Đất nền Đông Anh chững giá, Hòa Lạc và Phú Xuyên vẫn hoang sơ

Đông Anh đã lên vùng giá cao, trong khi Hòa Lạc và Phú Xuyên vẫn còn khá hoang sơ dù được nhắc nhiều trên bản đồ đầu tư Hà Nội.

Đó là góc nhìn của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn khi phân tích 3 khu vực đang hút sự chú ý nhờ quy hoạch, hạ tầng và các dự án lớn.

Đông Anh: Hưởng lợi quy hoạch nhưng giá đã cao

Đông Anh đang có nhiều lợi thế rõ ràng: là cửa ngõ kết nối sân bay Nội Bài, hưởng lợi từ Vành đai 4, hệ thống cầu bắc qua sông Hồng và định hướng trở thành trung tâm tài chính, logistics, đô thị thông minh của Hà Nội.

Sự hiện diện của các dự án quy mô lớn từ Vingroup cũng củng cố kỳ vọng của thị trường.

Rich Nguyễn cho rằng Vingroup có bộ phận nghiên cứu quy hoạch rất sâu và thường đi trước thị trường hàng chục năm. Tuy vậy, tiềm năng dài hạn không đồng nghĩa với cơ hội ngắn hạn.

Ông cho biết giá đất Đông Anh hiện đã lên rất cao, nhiều khu vực đất làng, đất dân cư đã phổ biến quanh ngưỡng 70-100 triệu đồng/m². Ngoài các đại dự án của Vingroup, nhiều dự án lớn khác vẫn chưa triển khai đồng bộ.

Đông Anh phù hợp với tầm nhìn 20 năm, theo ông, hơn là kỳ vọng 3-5 năm. Nơi đây nghiêng về chiến lược tích sản hơn là đầu cơ hay chờ tăng giá nhanh.

Điều đáng chú ý nữa là thanh khoản. Sau nhiều năm sốt đất liên tục, thị trường Đông Anh đang bước vào giai đoạn đi ngang, giao dịch chậm hơn đáng kể.

Cơ hội vẫn có ở một số vùng trũng về giá, nhưng muốn tìm được cần nghiên cứu rất kỹ quy hoạch, tiến độ hạ tầng, kế hoạch từng khu đô thị và chiến lược của các chủ đầu tư lớn.

Hòa Lạc: Gần 20 năm vẫn chủ yếu sống bằng kỳ vọng

Nếu Đông Anh là câu chuyện của giá cao thì Hòa Lạc lại là câu chuyện của kỳ vọng kéo dài gần hai thập kỷ.

Rich Nguyễn cho biết ông theo dõi thị trường này từ năm 2009 và đã chứng kiến nhiều chu kỳ sốt đất lặp đi lặp lại: tăng mạnh khi có thông tin thành phố vệ tinh, sau đó đi ngang rất lâu rồi lại tăng theo các đợt quy hoạch mới.

Theo ông, Hòa Lạc tiếp tục được định hướng thành trung tâm công nghệ cao, cực AI của Hà Nội và hưởng lợi từ dự án metro. Nhưng tốc độ hiện thực hóa vẫn chậm hơn nhiều so với kỳ vọng của thị trường.

Ông nói thẳng: “Giá đất không còn rẻ nhưng sự phát triển thực tế vẫn rất chậm.”

Các trường đại học vẫn đang xây dựng, lượng sinh viên chuyển về chưa nhiều, cộng đồng chuyên gia cũng chưa hình thành rõ nét. Vì vậy, hiện nay nhiều khu đất vẫn chủ yếu “sống bằng kỳ vọng”.

Nếu kinh tế khó khăn hoặc thị trường trầm lắng, nhiều lô đất vẫn chỉ là đất để không, cỏ mọc.

Phú Xuyên: Câu chuyện của sau năm 2035

Với Phú Xuyên - khu vực được định hướng trở thành cực logistics, công nghiệp và gắn với sân bay thứ hai phía Nam Hà Nội - Rich Nguyễn cho rằng nhà đầu tư cần đặc biệt tỉnh táo.

Riêng câu chuyện sân bay thứ hai cũng phải sau năm 2035 mới có thể tính đến. Còn logistics và công nghiệp hiện nay mới ở giai đoạn ban đầu, nên việc kỳ vọng hạ tầng ngay lập tức kéo mặt bằng giá mới lên là chưa có cơ sở.

Dù vậy, thị trường Phú Xuyên đã bắt đầu sôi động hơn khi thông tin quy hoạch xuất hiện.

Đây cũng là quy luật quen thuộc của bất động sản Việt Nam: sốt đất thường đi trước quy hoạch và tin đồn, sau đó thực tế mới theo sau.

Theo Rich Nguyễn, nếu trước đây giá đất thường đi trước khoảng 5 năm thì hiện nay khoảng cách này đã kéo dài lên 7-10 năm, phản ánh tâm lý kỳ vọng rất lớn của nhà đầu tư.

Muốn đầu tư phải nhìn bằng cái đầu

Rich Nguyễn nhấn mạnh điều quan trọng nhất không phải là chạy theo quy hoạch, mà là hiểu quy hoạch.

“Đầu tư phải nhìn bằng cái đầu chứ không phải bằng đôi mắt.”

Theo ông, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ quy hoạch, tiến độ triển khai, năng lực chủ đầu tư, giá trị khai thác thực tế và khả năng sinh lời. Đồng thời tránh tâm lý FOMO.

Nếu thấy một khu vực có tiềm năng nhưng giá đã vượt quá mức hợp lý, ông sẽ tìm thị trường khác, không nhất thiết phải đầu tư bằng được vào nơi mình đang quan tâm.

Trong bối cảnh giá bất động sản nhiều nơi đã phản ánh kỳ vọng của cả một thập kỷ, sự tỉnh táo và kỷ luật có lẽ quan trọng hơn những cơn sốt ngắn hạn.

Bạn nghĩ sao về 3 khu vực này? Comment bên dưới nhé!