Chung cư Hà Nội: nhiều chủ nhà hạ giá vì áp lực thanh khoản

Chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội đang chững giá, trong khi nhiều chủ nhà hết ân hạn nợ gốc phải hạ giá để có thanh khoản. Theo CBRE, giá bán trung bình của căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý I đạt 62 triệu đồng mỗi m2, không đổi so với cuối quý IV/2025, nhưng vẫn tăng 21% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý là biên độ tăng giá của phân khúc chung cư thứ cấp đã giảm rõ rệt từ cuối năm ngoái. Đến hết quý I, hơn một nửa số dự án mà CBRE thống kê trên thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng giảm giá chào bán hoặc giữ nguyên so với quý trước. Điều này cho thấy đà tăng nóng trước đó đang hạ nhiệt dần.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho rằng đây là một nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá chung cư tăng mạnh qua nhiều quý liên tiếp, khiến khả năng chi trả của nhóm mua ở thực chịu áp lực lớn hơn. Theo bà, thời điểm hiện tại cũng là lúc một bộ phận chủ nhà hết ân hạn nợ gốc, chủ yếu ở các dự án đang triển khai, xây dựng. Trong bối cảnh lãi suất biến động, áp lực thanh khoản tăng lên khiến họ buộc phải chấp nhận hạ giá chào để chốt giao dịch.

Diễn biến này cũng được VARS ghi nhận. Hội cho biết tâm lý người mua nhà đang thận trọng hơn so với giai đoạn trước. Thanh khoản thị trường không còn lan tỏa đồng đều mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.

Theo khảo sát từ Hội đồng nghiên cứu VARS, số lượng sản phẩm cần thoát hàng trên thị trường đang gia tăng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số dự án, gồm cả chung cư và nhà thấp tầng, ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm. Ở nhiều khu vực từng tăng nóng, giá đã đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, kéo theo áp lực tâm lý đối với nhà đầu tư.

Đây là nhóm từng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm, kỳ vọng lướt sóng để hưởng mức chênh vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Khi thanh khoản chậm lại, bài toán dòng tiền lập tức trở nên nặng hơn.

Trong khi thị trường thứ cấp chững lại, giá căn hộ mới mở bán vẫn tiếp tục đi lên. CBRE cho biết giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 102 triệu đồng một m2, tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Mức này còn cao hơn cả TP HCM (trước sáp nhập), nơi mặt bằng giá chung cư cùng kỳ ở mức 91 triệu đồng một m2.

Đáng chú ý, đây là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp ở Thủ đô duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng một m2. Xu hướng này không chỉ xuất hiện ở khu vực trung tâm mà còn lan ra ngoại thành như Gia Lâm và Đông Anh - những nơi vốn được xem là nguồn cung tầm trung. Hiện đã có các dự án mở bán tại đây với mức giá vượt 100 triệu đồng một m2, thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng một m2.

Lý giải nguyên nhân, bà Nguyễn Hoài An cho biết giá sơ cấp tăng mạnh do nhiều chi phí đầu vào của dự án bị “đội” lên, gồm tiền thuê và sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá nguyên vật liệu... Tất cả đều phản ánh trực tiếp vào giá bán ra thị trường của chủ đầu tư.

Ở góc nhìn khác, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng nhu cầu mua ở thực và đầu tư đang suy giảm khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng, còn mặt bằng giá thì vẫn neo cao, khiến sức hấp thụ giảm xuống. Nếu xu hướng trái chiều giữa sơ cấp và thứ cấp tiếp tục nới rộng, người mua có thể chuyển sang tìm các sản phẩm chuyển nhượng có giá “mềm” hơn. Khi đó, các căn hộ cao cấp và siêu sang sẽ kém hấp dẫn hơn, thanh khoản khó hơn và nguy cơ tồn kho cũng tăng lên.

Về triển vọng thời gian tới, CBRE dự báo thị trường chung cư sẽ ngày càng cạnh tranh khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách hỗ trợ để thu hút người mua. Trong năm nay, tổng nguồn cung dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương năm ngoái. Bà Nguyễn Hoài An nhận định người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và tiêu chí chọn nhà cũng khắt khe hơn.

Theo CBRE, lợi thế sẽ nghiêng về những dự án có chất lượng tốt, mức giá phù hợp và chính sách bán hàng sát với nhu cầu thực tế. Còn theo ông Phạm Đức Toản, việc cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, là yếu tố quan trọng để khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn đang thắt chặt.

Tóm lại: thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn: thứ cấp chững giá, một số chủ nhà giảm giá để thoát hàng, trong khi sơ cấp vẫn neo cao và tiếp tục tạo mặt bằng giá mới.

Bạn đang quan tâm căn hộ sơ cấp hay chuyển nhượng lúc này? Comment góc nhìn của bạn bên dưới nhé.