Đầu cơ BĐS giảm 30%, nhưng mất cân đối cung cầu vẫn kéo dài

Đầu cơ bất động sản giảm khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước, nhưng thị trường vẫn chưa hết khó vì mất cân đối cung cầu kéo dài nhiều năm.

Tắc ở khâu phê duyệt, giá nhà vẫn cao

Tại hội thảo thị trường bất động sản 2026 với chủ đề “Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” ngày 12/5, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng mặt bằng giá nhà đất vẫn ở mức cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân.

Ông cho rằng cần các giải pháp cụ thể để kiểm soát giá bất động sản, đồng thời điều hành tín dụng hợp lý, với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản dự kiến khoảng 15% trong năm 2026.

Ông Lực nhấn mạnh: cần cải cách mạnh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới để tránh chi phí đầu vào tăng quá cao, kéo theo giá nhà tăng thêm.

Vì sao nguồn cung vẫn lệch pha?

Theo ông Lực, thị trường chủ yếu phát triển bất động sản cao cấp vì thời gian cấp phép dự án kéo dài, doanh nghiệp thường ưu tiên làm sản phẩm có biên độ lợi nhuận cao. Nếu quá trình phê duyệt dự án được cải thiện, nguồn cung sẽ đa dạng hơn và thị trường sẽ cân bằng hơn.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP để nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Quý I/2026: hơn 40.000 căn đủ điều kiện bán, nhưng chỉ 7.000 căn giá rẻ

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thị trường hiện đang nghẽn chủ yếu ở cơ cấu nguồn cung chưa phù hợp với nhu cầu thực tế.

Trong quý I/2026, có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện bán ra thị trường nhưng số lượng nhà ở giá rẻ chỉ khoảng 7.000 căn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, nhất là ở nhóm thu nhập trung bình.

“Bài toán hiện nay là làm sao phát triển được nhà ở trung cấp với mức giá phù hợp khả năng chi trả của người dân”, bà Hằng nói.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu gì?

Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu Đề án phát triển nhà ở giá phù hợp, nội dung này đang được đưa vào Luật Nhà ở sửa đổi. Dự kiến đến tháng 10/2026, đề án có thể được thông qua sau khi lấy ý kiến từ người dân, doanh nghiệp và các bộ, ngành liên quan.

Bà Hằng cho biết, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ là kiểm soát giá bán mà cần cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người mua nhà.

Hiện Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu các cơ chế hỗ trợ để tạo động lực cho chủ đầu tư phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời xây dựng tiêu chí xác định nhóm đối tượng đủ điều kiện mua nhà.

Minh bạch thông tin có thể giảm đầu cơ

Theo bà Hằng, giá bất động sản đang quá cao so với thu nhập của đa số người dân không chỉ vì giá đất hay chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường.

Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7. Hệ thống này sẽ công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao đất, cấp phép, giao dịch và giá giao dịch bất động sản.

Khi thị trường minh bạch hơn, người dân và nhà đầu tư sẽ có đầy đủ dữ liệu để ra quyết định, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ và giảm hiện tượng tăng giá bất hợp lý.

Vẫn còn khoảng 4.500 dự án vướng pháp lý

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý, với tổng quy mô vốn khoảng hơn 3 triệu tỷ đồng.

Đến nay, cơ quan chức năng đã tháo gỡ được hơn 1.000 dự án, giải phóng khoảng hơn 800.000 tỷ đồng nguồn lực cho thị trường. Khi pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ dễ tiếp cận vốn hơn, thị trường cũng vận hành minh bạch và ổn định hơn.

Bạn nghĩ sao về bài toán giá nhà hiện nay? Comment bên dưới nhé!