Chung cư Hà Nội hạ nhiệt: giá căn hộ thứ cấp giảm 5-10%

Thị trường chung cư Hà Nội đang hạ nhiệt rõ rệt, với giá căn hộ thứ cấp giảm phổ biến từ 5 - 10% so với đỉnh. Khi nguồn cung sơ cấp năm 2026 dự kiến dồi dào, cuộc chơi đang nghiêng dần về nhu cầu ở thực.

Giá căn hộ thứ cấp đồng loạt “mềm” hơn

Sau giai đoạn lãi suất cho vay tăng cao hồi năm 2023, đầu năm 2024 lãi suất hạ nhiệt đã kích thích dòng tiền đầu tư vào bất động sản, trong đó căn hộ chung cư là sản phẩm được ưa thích tại Hà Nội.

Đến tháng 8-9/2025, giá căn hộ đã tăng mạnh và tạo cảm giác thị trường khó có thể giảm.

Nhưng hiện tại, nhiều dự án đã ghi nhận mức điều chỉnh khá rõ:

• CT12A Nam Trung Yên (phường Yên Hoà): căn 2 phòng ngủ từng giao dịch 6,1 tỷ đồng/căn, nay chào bán khoảng 5,9 tỷ đồng/căn.
• Loại 3 phòng ngủ từng rao 11 tỷ đồng/căn, hiện còn khoảng 10,5 tỷ đồng/căn.
• Vin SmartCity: căn tại tòa S. từng giao dịch tháng 10/2025 ở mức 3,6 tỷ đồng/căn 1 ngủ +, hiện chào bán khoảng 3,2 tỷ đồng/căn.
• Toà I. từng giao dịch 4,8 tỷ đồng/căn 2 ngủ, từ tháng 3/2026 đến nay đang được rao khoảng 4,6 tỷ đồng/căn.

Mức giảm 400-600 triệu đồng/căn đang xuất hiện ở nhiều nơi

Tại phường Từ Liêm, căn 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70m2 tại Mỹ Đình Plaza 2 từng được rao bán và giao dịch ở khoảng 7,4-7,8 tỷ đồng/căn vào tháng 10/2025, thì hiện tại giá chào bán đã giảm còn 7-7,3 tỷ đồng/căn.

Mức giảm phổ biến 400-600 triệu đồng/căn so với thời kỳ đỉnh giá năm ngoái cũng đang diễn ra tại nhiều dự án khác như Iris Garden, The Emerald Đình Thôn, Sudico, The Zei, Eco Green City…

Vì sao thị trường đổi chiều?

Theo ông Nguyễn Anh Đức, Công ty ABLand, thời điểm này thị trường không còn “lực đỡ” để căn hộ chung cư tiếp tục tăng giá, khi lãi suất cho vay tăng cao và nguồn hàng sơ cấp liên tục ồ ạt đổ ra thị trường.

Không chỉ giá giảm, lực cầu cũng giảm mạnh. Hiện tượng đầu cơ đẩy giá đã bớt đáng kể, và giao dịch hiện nay chủ yếu đến từ người có nhu cầu ở thực.

Nguồn cung 2026 có thể tạo thêm áp lực

Trước đó, Savills Hà Nội dự báo nguồn cung căn hộ năm 2026 sẽ rất dồi dào, khoảng 70.000 căn từ 91 dự án sẽ được mở bán. Phần lớn nguồn cung sơ cấp đến từ khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội chiếm phần lớn trong tổng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm, nhận định thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ sau Tết, còn mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang dè dặt hơn trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Thị trường đang chuyển sang chọn lọc hơn?

Ông Tiến cho rằng thị trường không còn vận hành theo tâm lý “mua nhanh - bán nhanh”, mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm.

Các quý còn lại của 2026 sẽ ra sao?

Ông Trần Minh Tiến cho rằng thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường vẫn thận trọng.

Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. So với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện vẫn có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ các biến số liên quan đến quy hoạch tương lai.

Người mua ở thực có dễ tiếp cận hơn chưa?

Dù thị trường xuất hiện làn sóng giảm giá, cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực, đặc biệt là tầng lớp thu nhập trung bình thấp, vẫn còn rất mong manh.

Thực tế, mức giảm 5-10% mới chỉ là sự sụt giảm mang tính kỹ thuật so với mức đỉnh của năm ngoái. Mặt bằng giá chung cư nhìn chung vẫn neo ở ngưỡng quá cao so với thu nhập đại chúng sau 3 năm liên tục phi mã.

Sự phân hóa của thị trường chung cư Hà Nội hiện nay cho thấy một thực tế khá rõ: giới đầu cơ đang phải trả giá cho chiến thuật đòn bẩy, người ôm hàng thâm niên nhanh tay chốt lời, còn người nghèo và người có nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua sở hữu nhà ở.

Bạn đang theo dõi khu vực nào ở Hà Nội? Comment bên dưới để cùng bàn thêm nhé!