Dòng tiền vào bất động sản cải thiện nhưng vẫn thận trọng

Dòng tiền vào bất động sản đang cải thiện nhưng vẫn thận trọng, với tín dụng tăng, FDI nhích lên, còn trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức thấp và phân hóa rõ.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh, đạt 2.235.305 tỷ đồng

Theo báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý 1/2026 của Bộ Xây dựng, tính đến 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.235.305 tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý 4/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dòng vốn này chủ yếu tập trung vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở, chiếm 35% tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản, tăng 24,1% so với quý 4/2025. Các phân khúc như khu công nghiệp, nghỉ dưỡng và quyền sử dụng đất cũng có tăng trưởng nhưng tốc độ thấp hơn.

Trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức thấp?

Ở kênh trái phiếu doanh nghiệp, trong hai tháng đầu năm 2026, thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, với tổng giá trị phát hành chỉ khoảng 3.000–4.000 tỷ đồng/tháng.

Riêng nhóm bất động sản phát hành khá hạn chế: tháng 1 đạt 190 tỷ đồng (5,12%), tháng 2 đạt 79,5 tỷ đồng (2,35%). Tuy nhiên, sang tháng 3/2026, thị trường tăng mạnh lên 16.310,1 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 10.195,5 tỷ đồng (62,51%).

Bộ Xây dựng nhận định thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa bền vững, khi sự cải thiện chủ yếu đến từ giao dịch nhỏ lẻ; nhóm bất động sản vẫn thận trọng và chưa thực sự khơi thông trở lại, nhất là với các doanh nghiệp có mức độ rủi ro tín dụng cao hơn.

FDI vào bất động sản đã có tín hiệu cải thiện

Trong hai tháng đầu năm 2026, dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì xu hướng ổn định, quy mô đăng ký và giải ngân chưa biến động lớn do yếu tố mùa vụ đầu năm và thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư.

Sang tháng 3/2026, FDI ghi nhận mức tăng rõ rệt, với vốn đăng ký khoảng 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ năm 2025, vốn giải ngân đạt 5,4 tỷ USD.

Đáng chú ý, sau 3 tháng, tỷ trọng FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt 7,2%, tương ứng 389,5 triệu USD trong tổng số vốn FDI thực hiện.

Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì trong giai đoạn này?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh và dòng vốn mang tính chọn lọc, lợi thế đang nghiêng về các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững, pháp lý minh bạch và chiến lược dài hạn.

Vì vậy, việc ưu tiên hoàn thiện pháp lý, tăng minh bạch trong triển khai dự án và tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo hướng đề cao giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực là rất quan trọng.

Nhóm chủ đầu tư nhỏ và vừa nên chú ý gì?

Với nhóm chủ đầu tư nhỏ và vừa hoặc đơn vị mới gia nhập thị trường, yêu cầu không chỉ là pháp lý mà còn phải xây dựng định vị sản phẩm rõ ràng, tránh cạnh tranh đơn thuần về giá.

Việc đầu tư vào thiết kế, tiện ích, trải nghiệm sống hoặc mô hình vận hành có thể tạo ra khác biệt. Doanh nghiệp cũng nên tập trung vào các phân khúc ngách, thị trường địa phương còn dư địa tăng trưởng, hoặc hợp tác với đối tác có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng, quỹ và các nguồn khác đều được xem xét kỹ hơn.

Theo bà Hằng, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng vững, quản trị dòng tiền tốt và chiến lược phù hợp mới đủ lực triển khai dự án và hỗ trợ khách hàng. Những đơn vị yếu kém sẽ dần bị đào thải.

Trong bối cảnh dòng tiền thắt chặt, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp ngày càng rõ. Nhóm mạnh có thể tận dụng M&A để mở rộng thị phần, còn nhóm lạm dụng đòn bẩy tài chính có nguy cơ rơi vào đình trệ, buộc phải tái cấu trúc hoặc rời cuộc chơi.

Bạn nghĩ sao về bức tranh dòng vốn bất động sản hiện nay? Comment bên dưới nhé!