Căn hộ chung cư dẫn dắt thị trường quý I/2026, người mua ưu tiên pháp lý rõ ràng

Quý I/2026, toàn thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Đây là con số cho thấy thị trường đang tiếp tục được khơi thông về nguồn cung, nhưng người mua đã không còn mua theo cảm xúc như trước. Thay vào đó, họ đang ngày càng thận trọng, ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng thanh khoản tốt và tiềm năng tăng giá bền vững.

Theo báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung nhà ở đang được cải thiện nhờ tác động từ Nghị quyết 171 về thí điểm nhận quyền sử dụng đất cùng nỗ lực tháo gỡ pháp lý của cơ quan quản lý. Bên cạnh đó, áp lực từ quy định thu hồi các dự án chậm triển khai cũng khiến nhiều chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ, từ đó giải phóng nguồn lực đất đai và gia tăng quy mô dự án mới.

So với quý IV/2025, lượng cung mới giảm khoảng 10%, nhưng vẫn cao gấp hơn 2,5 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung hiện nay vẫn đến từ các giỏ hàng cũ được tái khởi động hoặc các phân khu tiếp theo của những dự án đã triển khai từ năm 2025. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn biến động, một số chủ đầu tư vẫn duy trì tâm thế thận trọng và lùi kế hoạch mở bán sang các quý tiếp theo.

Căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, chiếm 67% nguồn cung mở bán mới. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 33%, tương đương gần 13.000 sản phẩm, giảm khoảng 15% so với quý trước nhưng vẫn gấp 3 lần cùng kỳ năm 2025.

Diễn biến này phản ánh rõ trạng thái mất cân đối của nguồn cung. Theo VARS, các chủ đầu tư gần như buộc phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng cao cấp hơn để bù đắp chi phí đầu vào ngày càng tăng, từ đất đai, tài chính đến nguyên vật liệu xây dựng. Trong khi đó, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn chưa thực sự rõ nét. Dù vậy, việc hàng loạt dự án mới đồng loạt ra mắt cũng đang từng bước gia tăng tính cạnh tranh, qua đó góp phần kìm lại đà tăng giá.

Xét theo khu vực, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa tâm và đồng đều hơn giữa các miền, nhờ hạ tầng giao thông liên kết vùng được cải thiện, đặc biệt tại các thành phố mới có không gian phát triển mở rộng sau sáp nhập.

Trong đó, miền Trung là khu vực nổi bật nhất khi đóng góp 26% nguồn cung nhà ở mới cả nước, tăng 11 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 14 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Miền Bắc và miền Nam vẫn giữ vai trò trụ cột, song tỷ trọng đã trở nên cân bằng hơn, lần lượt chiếm 38% và 36% nguồn cung mới.

Ở góc độ doanh nghiệp, thị trường đang phân hóa rõ giữa các nhóm chủ đầu tư, với “bộ lọc” chính là tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án. Nhóm doanh nghiệp lớn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, đóng góp tới 60% nguồn cung mở bán mới. Trong bối cảnh dòng tiền còn khó khăn, lợi thế về uy tín, khả năng tiếp cận vốn và năng lực duy trì tiến độ triển khai đang giúp các chủ đầu tư lớn mở rộng thị phần.

Nhiều doanh nghiệp trong nhóm này còn tích cực mở rộng quỹ đất, mua lại dự án hoặc các phân khu đã hoàn thiện pháp lý nhằm rút ngắn thời gian ra hàng. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn duy trì sự hiện diện trên thị trường và có xu hướng gia tăng về số lượng dự án. Các doanh nghiệp này đang chủ động tái cấu trúc, tập trung nguồn lực vào những dự án có tính thanh khoản cao, đồng thời đẩy mạnh liên doanh, liên kết hoặc chuyển nhượng bớt dự án để cải thiện dòng tiền và củng cố năng lực tài chính.

Tâm lý người mua nhà đang đổi chiều rất rõ. Phát biểu tại hội nghị công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, cho biết thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Ông cho rằng sự sàng lọc này không chỉ đến từ các yếu tố nội tại mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường cũng đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

Theo ông Đính, nguồn cung dù có điều chỉnh nhẹ theo quý nhưng xét trong trung và dài hạn vẫn đang trên đà mở rộng. Không gian phát triển thị trường không còn bó hẹp tại các đô thị lõi mà đang lan tỏa mạnh mẽ ra các khu vực vệ tinh, nhờ vào đầu tư hạ tầng kết nối và định hướng quy hoạch, sáp nhập đô thị.

Điều này không chỉ giúp khai phá quỹ đất mới mà còn góp phần đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng phân hóa của thị trường. Ở chiều cầu, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về hành vi và tâm lý người mua. Dù chịu áp lực lớn từ chi phí vốn và thanh khoản chậm lại, nhu cầu thực không hề suy giảm mà chỉ trở nên chọn lọc hơn.

Nếu như trước đây tâm lý “FOMO” từng chi phối mạnh mẽ các quyết định đầu tư, thì hiện nay người mua đã chuyển sang trạng thái “sợ chọn sai”, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.

Sự thay đổi này cũng phản ánh rõ trong thanh khoản thị trường. Các dự án được đầu tư bài bản, đặc biệt là các khu đô thị tích hợp với đầy đủ hạ tầng và tiện ích, pháp lý hoàn chỉnh, mức giá phù hợp, vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ khả quan và trở thành điểm sáng. Ngược lại, các sản phẩm thiếu kết nối hạ tầng, thiếu tiện ích — điển hình là đất nền tại nhiều khu vực — vẫn rơi vào trạng thái trầm lắng, cho thấy thanh khoản thị trường hiện nay đang mang tính chọn lọc rất cao.

Tóm lại: thị trường đang không thiếu nguồn cung, nhưng người mua đang khó tính hơn rất nhiều. Trong giai đoạn này, pháp lý, hạ tầng, tiện ích và khả năng thanh khoản đang là 4 yếu tố được ưu tiên hàng đầu.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất trong bối cảnh này: căn hộ, thấp tầng hay đất nền? Comment bên dưới nhé!