Đất nền thanh khoản giảm nhưng giá vẫn neo cao: Vì sao thị trường chưa chịu giảm?

Thanh khoản đất nền giảm, nhưng giá vẫn neo cao. Đây đang là nghịch lý khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, giao dịch chậm lại nhưng mặt bằng giá chưa có dấu hiệu điều chỉnh tương ứng.

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản quý I/2026, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng muốn lý giải hiện tượng này thì không thể chỉ nhìn vào cung - cầu ngắn hạn, mà cần soi sâu vào cấu trúc thị trường, chi phí hình thành giá và tâm lý của người mua - người bán.

1. Không phải đất nào cũng giảm

Điểm đầu tiên cần thấy là thị trường đất nền hiện nay đã phân hóa rất mạnh. Không còn chuyện một mặt bằng giá chung cho toàn thị trường.

Những khu đất có hạ tầng hoàn chỉnh, kết nối tốt, có khả năng khai thác kinh tế - thường được gọi là “đất sống” - vẫn duy trì sức hút, thậm chí tiếp tục tăng giá. Đây là nhóm sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng hơn nên vẫn giữ được thanh khoản nhất định.

Ngược lại, các khu đất chưa có tiện ích, chưa rõ tiềm năng khai thác lại rơi vào trạng thái thanh khoản thấp, thậm chí đóng băng. Điều này cho thấy thanh khoản giảm không đồng nghĩa với toàn thị trường suy yếu, mà là dòng tiền đang dịch chuyển sang những sản phẩm có nền tảng tốt hơn.

2. Giá đất bị neo bởi chi phí đầu vào và chính sách

Theo bà Ánh, một yếu tố rất quan trọng nằm ở chính cấu trúc hình thành giá đất. Thời gian qua, việc áp dụng Luật Đất đai 2024 cùng cơ chế bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận thị trường đã góp phần đẩy mặt bằng giá đất lên cao hơn.

Khi giá đất đầu vào tăng, cộng thêm các chi phí phát triển dự án, hạ tầng và tài chính đều leo thang, khả năng giảm giá sâu gần như không còn nhiều dư địa. Nói cách khác, giá đất hiện nay không chỉ phản ánh cung - cầu, mà còn bị “neo cứng” bởi chi phí và khung pháp lý mới.

3. Tâm lý “giữ đất chờ thời” vẫn rất mạnh

Không thể bỏ qua yếu tố tâm lý - vốn luôn có vai trò lớn trong bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, từ giá xăng dầu đến căng thẳng địa chính trị, nhiều nhà đầu tư vẫn xem đất nền là kênh trú ẩn tài sản dài hạn.

Thay vì bán ra khi thị trường chững lại, họ có xu hướng nắm giữ trong trung và dài hạn, thường từ 3-5 năm, để chờ chu kỳ tăng giá tiếp theo. Chính tâm lý “không bán bằng mọi giá” này khiến nguồn cung thực trên thị trường không tăng đáng kể, từ đó hạn chế áp lực giảm giá.

Thanh khoản sụt giảm hiện nay cũng không hoàn toàn đến từ việc giá đất quá cao, mà chủ yếu do 3 yếu tố:

- Chi phí vốn (lãi suất) vẫn là rào cản

- Tâm lý chờ đợi của người mua

- Sự thận trọng trước biến động vĩ mô

Giao dịch vì thế chậm lại, nhưng chưa đủ mạnh để buộc người bán phải hạ giá.

4. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc

Tổng thể, đất nền đang đi vào một giai đoạn mới - giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Những khu đất có giá trị sử dụng thực, gắn với hạ tầng và dòng tiền vẫn sẽ tiếp tục giữ giá. Trong khi đó, các khu vực thiếu nền tảng sẽ dần bị đào thải về thanh khoản.

Điều này cũng lý giải vì sao giá đất không giảm mạnh như kỳ vọng của nhiều người. Thị trường hiện không còn dễ dàng điều chỉnh theo chu kỳ ngắn hạn như trước.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi sản phẩm đều có tiềm năng tăng trưởng. Cơ hội đang thu hẹp, và chỉ dành cho những nhà đầu tư có khả năng chọn đúng vị trí, đúng sản phẩm và đủ kiên nhẫn với chiến lược dài hạn.

5. Vì sao đất nền phản ứng rất nhanh với biến động vĩ mô?

Theo đánh giá của bà Ánh, đất nền là phân khúc có độ nhạy cao nhất với các biến động vĩ mô, từ chính sách, dòng tiền cho đến yếu tố địa chính trị. Mỗi khi xuất hiện các cú hích như sốt đất, thông tin sáp nhập địa phương hay biến động kinh tế, giá đất thường phản ứng rất nhanh và mạnh.

Tuy nhiên, khi thông tin dần được hấp thụ, thị trường lại bước vào giai đoạn điều chỉnh. Đơn cử, sau khi hoàn tất các đề án sáp nhập, lượng giao dịch đất nền đã giảm rõ rệt, kéo theo mặt bằng giá tại nhiều khu vực hạ nhiệt so với năm trước.

Dù vậy, diễn biến không đồng đều. Khu vực miền Trung vẫn nổi lên như một điểm sáng với mức độ tăng trưởng ổn định. Trong khi đó, những biến động quốc tế như xung đột Trung Đông cũng nhanh chóng tác động đến tâm lý nhà đầu tư, khiến thanh khoản suy giảm. Nhưng nhìn chung, giá đất nền không giảm sâu mà chủ yếu đi ngang, phản ánh trạng thái giữ giá trong bối cảnh dòng tiền thận trọng hơn.

Kết luận

Nghịch lý thanh khoản giảm nhưng giá đất vẫn neo cao thực chất không còn quá khó hiểu nếu nhìn vào 3 yếu tố cốt lõi: sự phân hóa sản phẩm, chi phí đầu vào tăng và tâm lý giữ đất chờ thời.

Thị trường hiện đang chuyển từ đầu cơ sang giá trị thực. Vì vậy, câu hỏi quan trọng lúc này không còn là giá có giảm hay không, mà là loại đất nào còn giá trị để nắm giữ trong tương lai.

Bạn đang quan tâm đất nền khu vực nào? Comment bên dưới để cùng bàn thêm nhé!