còn giúp hạn chế tranh chấp, khiếu nại về giá đất, đặc biệt trong bồi thường và giải phóng mặt bằng. Khi giá đất minh bạch và phù hợp thực tế địa phương, mức độ đồng thuận thường sẽ cao hơn.

Việc này cũng giúp đơn giản hóa quá trình xác định giá đất cụ thể. Thay vì định giá riêng từng trường hợp, cơ quan quản lý có thể áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất, từ đó tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm thủ tục hành chính.

Dự thảo quy định hệ số K như thế nào?

Theo dự thảo, hệ số K sẽ điều chỉnh giá đất cho 168 phường, xã, đặc khu tại TPHCM, theo từng tuyến đường đối với 2 loại đất gồm đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.

Đất phi nông nghiệp

Đối với đất phi nông nghiệp gồm đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ, ở vị trí 1 thì hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được quy định tại cột 8, cột 9, cột 10 của phụ lục I kèm theo.

Ở vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 thì xác định bằng hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại cột 8, cột 9, cột 10 của phụ lục I kèm theo.

Riêng hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ trong Khu Công nghệ cao quy định tại khoản 7 Điều 6 Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND ngày 26/12/2025 là 1 lần.

Đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, xã, hệ số K được quy định tại cột 11 của Phụ lục I kèm theo.

Hệ số theo quy hoạch được tính ra sao?

Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch đối với các loại đất ban hành kèm theo Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND ngày 26/12/2025 của HĐND TPHCM được quy định theo từng hệ số sử dụng đất.

Cụ thể, các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất nhỏ hơn 4 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1 lần.

Với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 4 lần đến dưới 5 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,1 lần.

Với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 5 lần đến dưới 6 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,2 lần.

Với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 6 lần đến dưới 7 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,3 lần.

Theo nguyên tắc trên, cứ mỗi bước tăng thêm 1 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch tăng thêm 0,1 lần.

3 tuyến đường có giá đất ở cao nhất TPHCM đang được tính thế nào?

Theo dự thảo, tại 3 tuyến đường có giá đất ở cao nhất TPHCM gồm Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, hệ số K đều là 1,39.

Tiền sử dụng đất ở 3 tuyến đường này sẽ được tính bằng giá đất quy định tại bảng giá đất là 687,2 triệu đồng/m2 x hệ số K (1,39).

Bạn nghĩ sao về cách áp dụng hệ số K này tại TPHCM? Comment bên dưới nhé!