Chuyên gia: Người Việt thuộc nhóm khó mua nhà nhất thế giới

Mất 30 năm mới có thể mua nhà

Theo ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết giai đoạn 2023-2024 người dân cần khoảng 23 năm thu nhập để mua nhà, con số này tăng lên 26 năm vào năm ngoái và hiện đã vượt 30 năm do giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập. Mức này cao gấp đôi mặt bằng bình quân toàn cầu.

"Trong khi nhiều quốc gia đang chứng kiến giá bất động sản giảm hoặc đi ngang sau giai đoạn tăng nóng, giá nhà tại Việt Nam vẫn liên tục đi lên", ông Lực nói và nhận xét với mức chênh lệch giá nhà và thu nhập hiện nay, một lao động  trung bình để mua căn hộ 1 tỷ đồng cũng phải mất tới hàng chục năm tích lũy, dù phân khúc này gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập được cho là hệ quả của đà tăng giá kéo dài nhiều năm qua. Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, ông Lực cho biết trong năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng trung bình 20-30%, còn giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng khoảng 10-15%. Quý I năm nay, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã lên khoảng 128 triệu đồng mỗi m2, trong khi TP HCM đạt khoảng 112 triệu đồng mỗi m2, tiếp tục tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường khác cũng cho thấy xu hướng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại. Knight Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM đạt trung bình 108 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 12% theo năm, còn Hà Nội khoảng 112 triệu đồng mỗi m2, tăng tới 38%.

Cũng theo các chuyên gia, thiếu hụt nguồn cung kéo dài là nguyên nhân chính khiến mặt bằng giá nhà liên tục leo thang. Bên cạnh đó, giá bất động sản còn chịu áp lực từ chi phí đất đai, lãi vay, vật liệu xây dựng, nhân công và thời gian xử lý pháp lý kéo dài. Nhiều dự án mất nhiều năm hoàn tất thủ tục khiến doanh nghiệp đội thêm chi phí vốn, từ đó cộng vào giá bán.

Các chuyên gia cảnh báo mặt bằng giá hiện nay đang tạo áp lực lớn với nhóm người trẻ và tầng lớp trung lưu đô thị. Trong khi đó, nhiều người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tiếp cận nhà thương mại. Đây là lý do các chuyên gia đề xuất cần sớm xây dựng chương trình phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình.

Người mua nhà "mắc kẹt"

Thị trường bất động sản 2026 đang chứng kiến một nghịch lý tàn khốc: Dù lãi suất chưa chạm mức đỉnh lịch sử, nhưng người mua nhà đang rơi vào trạng thái "đuối sức" chưa từng có.

Thị trường bất động sản Việt Nam từng nhiều lần đảo chiều khi lãi suất tăng mạnh. Nhưng ở thời điểm hiện tại, áp lực lớn nhất không còn nằm ở lãi suất, mà chuyển sang quy mô khoản vay khi giá nhà đã tăng quá nhanh trong nhiều năm.

Những bài học từ quá khứ cho thấy mỗi chu kỳ siết tiền đều để lại hệ quả nặng nề. Khi lãi suất tăng cao, dòng tiền bị bóp nghẹt, thị trường lập tức đóng băng. Tuy nhiên, điểm khác biệt của năm 2026 là giá bất động sản đã neo ở mức rất cao, khiến áp lực tài chính trở nên nặng nề hơn đáng kể.

Hiện nay, lãi suất cho vay phổ biến ở mức 12–14%, thậm chí cao hơn ở một số trường hợp. Dù chưa chạm đỉnh như các giai đoạn trước, nhưng với mặt bằng giá nhà hiện tại, mức lãi suất này đủ để tạo ra sức ép lớn lên những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nếu như trước đây, người mua chỉ vay khoảng 1–2 tỷ đồng, thì hiện nay con số này có thể lên tới 6–7 tỷ đồng cho một căn nhà. Dù thu nhập đã cải thiện, áp lực trả nợ thực tế vẫn không hề nhẹ hơn, thậm chí còn lớn hơn do thời gian và chi phí tài chính kéo dài.

Điều này cho thấy rủi ro đang dịch chuyển: từ lãi suất sang tổng giá trị tài sản. Khi giá nhà vượt xa khả năng chi trả, ngay cả một mức lãi suất “chưa phải đỉnh” cũng đủ khiến người vay rơi vào trạng thái căng thẳng tài chính.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, tâm lý nhà đầu tư cũng chia tách rõ. Một nhóm đứng ngoài quan sát, một nhóm tìm kênh thay thế, và không ít trường hợp rơi vào trạng thái “kẹt vốn” khi tài sản khó thanh khoản.

Ở quy mô lớn, việc thoát hàng không thể diễn ra nhanh chóng. Nhiều nhà đầu tư dù chịu áp lực tài chính vẫn phải kéo dài thời gian xử lý, khiến rủi ro tích tụ dần theo thời gian.

Trong bối cảnh đó, yếu tố hạ tầng và quy hoạch đang trở thành biến số quan trọng. Xu hướng giãn dân và phát triển đa trung tâm có thể giúp tái cân bằng giá trị, đặc biệt khi khu vực nội đô đã vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Nhìn tổng thể, thị trường đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh. Cơ hội vẫn tồn tại, nhưng không còn dành cho tư duy ngắn hạn. Việc sở hữu bất động sản giờ đây không chỉ là bài toán tài chính, mà còn là phép thử về sức chịu đựng và chiến lược dài hạn.