Chung cư Hà Nội: Giá neo cao, giao dịch giảm mạnh

Giá chung cư Hà Nội vẫn neo cao, trong khi giao dịch lại giảm mạnh. Thị trường đang ở trạng thái giằng co: nguồn cung cải thiện nhưng thanh khoản chưa hồi phục, khiến nhiều người chờ tín hiệu mới từ chính sách và dòng tiền.

Thanh khoản giảm, nguồn cung lại tăng

Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi về nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm. Trong 3 tháng đầu năm, cả nước có 42 dự án hoàn thành với hơn 7.800 sản phẩm.

Đáng chú ý, lượng nhà ở đủ điều kiện mở bán tăng mạnh trở lại. Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng VWA, cho biết số lượng sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã tăng từ khoảng 5.500 căn trong quý I/2024 lên hơn 34.000 căn trong quý I/2026, tức tăng hơn 6 lần chỉ sau 2 năm.

Xu hướng này không chỉ diễn ra trong một quý mà kéo dài xuyên suốt năm 2025, khi mỗi quý đều ghi nhận nguồn cung trên 30.000 sản phẩm.

Vì sao giao dịch vẫn lao dốc?

Điều đáng chú ý là nguồn cung tăng nhưng thanh khoản lại không đi lên tương ứng. Ngược lại, thị trường ghi nhận mức sụt giảm rõ rệt về giao dịch.

Phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm hơn 23% so với cùng kỳ và giảm trên 32% so với quý trước. Đất nền cũng giảm hơn 20%, tương đương mất khoảng 1/5 quy mô giao dịch chỉ trong một quý.

Theo ông Hùng, thị trường đang chịu tác động đồng thời từ mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Khi lãi suất huy động vẫn ở mức cao và chưa có tín hiệu giảm rõ ràng, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Bên cạnh đó, biến động địa chính trị và áp lực lạm phát cũng khiến dòng tiền dè dặt hơn, làm thanh khoản suy yếu.

Giá chung cư Hà Nội đang ở mức nào?

Trong khi giao dịch giảm, giá chung cư lại không điều chỉnh tương ứng. Dữ liệu từ CBRE cho thấy giá bán sơ cấp tại Hà Nội, bao gồm cả khu vực lân cận như Văn Giang (Hưng Yên), đã đạt trung bình khoảng 91 triệu đồng/m².

Mặt bằng giá cao chủ yếu đến từ việc các dự án đại đô thị tại khu vực phía Tây và phía Đông liên tục tung ra sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, kéo giá trung bình lên mức mới.

So với giai đoạn 2015–2019, khi nguồn cung khoảng 30.000 căn/năm và giá duy trì quanh 30 triệu đồng/m², mức giá hiện tại đã tăng mạnh sau giai đoạn khan hiếm nguồn cung từ năm 2024.

Giá còn tăng nữa không?

Theo ông Tô Anh Hùng, khi nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt khoảng 33.000 căn, giá chung cư khó có khả năng tăng thêm đáng kể mà nhiều khả năng sẽ đi ngang trong thời gian tới để chờ sức mua phục hồi.

Điều này phản ánh trạng thái đặc thù của thị trường: cầu yếu khiến giá khó tăng, nhưng cơ cấu sản phẩm thiên về phân khúc trung – cao cấp lại khiến giá khó giảm.

Nút thắt pháp lý vẫn là biến số lớn

Ngoài yếu tố cung – cầu, thị trường còn chịu tác động từ các vướng mắc pháp lý. Theo Bộ Tài chính, hiện có khoảng 3,3 triệu tỷ đồng đang bị “đóng băng” tại các dự án bất động sản dở dang trên cả nước, làm nghẽn dòng tiền và hạn chế khả năng lan tỏa của thị trường.

Tại Hà Nội, cơ quan quản lý đã yêu cầu các chủ đầu tư dự án chậm tiến độ phải báo cáo trước ngày 30/4/2026, đồng thời sẽ thu hồi đất và chấm dứt dự án đối với các trường hợp vi phạm, chuyển giao cho nhà đầu tư có năng lực tốt hơn.

Ông Hùng cho rằng nếu các dự án “treo” được xử lý và hơn 1.700 dự án ách tắc pháp lý được tháo gỡ, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ vận hành mới. Khi đó, đặc biệt nếu phân khúc nhà ở vừa túi tiền được khơi thông, dòng tiền từ nhu cầu ở thực sẽ quay trở lại.

Thị trường Hà Nội đang chờ gì?

Tổng hợp các yếu tố hiện tại, thị trường chung cư Hà Nội đang ở trạng thái mất cân đối rõ rệt: nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch giảm sâu, trong khi giá vẫn neo cao và thiếu động lực tăng mới.

Thị trường hiện giống một trạng thái bị nén, khi 3 yếu tố cùng tồn tại: mặt bằng giá cao, lãi suất chưa hạ nhiệt và tâm lý chờ đợi của người mua. Trong bối cảnh này, thanh khoản khó cải thiện trong ngắn hạn nếu không có thay đổi từ chính sách tiền tệ hoặc tháo gỡ pháp lý.

Ở chiều ngược lại, nếu các nút thắt về lãi suất và pháp lý được xử lý đồng bộ, thị trường có thể chuyển sang trạng thái ổn định hơn, với giá đi ngang và giao dịch cải thiện theo nhu cầu thực.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!