Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt huy động trái phiếu khi tín dụng bị siết

Quý I/2026, bất động sản dẫn đầu thị trường trái phiếu với hơn 24.000 tỷ đồng phát hành, chiếm khoảng 60% tổng lượng trái phiếu trong quý.

Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng tiếp tục bị kiểm soát chặt, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đẩy mạnh “xoay vốn” qua kênh trái phiếu với quy mô hàng nghìn tỷ đồng.

Thị trường trái phiếu quý I/2026 ghi nhận hơn 40.000 tỷ đồng

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I/2026, thị trường có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng.

Trong đó:

• Phát hành ra công chúng: 14.334 tỷ đồng, chiếm gần 36% tổng giá trị phát hành, tăng gấp đôi so với quý trước
• Phát hành riêng lẻ: hơn 25.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 64% thị phần

Nhóm nào đang phát hành nhiều nhất?

Đáng chú ý, bất động sản đã trở lại vị trí dẫn đầu về quy mô phát hành. Đây là diễn biến trái ngược hoàn toàn với cùng kỳ năm trước, khi gần như không có đợt phát hành đáng chú ý nào từ nhóm doanh nghiệp địa ốc.

Ngành ngân hàng đứng thứ hai với tỷ trọng khoảng 29%.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang tăng tốc huy động vốn

Thực tế thời gian gần đây cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản liên tục đẩy mạnh huy động vốn thông qua trái phiếu:

• Ngày 6/5, CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (công ty con của Vinhomes) hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12,5%/năm
• CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An phát hành 2 lô trái phiếu tổng giá trị 7.500 tỷ đồng để phục vụ các dự án lớn tại Hà Nội như Cao Xà Lá và Marriott Cổ Loa
• Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng huy động gần 1.065 tỷ đồng trái phiếu liên quan đến quá trình phát triển dự án NovaWorld Phan Thiet

Ngoài ra, các doanh nghiệp như Văn Phú Invest, Bcons, Khải Hoàn Land hay CTCP Thời Đại Mới T&T cũng liên tiếp tham gia thị trường với các lô trái phiếu có lãi suất dao động từ khoảng 10 - 13,5%/năm.

Riêng Vinhomes đã huy động tổng cộng 10.500 tỷ đồng trái phiếu chỉ trong chưa đầy 4 tháng đầu năm 2026, với lãi suất phát hành từ 12 - 12,5%/năm. CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng huy động 5.600 tỷ đồng để triển khai các dự án hợp tác cùng Vinhomes như Vinhomes Ocean Park 3 hay Hạ Long Xanh.

Vì sao doanh nghiệp địa ốc chuyển sang trái phiếu?

Theo đánh giá của Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), xu hướng tăng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã được dự báo từ trước trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị siết lại.

Báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở của đơn vị này cho biết, sau giai đoạn tín dụng bất động sản tăng mạnh khoảng 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu kiểm soát tốc độ tăng trưởng nóng, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%.

VIS Rating nhận định việc hạn chế tín dụng sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn hơn, qua đó thúc đẩy xu hướng chuyển dịch sang huy động vốn trên thị trường trái phiếu và thị trường vốn.

Áp lực đáo hạn vẫn còn lớn

Theo tổ chức này, riêng trong năm 2026 sẽ có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn thanh toán, tăng tới 74% so với cùng kỳ. Áp lực đáo hạn lớn khiến nhu cầu tái cấp vốn của doanh nghiệp tăng mạnh, không chỉ để cơ cấu nợ mà còn nhằm duy trì dòng tiền cho các dự án đang triển khai.

Dữ liệu của VBMA cũng cho thấy tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp cuối quý I/2026 đã tăng lên khoảng 1,32 triệu tỷ đồng, tương đương 7,1% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026 lên tới hơn 203.900 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm khoảng 124.700 tỷ đồng, tương đương 61% tổng giá trị đáo hạn.

Thị trường sẽ đi theo hướng nào?

Nhiều chuyên gia cho rằng trái phiếu sẽ tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tới. Song song với đó, các doanh nghiệp cũng được dự báo sẽ gia tăng huy động vốn qua thị trường chứng khoán, hợp tác đầu tư và hoạt động M&A để đa dạng hóa nguồn lực tài chính.

Bạn nghĩ sao về làn sóng huy động trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc hiện nay? Comment bên dưới nhé!