Hé lộ nghịch lý tại Bất động sản Tiến Phước: Vốn điều lệ nghìn tỷ nhưng chỉ có 1 lao động, “dày đặc” các thương vụ thế chấp tài sản tại ngân hàng
Tập đoàn Keppel mới đây đã khởi kiện ba đối tác trong liên doanh triển khai dự án Empire City ra Trung tâm Trọng tài Quốc tế Singapore (SIAC), liên quan đến khoản phí sử dụng đất bổ sung khoảng 6.900 tỷ đồng tại Thủ Thiêm.
Chủ dự án Empire City nợ hơn 6.972 tỷ đồng phải nộp tiền thuế đất
Trước hết hãy nói về việc Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương – Chủ đầu tư tòa tháp 88 tầng ở Thủ Thiêm - Empire City nợ hơn 6.972 tỷ đồng phải nộp tiền thuế đất được Nhà nước giao và hơn 1.648 tỷ đồng tiền thuế nợ trên 90 ngày.
Cơ quan thuế TPHCM vừa có văn bản số 7211/TB-TPHCM thông báo sẽ áp dụng biện pháp tạm hoãn xuất cảnh đối với ông Võ Sỹ Nhân - người đại diện pháp luật Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương.
Theo đó, tính tới ngày 26/3, Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương còn nợ tiền thuế, tiền phạt, tiền chậm nộp hơn 6.972 tỷ đồng.
Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương là liên doanh giữa Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH bất động sản Trần Thái với đối tác nước ngoài là Keppel Land (của Singapore) và Gaw Capital Partners (có trụ sở tại Hồng Kông). Vào cuối tháng 6/2015, UBND TPHCM đã trao giấy chứng nhận đầu tư cho dự án Empire City, với tổng vốn đầu tư 1,2 tỷ USD.
Tập đoàn Keppel khởi kiện BĐS Tiến Phước
Ngày 27/4/2026, Keppel Ltd. công bố công ty con Corredance Pte. Ltd. (CD) đã nộp thông báo trọng tài lên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Singapore (SIAC) chống lại ba đối tác gồm Denver Power Ltd, Công ty Cổ phần Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái.
Nội dung khởi kiện tập trung vào các khiếu nại liên quan đến thỏa thuận đầu tư ký ngày 2/3/2016 giữa các bên tại Liên doanh Thành phố Đế Vương. Tranh chấp phát sinh sau khi liên doanh này nhận thông báo xác định khoản tiền sử dụng đất bổ sung trị giá khoảng 6.877 tỷ đồng vào cuối năm 2025.
Phía Keppel yêu cầu các đối tác phải chịu hoàn toàn trách nhiệm và bồi hoàn mọi tổn thất phát sinh liên quan đến nghĩa vụ tài chính này.
Hé mở về BĐS Tiến Phước
Liên quan đến nhiệm vụ tài chính này. Trong số những người bị buộc tội, cái tên Công ty Bất động sản Tiến Phước được chú ý.
BĐS Tiến Phước được biết đến là một thành viên của hệ sinh thái Tiến Phước. Ngoài dự án Empire City nói trên, BĐS Tiến Phước còn được biết đến là chủ đầu tư của một loạt dự án đáng chú ý như Khách sạn Le Meridien (Quận 1), Khu dân cư Long Trường (Quận 9), Khu dân cư Senturia Vườn Lài (Quận 12), Khu dân cư Senturia Nam Sài Gòn (Bình Chánh), Palm Heights (Quận 2), Senturia An Phú (Quận 2).
Tháng 10 năm 2017, doanh nghiệp này đã tăng vốn điều lệ từ 1.500 tỷ đồng lên 2.018 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông sáng lập ghi nhận Chủ tịch Nguyễn Thành Lập nắm giữ 60% vốn điều lệ, 40% còn lại được chia cho các cổ đông khác.
Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất nằm ở chỗ, dù sở hữu vốn điều lệ hàng ngàn tỷ đồng, nhưng tính đến ngày 23 tháng 6 năm 2025, tổng số lao động đăng ký kinh doanh của công ty chỉ có 1 người.
Không chỉ đối mặt với giới pháp lý quốc tế, cổ phần của bất động sản của Tiến Phước cũng liên tục bị mang ra thế chấp. Cụ thể, đến cuối năm 2024, hơn 121 triệu cổ phần của công ty đã trở thành tài sản bảo hiểm tại OCB, chi nhánh TP. Hồ Chí Minh.
Tính đến ngày 27 tháng 2 năm 2026, Chủ tịch Nguyễn Thành Lập tiếp tục sử dụng hơn 70,6 triệu cổ phần khác để tạo ra tài sản bất động sản tại ngân hàng này.
Nhìn vào bức tranh tài chính của Tập đoàn Tiến Phước, mặc dù tài sản của chủ sở hữu đã tăng lên 2.728 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2025, tổng nợ phải trả đã tăng lên gần 10.114 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ trên tài sản của chủ sở hữu cao gấp 3,71 lần so với mức an toàn trung bình.
Liệu việc sử dụng nguồn tài chính khổng lồ để xây dựng hệ sinh thái Tiến Phước có khả thi trước những rủi ro chuyển giao khi sức mạnh của các đối tác nước ngoài được giải phóng? Liệu sức mạnh thực sự của Tiến Phước Phước có đủ để giúp họ vượt qua thách thức tài chính trong dự án Empire City?
Dày đặc các thương vụ thế chấp tại ngân hàng
Việc đối mặt với áp lực tài chính đã khiến BĐS Tiến Phước phải xoay sở bằng cách mang vốn góp của mình tại các doanh nghiệp thế chấp tại các ngân hàng để vay vốn.
Đơn cử như tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) - Chi nhánh TP.HCM, Bất động sản Tiến Phước đã đem cầm cố là phần vốn góp chiếm 88,038% vốn điều lệ của Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương, được xác lập theo hợp đồng cầm cố số 0311.03/2024/BĐ ký ngày 28/12/2024.
Động thái này cho thấy doanh nghiệp tiếp tục sử dụng tài sản tài chính dưới dạng quyền sở hữu vốn tại công ty con hoặc công ty liên kết để bảo đảm cho các nghĩa vụ tín dụng, thay vì thế chấp trực tiếp bất động sản.
Việc mang toàn bộ phần vốn góp chi phối tại Nguyên Phương ra cầm cố cũng phản ánh mức độ gắn kết giữa hoạt động huy động vốn và danh mục đầu tư của Tiến Phước, đồng thời cho thấy cổ phần tại các pháp nhân dự án vẫn đang là nguồn tài sản bảo đảm quan trọng trong chiến lược tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ.
Đến ngày 13/10/2025, BĐS Tiến Phước đã tiến thành thay đổi thông tin tài sản bảo đảm, theo đó tỷ lệ vốn góp được đem cầm cố đã tăng từ 88,038% lên 99,95% vốn điều lệ của Bất động sản Nguyên Phương.
Mới đây nhất, đến ngày 13/5/2026, số vốn góp nói trên tiếp tục được tăng 99,95% lên 99,97% vốn điều lệ của Nguyên Phương căn cứ theo lần thay đổi đăng ký doanh nghiệp thứ 6 ngày 5/5/2026. Như vậy, gần như toàn bộ quyền sở hữu của Tiến Phước tại pháp nhân này đã được đưa vào diện bảo đảm cho các nghĩa vụ tín dụng tại OCB.
Diễn biến này cho thấy Tiến Phước tiếp tục gia tăng mức độ ràng buộc của tài sản đầu tư tại Bất động sản Nguyên Phương trong cấu trúc bảo đảm tín dụng, đồng thời phản ánh xu hướng doanh nghiệp bất động sản sử dụng quyền sở hữu tại các công ty dự án làm tài sản thế chấp quan trọng nhằm duy trì nguồn vốn và đáp ứng các cam kết tài chính với ngân hàng. Việc tỷ lệ vốn góp được cầm cố liên tục tăng qua các lần điều chỉnh cũng cho thấy vai trò ngày càng lớn của Nguyên Phương trong danh mục tài sản bảo đảm của Tiến Phước.
Ngoài OCB, tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB), BĐS Tiến Phước đã thế chấp một phần quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu nhà ở Tiến Phước thuộc Khu đô thị mới Nam Thành phố (xã Bình Hưng, TP.HCM) để bảo đảm các nghĩa vụ tài chính tại nhà băng này.
Theo hồ sơ, tài sản bảo đảm không phải là bất động sản hữu hình mà là quyền tài sản gắn với dự án, bao gồm quyền khai thác, quản lý dự án, quyền hưởng các khoản phải thu hiện tại và tương lai, các nguồn thu từ hoạt động kinh doanh, khai thác dự án cũng như các lợi ích kinh tế phát sinh khác liên quan đến phần dự án được thế chấp. Đây là loại tài sản bảo đảm thường được các chủ đầu tư sử dụng nhằm tận dụng dòng tiền và giá trị thương mại kỳ vọng của dự án để tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Hồ sơ cũng cho thấy quyền tài sản được thế chấp gắn với một số quyết định quy hoạch và chấp thuận đầu tư quan trọng của dự án tại Khu 3 – Lô số 1 – Khu 9A thuộc Khu đô thị mới Nam Thành phố.