Đất nền phía Nam giảm cả tỷ đồng vẫn ế: thanh khoản còn rất thấp

Đất nền phía Nam giảm sâu vẫn khó bán: nhiều lô đã hạ giá tới 50%, thậm chí giảm cả tỷ đồng nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

Giảm gần nửa giá vẫn chưa thoát hàng

Chị Hoa (TP HCM) mua lô đất hơn 200 m2 tại xã Đức Lập (Tây Ninh) từ năm 2023 với giá gần 1,5 tỷ đồng. Nay chị chấp nhận hạ xuống còn 800 triệu đồng nhưng vẫn chưa thể sang nhượng.

Thời điểm xuống tiền, chị kỳ vọng đón đầu thông tin điều chỉnh bảng giá đất và Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, thị trường sau đó đi ngược dự đoán.

Không chỉ lô đất ở Tây Ninh, lô đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ của chị cũng vướng quy hoạch đường khiến giá trị sụt giảm mạnh. “Áp lực tài chính buộc tôi phải bán ra để xoay dòng tiền”, chị nói.

Nhà đầu tư mua theo sóng cũng kẹt vốn

Anh Tùng, một nhà đầu tư tại TP HCM, đang kẹt vốn với lô đất gần 1.200 m2 tại Bảo Lâm (Lâm Đồng). Đầu năm 2022, anh mua khu đất với giá 4,8 tỷ đồng theo mô hình “farmstay nghỉ dưỡng”, kỳ vọng đón sóng cao tốc Dầu Giây - Liên Khương và xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng ven đồi.

Từ giữa năm 2023, thanh khoản gần như đóng băng. Đến nay, anh Tùng chấp nhận rao bán còn khoảng 3,6 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Nhiều điểm nóng cũ đều giảm mạnh

Tình trạng khó thoát hàng cũng xuất hiện tại nhiều điểm nóng đất nền phía Nam từng tăng giá mạnh giai đoạn 2021-2022. Một nhà đầu tư tại Đồng Nai đang rao bán lô đất thổ vườn tại xã Tân Tiến với giá khoảng 3 tỷ đồng, thấp hơn cả tỷ so với thời điểm mua vào.

Lô đất rộng hơn 2.000 m2, trong đó có 200 m2 thổ cư, được tách thửa từ đất cao su với giá mua gần 5 tỷ đồng. Theo nhà đầu tư này, khu vực dân cư thưa thớt nên giao dịch kém, các khu đất giá trị lớn rất khó bán ra dù giá giảm sâu.

Thanh khoản đất nền đang giảm rõ rệt

Các đơn vị môi giới cho hay thanh khoản đất nền tiếp tục suy giảm rõ rệt. Nhiều sàn hiện ngại nhận ký gửi đất nền phân lô do khó bán, dù chủ đất chấp nhận giảm giá sâu.

Đại diện một sàn giao dịch tại Đồng Nai cho biết: giai đoạn 2023-2024, chủ đất còn giữ giá, chỉ giảm 10-15%. Sang năm 2025, mức giảm phổ biến tăng lên 25-30%. Đến đầu năm nay, nhiều trường hợp chấp nhận cắt lỗ tới 50% vẫn khó bán.

Những khu vực nào đang bị ảnh hưởng?

Theo môi giới, tại các “điểm nóng” từng sốt đất như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh (Bình Phước cũ), Lâm Hà, Bảo Lâm (Lâm Đồng), Phú Giáo (Bình Dương cũ) hay Thủ Thừa, Cần Giuộc (Long An cũ), không khó để bắt gặp các nền đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp đang được rao bán với mức giảm sâu.

Nhiều lô từng được đẩy giá lên hàng tỷ đồng nay chấp nhận bán lại chỉ còn khoảng một nửa nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

Số liệu thị trường nói gì?

Thị trường đất nền tiếp tục trầm lắng trong quý I khi mức độ quan tâm và giao dịch đồng loạt suy giảm. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy lượng tìm kiếm đất nền phía Nam giảm trên diện rộng.

Các khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM ghi nhận mức giảm mạnh, trong đó Bình Dương cũ giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm 15%. Những điểm nóng như Tây Ninh và Đồng Nai cũng lần lượt sụt 2% và 8% so với quý trước.

Thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán với gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước. Giá thứ cấp tiếp tục giảm 5-7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Vì sao giá giảm mà vẫn khó bán?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện không còn nằm ở giá bán mà là khả năng tìm đầu ra.

Theo ông, tâm lý đầu tư đang chuyển sang phòng thủ, chủ đất càng giảm giá, người mua càng dè dặt vì sợ mua phải hàng tồn. Điều này tạo ra vòng giằng co khi bên bán muốn thoát hàng còn bên mua tiếp tục chờ đợi.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định đây không chỉ là nhịp điều chỉnh ngắn hạn mà là quá trình thanh lọc sau một chu kỳ tăng nóng. Khi thị trường đảo chiều, dù giảm giá 40-50%, nhiều tài sản vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực nên thanh khoản tiếp tục đóng băng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn chấm dứt “kỷ nguyên phân lô” đối với đất nền, đất nông nghiệp. Quy định hạn chế phân lô bán nền tại đô thị loại I, II và III sẽ khiến nguồn cung đất nền tự phát giảm mạnh.

Các chuyên gia cũng cho rằng khi người mua quan tâm nhiều hơn đến **pháp lý, quy hoạch và khả năng sử dụng thực**, những lô đất chỉ chia nhỏ về mặt hình thức nhưng thiếu nền tảng pháp lý sẽ rất khó giữ thanh khoản, kể cả khi giảm giá sâu.

Trong ngắn hạn, thanh khoản đất nền được dự báo khó cải thiện khi tâm lý chờ đợi vẫn chiếm ưu thế. Về dài hạn, dòng tiền có xu hướng ưu tiên những sản phẩm có vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh và pháp lý minh bạch.

Bạn đang thấy đất nền khu vực mình có dễ bán không? Comment bên dưới nhé!