Đất nền ven đô Hà Nội hạ nhiệt, giảm gần 500 triệu vẫn khó bán

Đất nền ven đô Hà Nội đang hạ nhiệt rõ rệt: có lô giảm gần 500 triệu đồng vẫn chưa bán được, trong khi mức độ quan tâm quý I/2026 giảm khoảng 23% so với quý trước.

Nhà đầu tư găm hàng, giảm giá vẫn ế

Suốt gần 6 tháng đầu năm 2026, anh Trần Văn Tùng liên tục rao bán lô đất 80m2 tại Đông Anh với giá hơn 4,1 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách.

Lô đất này từng được anh mua vào đầu năm 2024, thời điểm khu vực sôi động nhờ thông tin về quy hoạch, hạ tầng và triển vọng phát triển đô thị. Khi đó, anh còn vay ngân hàng thêm 1,8 tỷ đồng để chốt hàng.

Ban đầu, anh rao 4,8 tỷ đồng, sau đó giảm xuống 4,6 tỷ đồng rồi 4,3 tỷ đồng. Đến nay, mức giá đã giảm gần 500 triệu đồng so với đỉnh chào bán nhưng vẫn chưa có giao dịch.

“Có người đến xem đất, mặc cả thêm vài trăm triệu rồi lại bỏ đi vì nghĩ giá còn giảm nữa”, anh Tùng chia sẻ. Trong khi đó, chi phí lãi vay, phí môi giới và các khoản phát sinh vẫn tạo áp lực giữ hàng.

Những khu vực nào đang giảm giá?

Khảo sát cho thấy giá đất tại nhiều khu vực ven Hà Nội đã điều chỉnh so với giai đoạn đỉnh:

- Long Biên: giảm từ 2-6 triệu đồng/m2
- Gia Lâm: giảm khoảng 1-4 triệu đồng/m2
- Đông Anh, Hoài Đức: thị trường trầm lắng sau các đợt tăng nóng

Ở một số điểm nóng trước đây như Sơn Đồng hay Phú Cát, mức điều chỉnh còn rõ hơn. Nhiều lô đất phân lô dọc tuyến vành đai 3.5 giảm khoảng 5% so với đỉnh đầu năm, còn một số vị trí tại Phú Cát giảm gần 20% so với thời kỳ sốt nóng.

Vì sao càng giảm giá càng khó bán?

Dù giá đã hạ, thanh khoản nhiều khu vực ven đô vẫn chưa cải thiện. Không ít văn phòng môi giới từng nhộn nhịp nay vắng khách, giao dịch sang tay gần như biến mất.

Anh Đỗ Quang Dũng, nhà đầu tư kiêm môi giới lâu năm tại Hoài Đức, cho biết nhiều lô đất rao bán nhiều tháng vẫn chưa có người mua, dù chủ đất đã chấp nhận giảm hàng trăm triệu đồng.

Theo anh Dũng, người bán càng giảm giá thì người mua lại càng chờ đợi, vì tin rằng thị trường chưa chạm đáy và giá có thể còn điều chỉnh thêm.

Thị trường vì vậy rơi vào trạng thái giằng co: bên bán không muốn cắt sâu, bên mua lại ngại xuống tiền vì sợ mua xong giá tiếp tục giảm.

Dòng tiền đầu cơ đang chậm lại

Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy mức độ quan tâm với đất nền Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 23% so với quý trước.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, cho rằng sau nhiều năm tăng nóng, nhà đầu tư đang thận trọng hơn. Áp lực lãi suất, khó khăn dòng tiền và tâm lý chờ đợi khiến giao dịch suy giảm nhanh.

Xu hướng đầu tư cũng thay đổi: nhiều người không còn ưu tiên sản phẩm chỉ trông chờ tăng giá, mà chuyển sang tài sản có khả năng tạo dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia của Chứng khoán MB (MBS) cũng nhận định mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao cùng việc kiểm soát tín dụng bất động sản đã tác động mạnh tới dòng tiền đầu cơ. Khi chi phí vốn tăng, chiến lược vay ngân hàng để lướt sóng đất nền không còn hấp dẫn như trước.

Đất nền còn tiềm năng nhưng sẽ phân hóa mạnh

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng đất nền vẫn có tiềm năng dài hạn, đặc biệt ở những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và đô thị hóa.

Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn những đợt tăng nóng diện rộng như trước mà chuyển sang phân hóa rõ hơn.

Những lô đất có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng thực tế và gắn với nhu cầu ở thực vẫn có thể giữ thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm chỉ dựa vào tin đồn quy hoạch hoặc kỳ vọng đầu cơ sẽ ngày càng khó bán.

Điều này cho thấy thị trường đang quay lại các nguyên tắc cơ bản: giá trị tài sản phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng sử dụng, khả năng khai thác và nhu cầu thực, thay vì tâm lý đám đông.

Thời kỳ chỉ cần mua đất rồi chờ tăng giá đang dần khép lại. Bạn nghĩ sao về diễn biến này của đất nền ven đô Hà Nội? Comment bên dưới nhé!