Giá căn hộ trung tâm TP.HCM tăng 53% sau một năm

Giá căn hộ trung tâm TP.HCM trong quý I/2026 đã chạm gần 7.300 USD/m2, tăng 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung mới tại khu lõi chỉ còn khoảng 1.200 căn, giảm mạnh so với các quý trước.

Thị trường TP.HCM đang phân hóa rõ

Theo báo cáo TP.HCM MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield, khu vực lõi TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong 3 tháng đầu năm, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2025.

Ngược lại, các khu vực thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nay là các cực tăng trưởng mới của TP.HCM mở rộng, ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới cùng hơn 6.100 giao dịch thành công.

Nguồn cung trung tâm đang nghiêng về phân khúc cao

Hoạt động mở bán mới tại khu lõi chủ yếu tập trung ở khu Đông, chiếm hơn 80% tổng nguồn cung, còn khu Nam đóng góp gần 20%.

Cơ cấu sản phẩm cũng nghiêng mạnh về phân khúc giá cao: căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% tổng nguồn cung mới, phần còn lại là cao cấp. Phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

Một số dự án nổi bật được tung ra trong quý gồm Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place và Sunshine Sky City.

Giá tăng mạnh, thanh khoản giảm

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm trong quý I/2026 đạt gần 7.300 USD/m2, tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận tại thị trường căn hộ TP.HCM.

Đáng chú ý, con số này mới chỉ là giá niêm yết trên thị trường sơ cấp, chưa bao gồm các chương trình ưu đãi, chiết khấu hoặc hỗ trợ thanh toán từ chủ đầu tư.

Về giao dịch, khu vực lõi chỉ đạt dưới 1.000 căn hộ, tương đương khoảng 25% nguồn cung mở bán trong quý. Tỷ lệ hấp thụ giảm 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm trước.

Vì sao người mua thận trọng hơn?

Nguyên nhân chính đến từ sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu thực. Thị trường đang thiếu các sản phẩm có mức giá phù hợp với nhóm khách hàng trung lưu, trong khi phần lớn nguồn hàng mới lại thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng cùng chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn cũng khiến người mua cân nhắc lâu hơn trước khi xuống tiền.

Cực tăng trưởng mới đang hút người mua

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM đang chuyển từ mô hình tăng trưởng tập trung sang mô hình đa cực.

Khi áp lực giá tại trung tâm ngày càng lớn, nhiều người mua đã mở rộng phạm vi tìm kiếm ra xa hơn. Lợi thế về quỹ đất, nguồn cung mới dồi dào, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mức giá dễ tiếp cận hơn đang giúp các cực tăng trưởng mới trở thành điểm đến của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Số liệu hơn 7.000 căn hộ mới cùng hơn 6.100 giao dịch tại các khu vực vệ tinh trong quý I là minh chứng rõ cho xu hướng này.

Triển vọng sắp tới của thị trường

Cushman & Wakefield cho rằng mặt bằng giá căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới do áp lực chi phí đầu vào, giá đất và chi phí vốn gia tăng.

Bên cạnh đó, dòng tiền từ các nhà đầu tư ngoài khu vực, đặc biệt là nhóm khách hàng phía Bắc, đang có xu hướng quay lại thị trường trung tâm với kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng sau thời gian dài nguồn cung hạn chế.

Sau quá trình mở rộng địa giới hành chính, thị trường TP.HCM được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên 3 yếu tố nền tảng: cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng hợp lý và tháo gỡ các nút thắt pháp lý.

Trong bức tranh đó, khu vực lõi vẫn giữ vai trò dẫn dắt về giá trị và thanh khoản, còn các cực tăng trưởng mới sẽ ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và tạo động lực cho chu kỳ phát triển tiếp theo.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá căn hộ trung tâm TP.HCM hiện nay? Comment bên dưới nhé!