Chủ dự án bất động sản "đứng ngồi không yên" vì dự án chậm tiến độ do tắc vốn

Nhiều dự án bất động sản đang đối mặt nguy cơ chậm tiến độ vì “tắc vốn”, khi lãi suất cao, hạn mức tín dụng bị siết và việc giải ngân không theo kịp nhu cầu thực tế của dự án. Đây không chỉ là câu chuyện của chủ đầu tư, mà còn tác động trực tiếp đến tiến độ bàn giao, nguồn cung và thanh khoản thị trường.

Theo chia sẻ tại một hội thảo mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, cho biết doanh nghiệp đang gặp nhiều trở ngại trong khâu tiếp cận tín dụng. Có một dự án nhà ở xã hội quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng phải tạm dừng vì không vay được vốn.

Với dự án nhà ở xã hội, áp lực càng lớn hơn khi giá vật liệu leo thang nhưng giá bán lại đã cố định, rất khó điều chỉnh. Nếu tình trạng này kéo dài, tiến độ dự án sẽ tiếp tục chậm, ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh và uy tín của doanh nghiệp.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp lớn, ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính Tập đoàn Novaland, cho biết chi phí vốn tăng nhanh đang bào mòn lợi nhuận. Không chỉ dự án mới khó tiếp cận vốn, mà nhiều dự án đã được cấp hạn mức tín dụng cũng bị ách tắc ở khâu giải ngân.

Ông Đức cho hay có trường hợp doanh nghiệp chỉ nhận được 20-30% nhu cầu vốn, khiến tiến độ triển khai bị đình trệ. Việc siết tín dụng giữa chừng buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch thi công, giãn thanh toán cho nhà thầu và đàm phán lại với đối tác, từ đó kéo lùi thời gian bàn giao nhà so với kế hoạch ban đầu.

Ở góc độ vận hành dự án, lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển dự án tại TP HCM cũng nói tiến độ công trình có nguy cơ đình trệ khi khoản vay đã cam kết không được giải ngân đúng hạn. Dòng tiền bị gián đoạn khiến công trình thi công cầm chừng, nhiều phân khu phải lùi tiến độ, kéo dài thời gian hoàn thiện toàn dự án.

Vị này cho biết bất động sản phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền. Với một dự án khoảng 1.000 tỷ đồng, doanh nghiệp phải chi 300-400 tỷ đồng cho giai đoạn đầu. Tuy nhiên, khi chưa kịp mở bán đã gặp khó trong vay vốn, doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ. Nhà thầu vì vậy chỉ duy trì nhân công ở mức tối thiểu do chủ đầu tư không thể thanh toán đúng hạn.

Không chỉ là câu chuyện ngắn hạn, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Công ty Eras Land, cho rằng sự lệch pha giữa kỳ hạn vay và tiến độ dự án đang tạo áp lực lớn lên chủ đầu tư. Dự án bất động sản thường kéo dài 3-5 năm, thậm chí 10 năm, trong khi thời hạn vay ngân hàng lại ngắn hơn, khiến doanh nghiệp phải gánh áp lực trả nợ sớm khi dòng tiền chưa kịp thu về.

Theo bà Hương, chi phí đầu tư ban đầu có thể chiếm 30-50% tổng vốn dự án, nên áp lực tài chính thường dồn mạnh vào giai đoạn đầu. Với các dự án đã ký hợp đồng bán hàng, chi phí tăng còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai. Nếu kéo dài, doanh nghiệp vừa mất uy tín vừa làm thị trường thiếu nguồn cung.

Báo cáo từ Dat Xanh Services cho thấy người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên dự án có uy tín, đảm bảo tiến độ và chính sách thanh toán rõ ràng. Khi dòng vốn bị tắc nghẽn, doanh nghiệp không chỉ suy giảm uy tín mà còn mất lợi thế cạnh tranh. Trong khi đó, nguồn cung mở bán sụt giảm sẽ kéo theo thanh khoản yếu và làm chậm quá trình phục hồi thị trường.

Diễn biến này cũng được phản ánh ở nguồn cung dự kiến trong quý II. Theo DKRA Consulting, thị trường khó bứt phá, nguồn cung mới có thể chỉ đạt khoảng 5.000-7.000 sản phẩm, một phần do chủ đầu tư thận trọng trước áp lực lãi suất, một phần do nhiều dự án chậm tiến độ, chưa đủ điều kiện bán hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng tín dụng giữ vai trò then chốt với bất động sản - lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và tác động lan tỏa mạnh. Tuy nhiên, cơ chế phân bổ hạn mức theo quý dù giúp kiểm soát nguồn vốn ngắn hạn lại làm giảm tính linh hoạt của dòng vốn đối với các dự án dài hạn.

Ông Châu dẫn số liệu cho biết năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 19%, riêng bất động sản tăng hơn 24%. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng bất động sản không vượt mức chung trong năm 2026 có thể gây vướng mắc, nhất là với các khoản vay đã ký nhưng chậm giải ngân.

Theo ông, tín dụng cần được điều hành linh hoạt hơn thay vì siết đồng loạt. Ngân hàng có thể lựa chọn dự án hiệu quả để cho vay an toàn. Tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với rủi ro nếu được kiểm soát đúng đối tượng và dự án.

Về hướng xử lý, ông Châu đề xuất cơ quan quản lý cần có cơ chế linh hoạt để khơi thông dòng vốn, đặc biệt với các dự án đang tái cấu trúc hoặc có dấu hiệu phục hồi. Ngân hàng cũng cần đẩy nhanh giải ngân theo tiến độ và pháp lý dự án, nhất là ở giai đoạn đầu khi doanh nghiệp chịu áp lực vốn lớn.

Về dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường cần đa dạng hóa nguồn vốn để giảm phụ thuộc vào ngân hàng. PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nhận định nên phát triển mạnh thị trường vốn, đặc biệt là kênh trái phiếu, đồng thời tận dụng vai trò của Trung tâm Tài chính quốc tế TP HCM như một kênh dẫn vốn mới. Các mô hình huy động hiện đại như token hóa tài sản hay NFT cũng được nhắc tới như một hướng tiếp cận vốn mới cho thị trường.

Ông Huân nhấn mạnh, nếu không thay đổi cấu trúc vốn, doanh nghiệp sẽ khó phát triển bền vững khi chu kỳ siết - nới tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4-5 năm.

Bài toán lúc này không chỉ là bán được hàng, mà còn là có đủ dòng tiền để giữ tiến độ dự án. Bạn nghĩ tín dụng nên được nới linh hoạt hơn cho các dự án đủ pháp lý hay cần siết chặt để kiểm soát rủi ro? Comment bên dưới nhé!