Doanh nghiệp địa ốc cần chính sách tín dụng linh hoạt để “dễ thở”

Tín dụng bất động sản đang là điểm nghẽn lớn của thị trường. Tại hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức mới đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng thay vì siết cứng, thị trường cần dòng vốn ổn định và cơ chế linh hoạt hơn, phù hợp với chu kỳ phát triển trung - dài hạn của bất động sản.

Chia sẻ tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Khi chi phí vốn tăng, thị trường lập tức chậm lại, thanh khoản suy yếu và nhu cầu mua nhà cũng giảm theo.

Theo bà Hương, bất động sản là ngành có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, liên quan đến hơn 20 lĩnh vực khác và từng đóng góp mức tăng trưởng hai con số trong một số giai đoạn. Tuy nhiên, đặc thù của ngành là phụ thuộc rất lớn vào tín dụng, đặc biệt là lãi suất.

Thực tế cho thấy, phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng với tỷ lệ khoảng 70% giá trị tài sản, thời hạn vay kéo dài 10-20 năm. Trong giai đoạn đầu, lãi suất thường được cố định ở mức thấp, nhưng sau đó sẽ điều chỉnh theo thị trường. Có thời điểm, lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6-7%/năm nhưng khi hết thời gian cố định có thể tăng lên 13-14%, thậm chí cao hơn. Đây là áp lực rất lớn với người vay, khiến nhiều hộ gia đình gặp khó trong việc duy trì dòng tiền trả nợ.

Không chỉ người vay hiện hữu, nhóm khách hàng mới cũng bị ảnh hưởng rõ rệt khi chi phí tài chính tăng cao, khiến nhu cầu mua nhà suy giảm. Trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026, tín dụng bất động sản rơi vào trạng thái khó khăn, giao dịch trên thị trường sụt giảm đáng kể.

Ở phía doanh nghiệp, một dự án bất động sản thường kéo dài từ 3-5 năm, thậm chí lâu hơn do vướng mắc pháp lý và quá trình xây dựng. Vì vậy, nguồn vốn tín dụng đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo tiến độ và hiệu quả đầu tư. Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính đội lên, trong khi giá nguyên vật liệu cũng biến động, khiến bài toán hiệu quả ngày càng khó. Đặc biệt, với các dự án đã ký hợp đồng với khách hàng, việc chi phí tăng đột biến có thể tạo áp lực rất lớn lên doanh nghiệp.

Bà Hương nhấn mạnh: "Lãi suất cần có tính ổn định, phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của thị trường bất động sản. Nếu biến động quá mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà".

Với các phân khúc như bất động sản du lịch, khó khăn còn lớn hơn khi nhiều dự án gặp vướng trong tiếp cận tín dụng do bị xếp vào nhóm hạn chế cho vay. Trong khi đó, đây lại là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn để phát triển hạ tầng và sản phẩm phục vụ nhu cầu du lịch ngày càng tăng. Nếu tín dụng bị hạn chế kéo dài, quá trình phục hồi và mở rộng của phân khúc này sẽ chậm lại.

Theo bà Hương, mỗi loại hình bất động sản, từ nhà ở, công nghiệp, thương mại đến du lịch, đều phục vụ một nhu cầu riêng của thị trường. Vấn đề cốt lõi là dự án phải tạo ra giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thật và đảm bảo dòng tiền bền vững. Bà kỳ vọng cơ quan quản lý sẽ sớm có điều chỉnh phù hợp trong chính sách tín dụng để vừa kiểm soát rủi ro, vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển ổn định và bền vững. Bà cũng cho rằng, nếu ngay từ đầu quý 2 có những điều chỉnh kịp thời, thị trường sẽ có cơ hội phục hồi tốt hơn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân.

Ở góc độ phân phối, ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land cho biết khi tín dụng bị siết chặt, thị trường xuất hiện 3 khó khăn lớn. Đầu tiên là thanh khoản chậm lại. Trước đây, có 80 - 90% khách hàng vay mua nhà, nhưng khi tín dụng hạn chế thì tỷ lệ người vay còn khoảng 60 - 70%. Khi khách hàng cảm nhận rõ rủi ro tài chính, họ sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định mua.

Theo ông Bình, doanh thu của công ty đã giảm từ 30 - 40% so với cùng kỳ dù nguồn hàng trên thị trường ở mức cao. Khó khăn thứ hai là người mua nhà lưỡng lự, khiến quá trình "chốt đơn" chậm hơn. Khách hàng vẫn tìm hiểu nhiều, vẫn có nhu cầu, nhưng quyết định mua bị kéo dài. Khó khăn thứ ba là chi phí của công ty tăng cao.

Ông Bình cho rằng việc siết tín dụng hiện nay đang có xu hướng đánh đồng. Vì vậy, cần phân loại khách hàng vay lần đầu, độ tuổi... để có lãi suất ưu đãi phù hợp. Nếu chưa thể giảm lãi suất chung, ngân hàng nên chọn đúng đối tượng ưu đãi để họ có thể tiếp cận nguồn hàng tốt hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư Tập đoàn HASCO Holdings nhận định doanh nghiệp bất động sản đang "khó thở" khi tiếp cận tín dụng. Ông chỉ ra 3 điểm nghẽn đáng chú ý.

Thứ nhất là sự lệch pha giữa kỳ hạn cho vay và tiến độ thực hiện dự án. Một dự án có thể kéo dài 3 năm đến 5 năm, thậm chí đến 10 năm, nhưng thời hạn ngân hàng cho vay thường ngắn hơn. Điều này khiến doanh nghiệp gặp áp lực lớn về dòng tiền.

Thứ hai là bài toán vốn ban đầu. Các doanh nghiệp bất động sản phải bỏ ra khoản đầu tư rất lớn ngay từ đầu, có thể chiếm 30% hoặc thậm chí 50% chi phí đầu tư cả dự án, trong khi đó nguồn vốn tín dụng lại tiếp cận ở giai đoạn sau. Doanh nghiệp vì thế phải tự gánh áp lực trả nợ ngắn hạn trong khi dòng tiền thu về nằm ở tương lai.

Thứ ba là vấn đề định giá tài sản. Theo ông Thuận, các ngân hàng thường định giá bất động sản tại thời điểm cho vay thấp hơn giá trị tài sản khi đưa ra thị trường. Việc định giá lại khi tài sản bước ra thị trường và xác định giá trị cho vay lại là rất khó, đặc biệt với những doanh nghiệp có lịch sử tín dụng không tốt.

Từ thực tế đó, ông Nguyễn Đức Thuận đề xuất cơ quan quản lý nên xem xét chính sách để doanh nghiệp có thể tiếp cận lại dòng vốn tín dụng. Chẳng hạn, khi có đơn vị khác tham gia tái cấu trúc doanh nghiệp, hoặc khi đã có khách hàng đặt mua, thì nên cho doanh nghiệp tiếp cận tín dụng nhanh hơn để giải quyết bài toán vốn và triển khai dự án. Bên cạnh đó, ngân hàng có thể giải ngân theo chi phí thực tế và hoạt động của doanh nghiệp khi hồ sơ đã đủ điều kiện, đặc biệt là giải ngân mạnh ở giai đoạn đầu để hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện dự án.

Ông Thuận cũng cho rằng hiện vẫn còn nhiều dự án đang gặp khó, thậm chí ở trạng thái "chết lâm sàng", cần tái cơ cấu. Vì vậy, cơ chế phục hồi và chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp vượt qua khó khăn, trong đó có việc tiếp cận tín dụng, là giải pháp cần thiết.

Với thị trường bất động sản, bài toán không chỉ là siết hay nới, mà là nới đúng chỗ, đúng đối tượng và đúng thời điểm. Bạn nghĩ sao về hướng điều chỉnh tín dụng hiện nay? Comment bên dưới nhé!