Chuyên gia bất ngờ dự báo giá chung cư có thể tăng trong quý 2

Đất nền khó giảm giá dù thanh khoản chậm, còn chung cư có thể tăng nhẹ trong quý 2/2026. Đây là nhận định đáng chú ý từ chuyên gia Batdongsan.com.vn tại sự kiện toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2026. Bối cảnh hiện tại cho thấy dòng tiền đang chọn lọc hơn, nhưng không phải phân khúc nào cũng chịu áp lực giảm giá như nhau.

Ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cho biết thị trường đang nhận lực hỗ trợ từ quy hoạch và đầu tư công, được triển khai đồng bộ tại cả Hà Nội và TPHCM. Điểm đáng chú ý là hạ tầng không chỉ tạo kỳ vọng, mà còn đang tái định hình hướng phát triển đô thị và mặt bằng giá ở nhiều khu vực.

Tại Hà Nội, định hướng phát triển theo 9 trục không gian hành lang, mở rộng đô thị ra các vệ tinh ở cả 4 hướng Đông – Tây – Nam – Bắc thay vì chỉ tập trung vào nội đô. Cùng với đó là các dự án vành đai 3.5, vành đai 4 và hệ thống cầu vượt sông Hồng đang được thúc đẩy để hoàn thiện mạng lưới giao thông khung cho Thủ đô.

Ở TPHCM, trọng tâm là nâng cấp hạ tầng liên kết vùng để kết nối ba cực tăng trưởng gồm công nghiệp, tài chính và logistics. Các dự án cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu cùng đường vành đai 3, 4 được kỳ vọng sẽ làm thay đổi cấu trúc giao thông khu vực Nam Bộ trong những năm tới.

Ngoài ra, nhiều công trình trọng điểm quốc gia tiếp tục củng cố kỳ vọng cho thị trường, như sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại vào tháng 6/2026, hay tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam dự kiến khởi công vào quý 4/2026.

Bên cạnh hạ tầng, yếu tố pháp lý cũng đang chuyển biến theo hướng thuận lợi hơn. Việc áp dụng bảng giá đất hàng năm, tháo gỡ pháp lý cho dự án và giảm chi phí chuyển đổi đất được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung và tăng tính minh bạch cho thị trường. Ông Cảnh nhận định: “Các chính sách hiện nay không chỉ nhằm phục hồi thị trường, mà đang định hình lại cấu trúc ngành bất động sản theo hướng bền vững hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực.”

Dù vậy, lực cản vẫn còn đến từ mặt bằng lãi suất. Trong quý 1/2026, lãi suất huy động tăng lên khoảng 5.9-6.5%, có thời điểm chạm ngưỡng 8-9%, khiến tâm lý người mua thận trọng hơn. Tín hiệu điều hành gần đây cho thấy xu hướng hạ nhiệt bước đầu khi hệ thống ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất 0.5-1%.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 60% người tham gia vẫn dè dặt trước biến động vĩ mô, nhưng 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Trong nhóm này, 64% ưu tiên tài sản có thể ở ngay hoặc tạo dòng tiền tức thì, trong khi 25% quan tâm đến các sản phẩm có giá hợp lý hơn. Điều này lý giải vì sao những sản phẩm có tính sử dụng thực tế đang được quan tâm hơn rõ rệt.

Theo ông Cảnh, dữ liệu lịch sử cho thấy khi lãi suất huy động giảm thường kéo theo mức độ quan tâm đến bất động sản gia tăng, từ đó hỗ trợ thanh khoản thị trường. Nếu xu hướng hạ lãi suất tiếp diễn và căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông sớm hạ nhiệt, thị trường có thể phục hồi khá nhanh. Trong giai đoạn hiện tại, nhà đầu tư vẫn giao dịch nhưng với tâm thế chọn lọc hơn, ưu tiên bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền ngay.

Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh – Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, dù nhu cầu toàn thị trường đã cải thiện sau Tết, dòng tiền đang tập trung rõ rệt vào những phân khúc có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động kinh tế, trong đó nổi bật là chung cư.

Trong quý 1/2026, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TPHCM cũ tăng 4% và TPHCM mới tăng 1% so với cuối năm 2025, trong khi Hà Nội vẫn chưa lấy lại mức quan tâm ghi nhận vào tháng 12/2025. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 tăng 4-7% so với tháng 12/2025, vượt trội so với phần lớn loại hình khác.

Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển mạnh mẽ về nhu cầu thực. Theo khảo sát quý 1/2026, có tới 67% người mua chung cư nhằm mục đích để ở, 30% mua đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Con số này cho thấy thị trường căn hộ đang vận hành ngày càng gần với nhu cầu thực thay vì đầu cơ ngắn hạn như trước.

Dù chịu áp lực từ lãi suất và biến động vĩ mô, giá bán căn hộ vẫn duy trì ổn định khi tăng nhẹ 1.5-2.4% theo quý. Trong quý 1/2026, giá rao bán chung cư trung bình tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m2, còn TPHCM cũ là 69 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, mô hình phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD) đang hình thành rõ nét hơn khi các dự án mới tập trung dọc các trục giao thông lớn thay vì phát triển dàn trải. Điều này cho thấy khả năng kết nối đang trở thành yếu tố quyết định giá trị tài sản dài hạn, đặc biệt với các khu vực hưởng lợi từ metro, vành đai và cao tốc.

Thói quen tìm kiếm của người mua cũng thay đổi. Tại TPHCM, người mua đang mở rộng ra các khu vực vùng ven nội thành như Thủ Đức, quận 12, Bình Tân, Nhà Bè cũ và các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An. Tỷ trọng quan tâm đến khu vực quanh vành đai 3 và vành đai 3 mở rộng tăng từ 39% năm 2023 lên 46% vào quý 1/2026.

Ngược lại, tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm căn hộ trong nội đô đang dần dịch chuyển ra ngoài thành phố. Tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội giảm từ 91% năm 2023 xuống còn 76% vào quý 1/2026, trong khi sự quan tâm tới các địa phương lân cận miền Bắc và miền Trung tăng lên đáng kể. Hưng Yên, Hải Phòng, Đà Nẵng và Khánh Hòa đang là những điểm đến nổi bật của dòng tiền từ nhà đầu tư thủ đô.

Đất nền phân hóa mạnh, giá khó giảm

Khác với chung cư, đất nền thể hiện mức độ nhạy cảm lớn hơn với các yếu tố vĩ mô. Theo bà Ánh, trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hay thay đổi chính sách, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh. Nhưng khi xuất hiện áp lực lãi suất, thay đổi thuế hay biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch lại giảm nhanh tương ứng.

Trong quý 1/2026, cả Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm trước. TPHCM cũ giảm 5%, trong khi Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.

Dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá đất nền lại không giảm đáng kể. Trong 3 năm qua, giá chủ yếu đi ngang thay vì điều chỉnh mạnh, cho thấy người bán vẫn duy trì kỳ vọng cao trong khi người mua ngày càng chọn lọc hơn.

Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình trong quý 1/2026 đạt 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với 82 triệu đồng/m2 của quý 4/2025 nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với 75 triệu đồng/m2 đầu năm 2025. Tại TPHCM cũ, giá đi ngang 68 triệu đồng/m2, cao hơn mức 63 triệu đồng/m2 cùng kỳ năm trước.

Thị trường đất nền cũng đang phân hóa rất rõ. Nếu miền Bắc và miền Nam đồng loạt suy giảm mức độ quan tâm, miền Trung lại nổi lên là điểm sáng khi nhiều địa phương ghi nhận nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng 10-28%.

Theo bà Ánh, thị trường hiện chia thành hai nhóm: một bên là “đất sống” ở các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư hiện hữu hoặc nằm gần khu công nghiệp, trung tâm kinh tế, nơi giá vẫn tăng hoặc giữ vững nhờ khả năng khai thác thực tế; bên còn lại là các khu vực thiếu tiện ích, hạ tầng yếu, đối mặt rủi ro thanh khoản lớn hơn.

Lý giải việc giá đất nền khó giảm dù thanh khoản chậm, bà Ánh cho rằng nguyên nhân đến từ áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn. Việc bảng giá đất mới tiệm cận thị trường, chi phí thuế tăng và giá xây dựng leo thang khiến chủ đầu tư không còn nhiều dư địa để giảm giá như giai đoạn trước. Đồng thời, trong bối cảnh vàng và chứng khoán biến động mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn xem đất nền là tài sản phòng thủ dài hạn, sẵn sàng nắm giữ 3-5 năm hoặc lâu hơn.

Nhà riêng cũng phân hóa theo mặt bằng giá

Không chỉ đất nền, phân khúc nhà riêng cũng đang cho thấy sự khác biệt rõ giữa hai đầu tàu kinh tế. Trong quý 1/2026, mức độ quan tâm nhà riêng tại TPHCM cũ tăng 7% so với cuối năm 2025, trong khi Hà Nội vẫn thấp hơn 22% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ chênh lệch mặt bằng giá. Nếu nhà riêng tại Hà Nội tiếp tục leo thang trong suốt một năm qua, thì TPHCM đã bắt đầu xuất hiện điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng mạnh năm 2025. Điều này cho thấy yếu tố giá đang ngày càng chi phối quyết định mua nhà, và khi mặt bằng giá vượt quá khả năng hấp thụ thì ngay cả phân khúc có nhu cầu ở thực cao như nhà riêng cũng khó duy trì đà phục hồi.

Góc nhìn quý 2/2026: chung cư có thể tăng nhẹ

Nhận định về quý 2/2026, bà Ánh cho biết chung cư tại TPHCM nhiều khả năng vẫn duy trì tăng giá nhẹ dù các thông tin chính sách không còn tích cực như cuối năm 2025. Nguồn cung hiện khá dồi dào tại các khu vực cận trung tâm và dọc Quốc lộ 13, nhưng áp lực chi phí đầu vào gia tăng cùng xu hướng phát triển TOD sẽ tiếp tục đẩy giá sơ cấp đi lên.

Với nhà riêng, thị trường dự kiến phân hóa mạnh hơn. Một số khu vực như quận 5, quận 8, Tân Bình cũ và các vùng ven đang có mức độ quan tâm tốt, còn tiềm năng tăng giá. Trong khi đó, phần lớn khu vực khác có thể đi ngang.

Từ bức tranh quý 1/2026 có thể thấy, thị trường đang đi theo hướng chọn lọc rõ rệt: chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục dẫn dắt, trong khi đất nền giữ giá nhờ chi phí đầu vào và tâm lý nắm giữ dài hạn, dù thanh khoản chưa thực sự cải thiện.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào hơn ở giai đoạn này: chung cư, đất nền hay nhà riêng? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!