Dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển về đâu?

Nhà đầu tư không còn xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá. Dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển về các khu vực có hạ tầng, nhu cầu ở thực và dư địa tăng trưởng rõ ràng.

Dòng tiền đang ưu tiên gì?

Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” ngày 6/6, ông Nguyễn Văn Long, Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho biết khoảng 6 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại so với giai đoạn trước.

Nguyên nhân đến từ mặt bằng lãi suất, biến động của các kênh đầu tư khác và tâm lý thận trọng hơn của khách hàng trước thay đổi của môi trường kinh tế.

Điểm đáng chú ý là sự chững lại này không diễn ra đồng đều. Bất động sản nội đô Hà Nội vẫn giữ sức hút nhờ nhu cầu ở thực lớn và khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Nhiều dự án ở khu vực trung tâm, phía Tây và Hà Đông vẫn nhận được lượng quan tâm tích cực.

Xu hướng đầu tư đã đổi như thế nào?

Theo ông Long, nếu trước đây nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với mục tiêu lướt sóng, kỳ vọng hưởng lợi từ tốc độ tăng giá nhanh thì hiện nay xu hướng này đã giảm đáng kể. Khách hàng quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác tài sản, hiệu quả dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.

Những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, được hưởng lợi từ hạ tầng và có khả năng khai thác cho thuê đang trở thành lựa chọn ưu tiên của dòng tiền. Đặc biệt, các khu vực vùng ven như Hoài Đức hay An Khánh đang nổi lên nhờ quá trình mở rộng không gian đô thị và đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông.

Khu vực nào đang được chú ý ở Hà Nội?

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết thị trường Thủ đô hiện được dẫn dắt bởi bốn trục phát triển gồm Đông, Tây, Nam và Bắc.

Phía Tây đã phát triển mạnh suốt hơn hai thập kỷ và mặt bằng giá ở nhiều khu vực đã lên tới khoảng 200 triệu đồng/m2. Phía Đông cũng đã trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh trong 5-7 năm gần đây, với nhiều dự án vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh đó, phía Bắc Hà Nội đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới nhờ quỹ đất còn lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Khu vực này hưởng lợi từ hệ thống cao tốc kết nối liên vùng, sân bay quốc tế Nội Bài, quy hoạch phát triển hai bên sông Hồng và hàng loạt cây cầu mới kết nối với khu vực trung tâm.

Hiện có khoảng 7 cây cầu đang được đầu tư xây dựng. Khi hoàn thành, khả năng kết nối của khu vực phía Bắc sẽ được cải thiện đáng kể, tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản.

Ông Chung cũng đánh giá Mê Linh là một trong những “vùng trũng giá” hiếm hoi còn lại của Hà Nội. Sau khoảng một thập kỷ, mặt bằng giá tại đây vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực khác của Thủ đô, chỉ tương đương khoảng 20-25% giá bất động sản tại Tây Hồ Tây.

Thị trường ngoài trung tâm đang có dư địa gì?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng chu kỳ mới của bất động sản sẽ gắn chặt với tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng, thay vì phụ thuộc vào các đợt tăng giá ngắn hạn như trước đây.

Theo ông, mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số cùng việc đẩy mạnh đầu tư công đang mở ra cơ hội cho nhiều địa phương ngoài các trung tâm truyền thống.

Tại khu vực Duyên hải Bắc Bộ, Hải Phòng được đánh giá là địa phương có nhiều dư địa phát triển khi mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức hấp dẫn so với các tỉnh lân cận. Trong khi đó, Đông Nam Bộ tiếp tục nổi lên như một cực tăng trưởng lớn nhờ sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, công nghiệp và đô thị hóa.

Doanh nghiệp đang thay đổi chiến lược ra sao?

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Kiến Hưng cho rằng thị trường hiện không chỉ chịu tác động từ cung - cầu mà còn bị chi phối mạnh bởi chính sách điều hành vĩ mô, lãi suất và xu hướng dịch chuyển dòng tiền trong nền kinh tế.

Nhiều chủ đầu tư đã chuyển từ cách tiếp cận tập trung vào giá bán sang ưu tiên thanh khoản và hỗ trợ tài chính cho khách hàng. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc hay chiết khấu cao cho khách hàng thanh toán sớm ngày càng phổ biến.

Nhiều dự án hiện áp dụng mức chiết khấu từ 6-8%, thậm chí cao hơn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy bán hàng của doanh nghiệp để thích ứng với bối cảnh thị trường mới.

Bất động sản công nghiệp có phải điểm sáng?

Ông Nguyễn Văn Nghĩa, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco cho rằng phân khúc bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội lớn nhờ quá trình cải cách thể chế, phân cấp - phân quyền và cải thiện môi trường đầu tư của Việt Nam.

Việc rút ngắn thủ tục đầu tư, tăng cường phân cấp cho địa phương và đẩy mạnh cải cách hành chính đang giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và triển khai dự án thuận lợi hơn trước. Đây là nền tảng quan trọng để thu hút dòng vốn đầu tư trong nước và quốc tế trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục dịch chuyển.

Tuy nhiên, phân khúc này cũng đối mặt với thách thức khi chi phí đất đai, xây dựng hạ tầng và vật liệu ngày càng tăng. Các yêu cầu về môi trường, phòng cháy chữa cháy, tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng hạ tầng cũng khắt khe hơn.

Theo ông Nghĩa, phát triển khu công nghiệp hiện nay không còn đơn thuần là đầu tư hạ tầng để cho thuê đất, mà phải hướng tới xây dựng hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, gồm hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và khả năng thu hút các nhà đầu tư thứ cấp có chất lượng.

Việt Nam cũng đang cạnh tranh trực tiếp với nhiều quốc gia trong khu vực như Thái Lan hay Malaysia trong cuộc đua thu hút đầu tư công nghiệp. Vì vậy, cần có chiến lược quy hoạch vùng đồng bộ, hình thành các trung tâm công nghiệp quy mô lớn, đồng thời đảm bảo các điều kiện nền tảng như điện, nước, logistics và môi trường đầu tư ổn định.

Bạn nghĩ dòng tiền sẽ còn tiếp tục dịch chuyển về các khu vực hạ tầng mạnh không? Comment bên dưới nhé!