“Buồn” của An Gia (AGG): Doanh thu từ bất động sản “bốc hơi” gần 62%, phải trích lập dự phòng rủi ro 100% tại một công ty

Trong quý I/2026, doanh thu thuần hợp nhất của An Gia chỉ đạt 67,3 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 5 tỷ đồng, giảm 38% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, trái ngược với đà giảm trên báo cáo hợp nhất, báo cáo riêng lẻ lại ghi nhận kết quả tích cực. Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ đạt hơn 139 tỷ đồng, tăng 45% so cùng kỳ. An Gia cho biết kết quả này do ghi nhận lượng cổ tức và lợi nhuận được chia từ các công ty con cao hơn năm trước.

Đáng chú ý, trong quý đầu năm 2026, doanh thu từ bán hàng và cho thuê căn hộ của An Gia giảm tới gần 62%, chỉ đạt 64,3 tỷ đồng (trong khi năm trước là 169 tỷ đồng).

Năm 2026, An Gia dự kiến mục tiêu kinh doanh khá thận trọng với doanh thu thuần 200 tỷ đồng, giảm 76% so với kết quả thực hiện năm 2025; lợi nhuận sau thuế và lợi ích cổ đông thiểu số 200 tỷ đồng, giảm hơn 47% so với năm trước.

Phải lập dự phòng 100% tại các khoản đầu tư

Tại thời điểm 31/03/2026, tổng tài sản hợp nhất của An Gia đạt gần 5.397 tỷ đồng, giảm khoảng 80 tỷ đồng so với đầu năm. Tài sản ngắn hạn thu hẹp từ mức 1.607 tỷ đồng xuống còn 1.403 tỷ đồng. Ngược lại, tài sản dài hạn tăng nhẹ từ gần 3.870 tỷ đồng lên hơn 3.993 tỷ đồng.

An Gia đã trích lập dự phòng toàn bộ giá trị một số khoản đầu tư tài chính. Cụ thể, khoản đầu tư 89,4 tỷ đồng vào CTCP Tư vấn AGI & GLC (dưới hình thức cổ phần ưu đãi hoàn lại) đã được chuyển từ tài sản ngắn hạn sang tài sản dài hạn. Doanh nghiệp trích lập dự phòng rủi ro 100%, đưa giá trị ròng của khoản đầu tư này về 0. AGG hiện nắm giữ 21,01% tỷ lệ sở hữu tại CTCP Tư vấn AGI & GLC.

Ngoài ra, danh mục đầu tư vào công ty liên kết với tổng giá gốc 72,95 tỷ đồng cũng khiến AGG phải trích lập dự phòng toàn bộ. Danh mục này bao gồm 72 tỷ đồng rót vào CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát (tỷ lệ sở hữu 40%) và hơn 945 triệu đồng góp vào CTCP Tư vấn AGI & GLC. Phần lỗ lũy kế từ hai đơn vị này đã làm tiêu hao toàn bộ vốn góp ban đầu, đưa giá trị còn lại của hai khoản đầu tư liên kết về 0.

Dòng tiền vẫn âm

Tại ngày cuối tháng 3, tổng tài sản hợp nhất của An Gia đạt 5.397 tỷ đồng, giảm 1,5% so với đầu năm. Tài sản ngắn hạn đạt 1.403 tỷ đồng. Tiền và các khoản tương đương tiền còn 46 tỷ đồng, giảm 47,2% so với 88 tỷ đồng đầu năm.

Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả đạt 1.877 tỷ đồng, giảm 4,4% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu đạt 3.520 tỷ đồng. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn đạt 1.007 tỷ đồng, gần như đi ngang so với đầu năm; vay dài hạn không còn ghi nhận trên bảng cân đối.

Trong cơ cấu vay ngắn hạn, vay ngân hàng đạt 405 tỷ đồng, còn vay ngắn hạn với đối tượng khác đạt 602 tỷ đồng. Tỷ lệ vay tài chính trên vốn chủ sở hữu ở mức khoảng 0,29 lần. Mức đòn bẩy này không cao nếu xét theo tỷ lệ kế toán, nhưng toàn bộ vay tài chính còn lại nằm ở ngắn hạn.

Việc hơn 1.000 tỷ đồng nợ vay của An Gia đều là ngắn hạn sẽ tạo áp lực tài chính đáng kể lên An Gia. Điều này vô hình chung khiến AGG buộc phải tìm cách: Bán được hàng nhanh, Thu tiền khách hàng đúng tiến độ hoặc tái cấp vốn (vay mới đảo nợ).

Đáng chú ý, Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ còn 77 tỷ đồng, giảm 32% so với mức 114 tỷ đồng đầu năm cho thấy dòng tiền từ khách hàng – nguồn “máu” quan trọng của doanh nghiệp bất động sản – đang suy yếu rõ rệt. Điều này đồng nghĩa tốc độ bán hàng hoặc tiến độ thu tiền chưa thực sự cải thiện.

Trong khi đó, dòng tiền kinh doanh vẫn âm 51 tỷ đồng, dù đã cải thiện so với cùng kỳ nhưng chưa thể chuyển sang trạng thái dương, cho thấy doanh nghiệp vẫn đang phải dùng nguồn vốn khác để bù đắp cho hoạt động vận hành. Sự kết hợp của hai yếu tố này khiến áp lực thanh khoản và trả nợ ngắn hạn tiếp tục hiện hữu trong ngắn hạn.

Dòng vốn khổng lồ đổ vào các dự án

Tính đến cuối quý 1/2026, An Gia tập trung nguồn vốn khổng lồ vào các dự án trọng điểm thông qua hình thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC). Dự án The Lá Village hiện đứng đầu về quy mô với giá trị góp vốn hơn 2,475 tỷ đồng thông qua CTCP Bất động sản Gia Linh. Đây là khoản đầu tư phát triển dự án với thời hạn hợp tác 36 tháng, hiện ở giai đoạn hoàn thiện các thủ tục pháp lý để chuẩn bị triển khai thực hiện.

Tại dự án Westgate 2, An Gia đã góp hơn 890 tỷ đồng thông qua Công ty TNHH Quản lý và Đầu tư Vĩnh Nguyên dưới hình thức hợp tác phát triển, dự kiến sẽ được chuyển đổi thành hàng tồn kho và bắt đầu ghi nhận chính thức trên báo cáo tài chính từ quý 2/2026.

Đối với dự án The Gió Riverside, danh mục đầu tư được chia làm hai phần gồm đầu tư phát triển dự án với số vốn góp đạt 458.3 tỷ đồng, được thực hiện thông qua hai đối tác là Công ty Lộc Phát và CTCP TNHH Xây dựng Kinh doanh Dịch vụ Thương Mại Đông Nam.

Bên cạnh đó, tập đoàn còn rót thêm 587.2 tỷ đồng cho hoạt động phân phối, môi giới và tiếp thị tại The Gió Riverside, phân bổ qua Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Gia Hưng và CTCP Phát triển An Gia Hưng Phát.