Giá thuê mặt bằng Hà Nội giảm 37% ở các quận lõi

Giá thuê mặt bằng Hà Nội tại các phường trung tâm như Cát Linh, Kim Mã, Bùi Thị Xuân đang giảm từ 13% đến 37%. Làn sóng trả mặt bằng cũng lan rộng ở nhiều tuyến phố lõi như Phố Cổ, Đống Đa, Cầu Giấy.

Mặt bằng phố lõi Hà Nội đang “hạ nhiệt” rõ rệt

Dạo qua nhiều tuyến phố sầm uất ở Hà Nội lúc này, hình ảnh dễ thấy không còn là cảnh đông đúc thường thấy, mà là những tấm biển cho thuê nhà, sang nhượng mặt bằng xuất hiện ngày càng nhiều.

Tình trạng này đã manh nha từ trước khi chi phí vận hành tăng cao và sức mua yếu đi. Nhưng từ cuối năm 2025, khi thành phố siết chặt trật tự đô thị, xử lý lấn chiếm vỉa hè, diễn biến càng nhanh và rõ hơn.

Vì sao nhiều cửa hàng phải rút lui?

Với nhiều hộ kinh doanh nhỏ, đặc biệt là nhóm F&B, vỉa hè không chỉ là không gian phụ trợ mà gần như là “nguồn sống”. Khi không gian này bị siết chặt, doanh thu lập tức bị ảnh hưởng.

Anh Trần Bình Dương, chủ một tiệm đồ uống, cho biết mô hình của anh phụ thuộc hoàn toàn vào không gian ngoài trời. Sau khi vỉa hè bị siết chặt, lượng khách giảm 2/3, anh phải cắt giảm một nửa nhân sự và tự đi giao hàng vào giờ cao điểm.

Chị Minh Trang, chủ quán nướng, cũng đang tính trả mặt bằng trước thời hạn vì mặt bằng bên trong quá nhỏ, không có vỉa hè thì gần như không thể phục vụ khách. Doanh thu gần như bằng không.

Chủ nhà cũng khó giữ khách thuê

Không chỉ người thuê lao đao, nhiều chủ nhà cũng đứng ngồi không yên. Anh Minh Vũ, chủ nhà trên phố Giảng Võ, cho biết đã giảm giá thuê 20% từ mức 40-50 triệu đồng/tháng nhưng vẫn khó giữ khách. Để có tiền trả lãi ngân hàng đầu tư vào căn nhà, anh phải làm thêm đủ nghề để bù đắp phần thu nhập thiếu hụt.

Thị trường đang dịch chuyển sang đâu?

Theo dữ liệu từ các kênh bất động sản trực tuyến, mức độ quan tâm phân khúc nhà phố tại Hà Nội đã giảm 22% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, thương mại điện tử và các trung tâm thương mại tích hợp đang chiếm ưu thế hơn.

Bà Võ Thị Phương Mai, Giám đốc dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam, cho rằng trước đây khách thuê chấp nhận chi đậm để hiện diện ở trung tâm nhằm lấy thương hiệu. Nhưng nay, hiệu quả khai thác nhà phố đã giảm rõ rệt.

Trường hợp anh Thái Hoàng, 39 tuổi, vừa đóng cửa shop thời trang nam trên phố Thái Hà là một ví dụ. Dù chủ nhà đã giảm giá, anh vẫn quyết định thanh lý đồ đạc để chuyển hẳn sang bán hàng qua TikTok Shop và Shopee vì doanh thu không đủ trả tiền mặt bằng.

Góc nhìn chuyên gia: Cuộc sàng lọc tự nhiên

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định việc điều chỉnh giảm giá thuê là khó tránh khỏi. Khi dòng tiền thụ động bị gián đoạn, giá trị bất động sản khu vực cũng sẽ đi xuống theo sức hút kinh doanh.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cũng ủng hộ việc siết chặt vỉa hè để đảm bảo mỹ quan đô thị, đồng thời gợi ý có thể thí điểm các khu kinh doanh tập trung để tiểu thương vẫn có cơ hội làm ăn, Nhà nước thu được thuế và phí, và dễ kiểm soát vệ sinh an toàn thực phẩm.

Làn sóng trả mặt bằng hiện nay không chỉ là một hiện tượng ngắn hạn, mà còn cho thấy sự thay đổi của mô hình kinh doanh dựa vào vỉa hè. Với cả chủ nhà lẫn người thuê, bài toán lúc này là phải thích ứng nhanh với kinh tế số nếu không muốn bị đào thải.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng phố lõi hiện nay? Comment bên dưới nhé!