Gói vay lãi suất thấp "giăng bẫy nợ" người mua nhà

Các gói vay mua nhà lãi suất thấp đang được tung ra dày đặc để kích cầu, nhưng phía sau ưu đãi là nguy cơ “bẫy nợ” nếu người mua không tính kỹ dòng tiền dài hạn.

Cuộc đua ưu đãi đang lan rộng

Trong bối cảnh thanh khoản chững lại, giao dịch giảm tốc và người mua còn nghe ngóng, nhiều chủ đầu tư không còn cạnh tranh bằng câu chuyện tăng giá như trước mà chuyển sang hỗ trợ tài chính.

Các chính sách phổ biến hiện nay gồm: hỗ trợ lãi suất vay, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp, ân hạn nợ gốc hoặc thiết kế phương án trả góp để giảm áp lực vốn ban đầu.

Ở nhiều khu vực, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao trong khi thu nhập chưa theo kịp, khiến khả năng sở hữu nhà ngày càng khó hơn, nhất là tại các đô thị lớn.

Những dự án nào đang áp ưu đãi?

Tâm điểm nguồn cung mới hiện tập trung ở khu vực Bình Dương (cũ), nơi được xem là “vùng trũng” của thị trường căn hộ vừa túi tiền. Nhiều dự án đang ra hàng với mức giá dao động từ 40-55 triệu đồng/m2.

Khải Hoàn Land công bố dự án Khải Hoàn Imperial với giá gần 50 triệu đồng/m2. Tập đoàn Lê Phong đưa ra thị trường hơn 1.000 căn hộ The Emerald Garden với mức giá từ 40 triệu đồng/m2. Tập đoàn Bcons giới thiệu dự án Bcons New Sky Bình Dương với giá từ 55 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, Phú Đông Group chào bán dự án Phú Đông SkyOne với chính sách lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm. Dự án The Aspira của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise cho phép khách hàng chỉ thanh toán 50% giá trị căn hộ để nhận nhà, phần còn lại trả dần từ 6,8 triệu đồng/tháng.

Ở Tây Ninh, Công ty Seaholings triển khai chính sách mạnh tay cho dự án Destino Centro khi người mua chỉ cần khoảng 20% vốn tự có đến lúc nhận nhà, được hỗ trợ lãi suất 0% tối đa 24 tháng, ân hạn nợ gốc và miễn phí phạt trả nợ trước hạn.

Ngay cả phân khúc cao cấp cũng tham gia cuộc đua kích cầu. Tại dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, chủ đầu tư Vinhome đưa ra gói “5 năm không lãi suất”, với lãi vay từ 3,3-7,8%/năm tùy thời hạn và cam kết lãi suất thả nổi không vượt quá 9%/năm ở các năm sau.

Vì sao chủ đầu tư không giảm giá trực tiếp?

Điều đáng chú ý là phần lớn chủ đầu tư hiện không chọn giảm giá bán trực tiếp. Thay vào đó, họ dùng chính sách tài chính để tạo cảm giác “dễ mua hơn” cho khách hàng.

Cách làm này giúp giữ mặt bằng giá, tránh tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền trên thị trường, nhưng vẫn kích thích nhu cầu mua nhà.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý, xây dựng đến giai đoạn “chín muồi” nên buộc phải ra hàng để thu hồi vốn. Trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản chưa thực sự dễ dàng và chi phí tài chính tăng lên, doanh nghiệp càng không thể kéo dài thời gian chờ đợi.

Rủi ro nằm ở đâu?

Theo chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh, nhiều chủ đầu tư đang tung ra các gói vay ưu đãi 5-6%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất huy động ngân hàng để kích cầu.

Mức lãi thấp giúp giảm áp lực ban đầu, nhưng rủi ro sẽ xuất hiện khi hết thời gian ưu đãi và lãi suất chuyển sang thả nổi theo thị trường.

“Nếu không tính kỹ cấu trúc khoản vay, người mua rất dễ rơi vào trạng thái hụt dòng tiền khi lãi suất tăng”, ông Minh cảnh báo.

Chuyên gia tài chính - bất động sản Lê Quốc Kiên cũng cho rằng bản chất của nhiều chương trình ưu đãi hiện nay là chi phí hỗ trợ đã được tính vào giá bán sản phẩm. Khi hết thời gian hỗ trợ, lãi suất thả nổi có thể cao hơn mặt bằng thông thường, trong khi người mua thường bị ràng buộc với ngân hàng tài trợ dự án hoặc chịu phí tất toán trước hạn cao.

Người mua cần chuẩn bị gì?

Giới chuyên gia khuyến nghị người mua cần lập kế hoạch tài chính dài hạn tối thiểu 3-10 năm thay vì chỉ nhìn vào ưu đãi ngắn hạn.

Tỷ lệ vốn tự có nên duy trì ở mức 50-60%. Nếu tận dụng lãi suất ưu đãi để tăng tỷ lệ vay, phần tiền còn lại cần được giữ như “vùng đệm tài chính”, đủ khả năng trả nợ trong 1-3 năm nếu thu nhập bị gián đoạn.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó giám đốc chiến lược và đối ngoại Smartland, cho rằng người mua nên ưu tiên các dự án sở hữu vị trí “không thể thay thế”, như ven sông hoặc gần các đại hạ tầng.

Theo ông Đăng, việc chấp nhận mua cao hơn 10-15% cho một dự án hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch sẽ an toàn hơn nhiều so với việc săn hàng giá rẻ tiềm ẩn rủi ro.

Có thể thấy, trong bối cảnh giá nhà còn cao và lãi suất chưa thực sự ổn định, cuộc đua kích cầu hiện nay là con dao hai lưỡi. Lợi ích thì rõ, nhưng nếu không tính kỹ, người mua rất dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Bạn nghĩ sao về các gói vay ưu đãi này? Comment bên dưới nhé!