BĐS nghỉ dưỡng muốn phục hồi cần minh bạch như chứng khoán

Bất động sản nghỉ dưỡng muốn phục hồi không chỉ cần gỡ pháp lý, mà cần một cơ chế vận hành đủ minh bạch để bảo vệ dòng vốn đầu tư. Đây là nhấn mạnh của PGS.TS Nguyễn Đình Thọ tại hội thảo ngày 23/6.

Pháp lý đã thông, nhưng niềm tin chưa trở lại

Tại phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" trong khuôn khổ Hội thảo "Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền", ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng những thay đổi của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đã cơ bản xử lý các vướng mắc lớn về chính sách với bất động sản du lịch.

Vấn đề còn lại là làm sao để nhà đầu tư yên tâm đồng hành lâu dài, sau nhiều năm thị trường gặp khó bởi các dự án vận hành kém hiệu quả.

Vì sao nhà đầu tư còn cân nhắc?

Theo ông Thọ, một băn khoăn phổ biến là sự chênh lệch giữa thời hạn sử dụng đất và vòng đời thực tế của tài sản.

Đất thương mại, dịch vụ hiện được giao với thời hạn từ 50 đến 70 năm, trong khi các công trình nghỉ dưỡng có thể khai thác hàng chục, thậm chí hàng trăm năm nếu được đầu tư và bảo trì tốt.

Ông cho rằng về lâu dài có thể nghiên cứu cơ chế phân loại bất động sản theo chế độ sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài, kết hợp chính sách thuế phù hợp để vừa bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư vừa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước.

Điều thị trường còn thiếu là sự minh bạch

Điểm đáng quan tâm hơn hiện nay, theo chuyên gia, nằm ở khâu quản lý và phân chia lợi ích sau khi dự án đi vào khai thác.

Nhiều dự án sau khi bán sản phẩm đã phát sinh mức phí quản lý, vận hành hoặc khai thác rất cao nhưng thiếu cơ chế kiểm soát độc lập. Người mua gần như không có công cụ kiểm chứng chi phí thực tế, trong khi mọi quyết định chủ yếu do chủ đầu tư đưa ra.

Ông Thọ cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư ở khía cạnh đồng sở hữu và cùng khai thác hạ tầng. Vì vậy, loại hình này cũng cần cơ chế minh bạch tương tự: kiểm toán chi phí, công khai báo cáo tài chính và giám sát việc phân chia nguồn thu.

"Khi đã có sở hữu chung thì phải có công khai, minh bạch. Nếu để chủ đầu tư tự quyết định mọi vấn đề thì rủi ro sẽ chuyển sang nhà đầu tư thứ cấp", ông nhấn mạnh.

Mô hình condotel nên được quản lý theo hướng quỹ đầu tư?

Một nội dung đáng chú ý khác là mô hình bán condotel, bán kỳ nghỉ hay chia sẻ lợi nhuận.

Theo ông, bản chất của các giao dịch này gần với hoạt động huy động vốn hơn là mua bán bất động sản theo cách truyền thống. Thay vì coi mỗi căn hộ nghỉ dưỡng là một tài sản độc lập, ông đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư hoặc cơ chế quản trị tương tự doanh nghiệp niêm yết.

Trong đó, toàn bộ nhà đầu tư được xem như các cổ đông cùng góp vốn vào một dự án. Chủ đầu tư sẽ phải công khai báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán, kết quả kinh doanh và các khoản chi phí vận hành định kỳ, tương tự cơ chế minh bạch trên thị trường chứng khoán.

Ông cho rằng khi nhà đầu tư có đầy đủ thông tin, họ sẽ đánh giá được hiệu quả thực sự của dự án thay vì chỉ dựa vào các cam kết lợi nhuận ban đầu.

Việt Nam đang có cơ hội lớn để phát triển BĐS nghỉ dưỡng

Theo ông Thọ, xét về điều kiện phát triển du lịch, Việt Nam đang ở giai đoạn thuận lợi hơn nhiều so với trước đây.

So với hơn hai thập kỷ trước, nhiều điểm nghẽn từng cản trở ngành du lịch như hạ tầng giao thông, chính sách thị thực hay kinh tế ban đêm đã từng bước được cải thiện. Mạng lưới cao tốc mở rộng, chính sách visa thông thoáng hơn và nhiều sản phẩm du lịch mới đang tạo nền tảng thuận lợi cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Tuy nhiên, nếu những bất cập trong cơ chế vận hành và phân chia lợi ích không được xử lý, thị trường rất khó lấy lại niềm tin sau giai đoạn đóng băng vừa qua.

Theo ông, minh bạch không chỉ giúp bảo vệ người mua mà còn bảo vệ chính các doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc, tránh việc các mô hình đầu tư hợp pháp bị đánh đồng với những trường hợp vi phạm từng xảy ra trên thị trường.

Chốt lại: khi pháp lý dần được tháo gỡ, yếu tố quyết định với bất động sản nghỉ dưỡng giờ không chỉ là vị trí hay quy mô dự án, mà còn là khả năng công khai thông tin, minh bạch dòng tiền và quản trị chuyên nghiệp.

Bạn nghĩ sao về hướng đi này của thị trường nghỉ dưỡng? Comment bên dưới nhé!