Dòng tiền bất động sản đang chảy về đâu trong thời nguồn cung bùng nổ?

Dòng tiền bất động sản đang phân hóa rất mạnh khi nguồn cung bùng nổ nhưng thanh khoản chậm lại. Điểm đến được nhắc tới nhiều hiện nay là các khu vực bám hạ tầng, có khả năng khai thác thực và nền giá còn dư địa.

Thị trường đa điểm đến nhưng phân hóa sâu

Trong 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản chứng kiến nguồn cung “khổng lồ” đổ ra trong thời gian ngắn. Từ Bắc chí Nam, các đại dự án quy mô hàng trăm, hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn hecta xuất hiện dày đặc, cung cấp hàng vạn sản phẩm ở nhiều loại hình và phân khúc.

Nhưng thị trường “sôi” không đều. Trong nửa năm qua, có nơi trầm lắng, thậm chí “nằm im” sau sáp nhập tỉnh thành, sau những cơn “sốt đất” và sau kỳ vọng quá mức của nhà đầu tư. Ngược lại, cũng có những địa bàn hút vốn mạnh, giao dịch sôi động, giá đi lên.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang tái định hình theo hướng bám sát quy hoạch và đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và metro (mô hình TOD).

Hạ tầng đang kéo dòng tiền về đâu?

Các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh và những cực tăng trưởng mới có khả năng kết nối tốt sẽ trở thành không gian phát triển quan trọng. Đây là nền tảng để hình thành các đại đô thị tích hợp, có đủ chức năng ở – làm việc – thương mại – dịch vụ – giáo dục – y tế – giải trí.

Khi hạ tầng trở thành yếu tố tái phân bổ dân cư, việc làm và dịch vụ đô thị, người mua cũng dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch sang đánh giá năng lực hình thành nhu cầu thực và khả năng khai thác bền vững của tài sản.

Ở góc độ nguồn cung, xu hướng cũng thay đổi rõ rệt. Nguồn cung tăng nhưng tập trung hơn, với vai trò chi phối thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và năng lực triển khai đồng bộ. Các dự án đại đô thị quy mô lớn trở thành nguồn cung chủ đạo nhờ quỹ đất sạch, khả năng phát triển hạ tầng – tiện ích và uy tín thương hiệu.

Quá trình tái cấu trúc không chỉ diễn ra về quy mô mà còn ở chất lượng nguồn cung, với xu hướng phát triển xanh, bền vững, tối ưu quy hoạch, tích hợp tiện ích, tiết kiệm năng lượng và nâng cao quản lý vận hành sau bàn giao.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, người mua cũng chuyển từ “vay để đón sóng” sang “tính dòng tiền để nắm giữ”, ưu tiên tài sản có khả năng khai thác, thanh khoản và biên an toàn tài chính tốt hơn.

Tiền đổ vào đâu?

Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, cho rằng bất chấp áp lực từ nền giá cao, Hà Nội vẫn là một thị trường đầu tư “sáng giá”. Cơ hội đang hình thành tại nhiều khu vực, điển hình như từ vành đai 3.5 đến vành đai 4, nhất là ở phía bắc.

Bên cạnh đó, Mê Linh cũng rất tiềm năng khi đang là “vùng trũng” về giá của Thủ đô với mặt bằng giá chỉ bằng 1/2 Đông Anh. Khu vực này đang có bước chuyển mình quan trọng khi các chủ đầu tư lớn đổ về, hạ tầng kết nối hai bờ sông Hồng được đẩy mạnh và Hà Nội lấy sông Hồng làm trọng tâm đô thị.

Nhìn rộng ra toàn miền Bắc, các tỉnh thành dọc trục Hà Nội - Bắc Ninh, Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh được đánh giá có khả năng đầu tư tốt nhờ lợi thế về công nghiệp, lao động, dân cư và dòng vốn trong và ngoài nước.

Thị trường tỉnh nào đang nổi bật?

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng giai đoạn vừa qua cho thấy thị trường các tỉnh thành trọng điểm có sức bật khá tốt, thậm chí tỉnh thành đang là bệ đỡ cho thị trường toàn quốc.

Những địa phương nổi bật gồm Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bình Dương… Các khu vực này có 2 lợi thế lớn: du lịch và công nghiệp phát triển mạnh.

Ông Quyết cho biết các thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc ghi nhận tăng trưởng tốt; các dự án sở hữu lâu dài bán tốt, ngay cả dự án sở hữu 50 năm cũng vẫn có thanh khoản, ví dụ các dự án của Vingroup, Sun Group, BIM Group… Giá không hề thấp, nhưng do đáp ứng đúng nhu cầu như căn nhà thứ hai hoặc khai thác cho thuê nên vẫn bán được.

Bất động sản gần metro có lợi thế gì?

Theo ông Nguyễn Trọng Thìn, Chủ tịch Homes Plus, các địa bàn có kết nối giao thông thuận tiện, nhất là bằng metro, đang hút dòng vốn người mua hơn cả.

Ví dụ tại TP. HCM, metro Bến Thành - Cần Giờ rút ngắn thời gian di chuyển từ nội đô TP. HCM tới Cần Giờ từ 2 giờ xuống còn 15 phút, giúp Cần Giờ thu hút người mua. Tương tự, tại Quảng Ninh, đường sắt cao tốc rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Anh xuống Hạ Long chỉ còn 23 phút.

Ông Thìn nhấn mạnh bất động sản gần ga metro rất có lợi về đầu tư. Tại Nhật Bản, Trung Quốc, bất động sản quanh ga metro có thể tăng hàng chục lần trong thời gian dài. Trong kỷ nguyên mới, bất động sản nội đô sẽ không thể tăng trưởng giá tốt bằng các bất động sản gắn với ga metro, vì đó sẽ là các “cực” mới của các siêu đô thị.

Bạn nghĩ dòng tiền sẽ ưu tiên Hà Nội, thị trường tỉnh hay các khu vực gắn hạ tầng metro? Comment bên dưới nhé!