Chung cư Hà Nội giảm giá 5-10%: Đu đỉnh, chốt lời và cắt lỗ

Thị trường chung cư Hà Nội đang giảm tốc rõ rệt sau hơn 2 năm tăng mạnh. Từ đầu năm 2026, nhiều dự án ghi nhận mức giá chào bán đã hạ 5-10% so với đỉnh, nhưng người mua ở thực vẫn khó chạm tới giấc mơ sở hữu nhà.

Mặt bằng giá sụt giảm ở nhiều dự án

Bối cảnh hiện tại không còn thuận lợi cho đà tăng giá của căn hộ khi lãi suất tăng cao, nguồn hàng sơ cấp liên tục đổ ra thị trường và lực cầu suy giảm. Sau 3 năm leo thang giá, chung cư Hà Nội đã bắt đầu giảm ở nhiều khu vực.

Tại HomeCity (phường Yên Hòa), căn 2 phòng ngủ từng giao dịch ở mức 8,5-8,6 tỷ đồng/căn vào tháng 8, tháng 9/2025, nay giá chào bán dao động 8-8,3 tỷ đồng/căn. Căn 3 ngủ từng được rao 11-12 tỷ đồng/căn thì hiện chủ nhà đưa ra mức khoảng 10 tỷ đồng/căn.

Cùng nằm trên trục đường Trung Kính, dự án Central Point cũng ghi nhận mức giảm. Căn 2 phòng ngủ từng chào bán ở mức 8-8,2 tỷ đồng/căn nay dao động 7,5-8 tỷ đồng/căn.

Với A14 Nam Trung Yên, tòa tái định cư có căn 55m2 gồm 2 ngủ, 1 vệ sinh, mức giá từng lên tới hơn 6 tỷ đồng/căn ở thời điểm nóng sốt. Từ tháng 3/2026 đến nay, giá rao bán chỉ còn quanh 5,5 tỷ đồng/căn.

Không chỉ vậy, mức giảm 5-10% so với đỉnh còn diễn ra diện rộng. Tại phường Từ Liêm, căn 2 phòng ngủ khoảng 70m2 tại Mỹ Đình Plaza 2 từng được giao dịch ở khoảng 7,4-7,8 tỷ đồng/căn vào tháng 10/2025, nay giá chào bán còn 7-7,3 tỷ đồng/căn.

Mức giảm phổ biến 400-600 triệu đồng/căn so với đỉnh giá năm ngoái cũng đang xuất hiện ở nhiều dự án như Iris Garden, The Emerald Đình Thôn, Sudico, The Zei, Eco Green City…

Vì sao giá giảm nhưng người mua vẫn khó xuống tiền?

Theo anh Phạm Bình Minh, giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch tại phường Thanh Xuân, lãi suất tăng mạnh khiến cầu đầu cơ sụt giảm, thị trường hiện chủ yếu là sân chơi của người mua ở thực. Tuy nhiên, cầu ở thực cũng khá yếu vì mặt bằng giá dù giảm vẫn ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận dân cư.

Ai đang cắt lỗ, ai đang chốt lời?

Sự đảo chiều của thị trường đã khiến giới đầu tư phân hóa rõ rệt.

Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư lướt sóng vào hàng ở giai đoạn đỉnh, từ tháng 7 đến tháng 10/2025. Nhiều người từng kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng sau Tết Nguyên đán 2026, nhưng thực tế lại ngược lại khi sóng giảm xuất hiện và lan rộng sau Tết.

Trước áp lực lãi suất rục rịch tăng, nguồn cung sơ cấp dồi dào và dư địa tăng giá thu hẹp, nhóm này buộc phải cắt lỗ để thu hồi dòng tiền.

Anh Nguyễn Minh Tuấn (38 tuổi, hiện đang sống tại Vinhomes Smart City) cho biết: tháng 9/2025, anh mua một căn 2 phòng ngủ tại khu vực Mỹ Đình với giá 7,6 tỷ đồng, sử dụng đòn bẩy tài chính 70%. Khi thị trường ảm đạm và lãi suất tăng, anh đã phải giảm giá xuống 7 tỷ đồng, chấp nhận cắt lỗ ròng hơn 600 triệu đồng chưa tính chi phí lãi vay để thoát hàng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư vào tiền từ 2023, 2024 và nửa đầu 2025 đang chủ động chốt lời. Họ nhận thấy thời kỳ hoàng kim của chung cư Hà Nội đã khép lại trước áp lực nguồn cung và chi phí vốn đắt đỏ, đồng thời một số gói vay ưu đãi lãi suất cố định 1-2 năm cũng sắp hết hạn và chuyển sang thả nổi.

Giá giảm rồi, người mua ở thực đã dễ tiếp cận hơn chưa?

Câu trả lời là chưa nhiều. Mức giảm 5-10% hiện nay chủ yếu là sự điều chỉnh kỹ thuật so với đỉnh giá quá cao của năm ngoái. Dù có giảm, mặt bằng giá chung cư vẫn đang neo ở ngưỡng quá cao so với thu nhập đại chúng sau 3 năm liên tục phi mã.

Thực tế cho thấy, người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình thấp, vẫn rất khó tiếp cận nhà ở. Trong khi đó, giới đầu cơ đang phải trả giá cho chiến lược đòn bẩy, còn những người ôm hàng lâu năm thì nhanh tay chốt lời.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện tại? Comment bên dưới nhé!