Chu kỳ bất động sản mới: dòng tiền đang tìm đến đâu?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, nơi dòng tiền vẫn tìm đến địa ốc nhưng sẽ phân bổ khác trước: ưu tiên khu vực có hạ tầng, nhu cầu thực và pháp lý rõ ràng.

Chu kỳ mới của bất động sản sẽ vận động thế nào?

Tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng bất động sản vẫn sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn vốn lớn trong nền kinh tế.

Điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay là dòng tiền đang được phân bổ hài hòa hơn giữa nhiều lĩnh vực, tạo nền tảng tăng trưởng ổn định và bền vững cho nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng.

Theo ông, khi nhìn vào các dòng vốn như FDI, đầu tư công hay đầu tư tư nhân, cần xem cả lộ trình triển khai thực tế. Những nguồn vốn này đang tiếp tục được thúc đẩy và sẽ từng bước đi vào nền kinh tế trong những năm tới, tạo động lực cho sản xuất, hạ tầng và thị trường tài sản.

Dòng tiền trong nước đang cho thấy tín hiệu gì?

Một tín hiệu đáng chú ý là dòng tiền trong nước đang thể hiện vai trò ngày càng lớn. Điều này cho thấy nguồn lực trong dân vẫn rất dồi dào và đang tích cực tìm kiếm các cơ hội đầu tư hiệu quả hơn.

Theo chuyên gia, sự dịch chuyển này góp phần gia tăng tổng cầu, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và tạo thêm động lực cho các thị trường như chứng khoán và bất động sản.

Nguồn cung và nhu cầu đang ra sao?

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang có nhiều điều kiện để cải thiện nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý, quy hoạch và đầu tư được triển khai đồng bộ. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư vẫn duy trì ở mức cao.

Ông nhận định thị trường sẽ phát triển theo hướng lành mạnh hơn khi dòng vốn không chỉ tập trung vào bất động sản mà còn lan tỏa sang sản xuất, thương mại, dịch vụ và hạ tầng. Điều này giúp tạo nền tảng tăng trưởng ổn định, hạn chế biến động quá lớn và nâng cao chất lượng phát triển của thị trường.

Dù vậy, khả năng xuất hiện các đợt tăng giá 20 - 30% trên diện rộng là khó xảy ra bởi dòng vốn của nền kinh tế hiện nay phải phân bổ cho nhiều lĩnh vực khác nhau như sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng và chuyển đổi số.

Dòng tiền sẽ chảy vào đâu trong chu kỳ mới?

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, trong giai đoạn tới, những khu vực được đầu tư hạ tầng mạnh, có tốc độ đô thị hóa cao và đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục ghi nhận nhiều cơ hội tăng trưởng.

Dòng tiền sẽ hướng tới các dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả.

Thị trường đang sàng lọc mạnh theo giá trị thực

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường hiện nay đã bước sang một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.

Sau những biến động kéo dài, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư đã thay đổi. Nếu trước đây không ít người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh trong ngắn hạn thì hiện nay các quyết định đầu tư được cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Người mua ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác thực tế, hiệu quả tạo dòng tiền, tính pháp lý của dự án và mức độ an toàn của tài sản. Đây được xem là sự thay đổi quan trọng trong cấu trúc nguồn cầu của thị trường.

Theo Chủ tịch VARS, bất động sản trong chu kỳ mới sẽ chuyển dịch mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư trung, dài hạn.

Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục có lợi thế thu hút dòng tiền.

Người mua đang quan tâm điều gì hơn trước?

Ông Đính cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang trở nên chuyên nghiệp hơn khi người mua không còn dễ dàng bị tác động bởi các thông điệp quảng bá hay cam kết lợi nhuận đơn thuần.

Thay vào đó, yếu tố dữ liệu, tính minh bạch và khả năng kiểm chứng thông tin đang ngày càng được coi trọng.

Chu kỳ thị trường có đang ngắn lại?

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định bất động sản Việt Nam đang bước sang một chu kỳ phát triển mới sau gần 25 năm hình thành và mở rộng.

Theo ông, một thay đổi đáng chú ý là chu kỳ vận động của thị trường hiện không còn kéo dài khoảng 10 năm như trước mà đang có xu hướng rút ngắn còn khoảng 5 năm.

Dù vậy, các chuyên gia đều cho rằng triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ nhiều động lực nền tảng như tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh trên phạm vi cả nước.

Tuy nhiên, giai đoạn sắp tới sẽ chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các khu vực, các phân khúc và các chủ đầu tư. Những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, chất lượng sản phẩm cao và đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục có lợi thế cạnh tranh.

Bạn nghĩ sao về chu kỳ bất động sản mới này? Comment bên dưới nhé!