CII nói gì về TOD Hàng Xanh, Thủ Thiêm và dòng tiền 2026?

CII nói thẳng: nếu pháp lý chậm thì không phải “chôn” vốn, mà là mất lợi nhuận ngắn hạn; còn giá trị tài sản dài hạn vẫn còn.

Tại ĐHĐCĐ thường niên sáng 28/04, Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình chia sẻ hàng loạt thông tin mới về TOD Hàng Xanh, Thủ Thiêm, BOT và kế hoạch năm 2026 của CII.

3 điểm nóng tại đại hội CII

Ông Bình cho biết CII vừa được chấp thuận là nhà đầu tư đề xuất của 2 dự án hạ tầng mới theo hình thức PPP. Đây là các dự án phát sinh sau khi công bố tài liệu ĐHĐCĐ, với tổng mức đầu tư có thể lên đến 100,000 tỷ đồng hoặc hơn.

Một dự án triển khai theo hình thức BT, dự án còn lại theo mô hình BOT truyền thống. Ngoài ra, CII còn theo đuổi cơ hội đầu tư tại khu vực Hàng Xanh theo hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng.

Vì sao TOD Hàng Xanh được xem là “cực lớn và cực khó”?

Theo ông Bình, TOD Hàng Xanh là dự án rất lớn, rất khó, liên quan đến pháp lý, giải phóng mặt bằng, tiếng ồn, mật độ và thiết kế đô thị. CII đã thuê đơn vị tư vấn quốc tế để xử lý các bài toán kỹ thuật như chống ồn, chống rung, bố trí công trình theo hướng giảm bụi, giảm ảnh hưởng tầm nhìn.

Về giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp cho rằng Nhà nước sẽ đóng vai trò chính. CII cũng tiếp cận theo hướng tạo lợi ích thực sự cho người dân, với nhà tái bố trí có chất lượng tương đương, không phân biệt với nhà thương mại.

Ông nhấn mạnh: TOD Hàng Xanh không dành cho đầu cơ, mà hướng đến người có nhu cầu sử dụng thật như ở, làm việc, kinh doanh.

Hàng Xanh có gì khác Thủ Thiêm?

Theo lãnh đạo CII, Hàng Xanh sẽ là trung tâm vận hành và giao thương, còn Thủ Thiêm thiên về trung tâm tài chính và mang tính biểu tượng. Hàng Xanh có lợi thế kết nối khi là điểm giao của 2 tuyến metro: số 3 và số 5, đồng thời nằm trên trục kết nối nội đô - sân bay.

Do đó, tệp khách hàng tại TOD Hàng Xanh được nhìn nhận là rất rộng: cư dân, nhân viên văn phòng, sinh viên, khách vãng lai… Khả năng hấp thụ vì vậy cũng đa dạng hơn so với các khu đô thị chỉ phục vụ một nhóm khách hàng cụ thể.

Thủ Thiêm: vốn có bị “chôn” không?

Với câu hỏi về pháp lý dự án Thủ Thiêm, ông Bình cho biết Chính phủ và Bộ Chính trị đã có định hướng tháo gỡ, nhưng từ chủ trương đến thực thi là hai câu chuyện khác nhau. Riêng với Thủ Thiêm, CII không thể cam kết mốc thời gian cụ thể.

Nếu phải ước lượng, ông cho rằng có thể nhìn ở góc độ 1-2 năm, nhưng nhấn mạnh đây không phải cam kết chắc chắn vì còn phụ thuộc nhiều cơ quan.

Ông cũng làm rõ rằng không có chuyện phần vốn BT còn treo lớn như một số cổ đông đang hình dung. Phần hạ tầng đã làm xong đã được thanh toán bằng quỹ đất, và các quỹ đất đó cũng đã khai thác xong.

Với phần quỹ đất còn lại, việc nhận đất, nhận sổ đỏ phụ thuộc tiến độ xử lý của cơ quan nhà nước. Nếu pháp lý chậm, cái mất là thời gian thu tiền, chứ không phải mất tài sản.

CII làm gì với quỹ đất còn lại?

Quan điểm của CII là không nhất thiết phải tự làm tất cả. Doanh nghiệp có thể hợp tác với nhà đầu tư khác hoặc chuyển nhượng một phần để tối ưu hiệu quả sử dụng vốn.

Ông Bình cho biết CII không chọn chiến lược đẩy giá thật cao rồi bán nhỏ giọt vì sẽ dẫn đến tồn kho lớn, chi phí vốn cao khoảng 10-12%/năm, và cuối cùng dễ bị “chôn vốn”.

Dòng tiền CII đến từ đâu?

CII cho biết nguồn tiền sắp tới chủ yếu đến từ các dự án đã đầu tư sẵn, thay vì mở rộng đầu tư mới.

Ví dụ, NBB3 hiện có khoảng 2,800 căn, đã làm tới phần móng hầm. Nếu hoàn tất tiền sử dụng đất trong năm nay, có thể mở bán. Dự án này, theo tính toán của CII, có thể tạo ra dòng tiền lớn khi triển khai theo tiến độ.

Ở mảng BOT, CII cho rằng đây là ngành có chu kỳ: giai đoạn đầu lưu lượng xe thấp, chi phí tài chính cao; về sau khi lưu lượng tăng và dư nợ giảm thì dòng tiền sẽ cải thiện. Theo tính toán hiện nay, khoảng năm 2029 các dự án BOT sẽ bắt đầu tạo ra dòng tiền tốt hơn.

Kế hoạch 2026: doanh thu 3,720 tỷ đồng, lợi nhuận 225 tỷ đồng

Năm 2026, CII dự kiến doanh thu khoảng 3,720 tỷ đồng, tổng chi phí 3,352 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 225 tỷ đồng.

Ở mảng hạ tầng, mục tiêu doanh thu thu phí đạt hơn 2,800 tỷ đồng. Trọng tâm lớn nhất vẫn là dự án cao tốc TPHCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, tổng mức đầu tư gần 37,000 tỷ đồng, và CII đang tính phương án kéo dài tới Cần Thơ, có thể nâng tổng mức đầu tư lên 43,000-44,000 tỷ đồng.

Hợp đồng BOT quy định thi công trong 36 tháng từ cuối năm 2025, nhưng CII đặt mục tiêu rút ngắn còn 24 tháng cho đoạn TPHCM - Trung Lương và khoảng 30 tháng cho toàn tuyến.

Những con số đáng chú ý khác

Năm 2025, CII ghi nhận doanh thu hơn 2,900 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (loại trừ lợi thế thương mại) đạt 341 tỷ đồng.

Doanh thu thu phí mảng hạ tầng đạt khoảng 2,603 tỷ đồng. CII cũng thu xếp gói tín dụng hợp vốn 27,000 tỷ đồng cho cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, được cấp hơn 4,500 tỷ đồng cho các dự án bất động sản và tái cấu trúc nguồn vốn với tổng giá trị lũy kế 20,800 tỷ đồng.

Ở mảng bất động sản, NBB2 đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, NBB3 đã có quy hoạch 1/500. CII Tower vận hành ổn định, tỷ lệ lấp đầy khoảng 99%.

Kết thúc đại hội, tất cả các tờ trình đều được thông qua.

Bạn nghĩ gì về chiến lược TOD Hàng Xanh và cách CII nhìn về dòng tiền dài hạn? Comment bên dưới nhé!