Bất động sản Tp.HCM Quý 1/2026: Dòng tiền tháo chạy khỏi căn hộ, chảy sang nhà đất

Quý 1/2026, thị trường bất động sản Tp.HCM ghi nhận sự phân hóa rất rõ: căn hộ khan hiếm nguồn cung, giao dịch giảm sâu, trong khi nhà thấp tầng lại trở thành điểm hút tiền mới.

Đây là bức tranh đáng chú ý với người mua ở thực lẫn nhà đầu tư, bởi nó cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển khá mạnh giữa các phân khúc.

Nguồn cung căn hộ giảm 65%, thị trường vào trạng thái “khát hàng”

Theo báo cáo thị trường quý 1/2026 của BHS Property, nguồn cung sơ cấp căn hộ Tp.HCM chỉ còn khoảng 4.300 căn. Con số này giảm tới 65% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm 2025.

Đây là mức giảm khá mạnh, phản ánh việc thị trường đang thiếu hụt nguồn hàng sau giai đoạn bung hàng ngắn ngủi trước đó. Nói cách khác, căn hộ Tp.HCM không phải đang “mất cầu” hoàn toàn, mà là đang rơi vào tình trạng thiếu sản phẩm để giao dịch.

Sức mua trên thị trường cũng giảm mạnh. Toàn thị trường ghi nhận hơn 3.300 giao dịch thành công, giảm gần 68% theo quý. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 78%.

Điều này cho thấy nhu cầu mua vẫn còn, nhưng nguồn cung không đủ để đáp ứng. Với người theo dõi thị trường, đây là tín hiệu cho thấy sự trầm lắng hiện tại mang tính kỹ thuật nhiều hơn là một cú rơi do nhu cầu biến mất.

Trong quý, nguồn cung mới cũng gần như rất ít, chỉ có 3 dự án hoặc phân khu mới tung hàng, cung cấp khoảng 1.500 căn hộ. Khi lượng hàng mới hạn chế như vậy, thị trường dễ rơi vào trạng thái nén cung.

Cơ cấu sản phẩm lệch pha, nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng

Điểm đáng chú ý khác là cơ cấu sản phẩm đang lệch khá rõ. Căn hộ hạng A chiếm khoảng 50% nguồn cung, hạng sang chiếm thêm 23%. Trong khi đó, nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất, chỉ xuất hiện trở lại ở một số dự án khu vực giáp ranh với mức giá dưới 45 triệu đồng/m².

Với thị trường nhà ở, đây là vấn đề không nhỏ. Người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận căn hộ phù hợp ngân sách, còn phân khúc cao cấp có nguy cơ đóng băng cục bộ ở một số khu vực do lệch pha giữa giá bán và nhu cầu thực.

Về giá, theo BHS Property, căn hộ Tp.HCM đã có xu hướng điều chỉnh từ nửa cuối năm 2025 nhưng hiện chủ yếu đi ngang. Một số khu vực trung tâm vẫn duy trì mức giá rất cao, lên tới hơn 278 triệu đồng/m².

Đây là nghịch lý quen thuộc của thị trường: thanh khoản giảm nhưng giá chưa giảm sâu. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào cao và kỳ vọng của chủ đầu tư vào khả năng hồi phục của thị trường khi các chính sách mới phát huy tác dụng.

Nhà thấp tầng nổi lên với hơn 5.000 sản phẩm

Nếu căn hộ đang chững lại thì nhà thấp tầng lại là phân khúc sáng hơn trong quý 1/2026.

Theo BHS Property, nguồn cung thấp tầng đạt hơn 5.000 sản phẩm, tăng 24% so với quý trước và tăng gấp 13 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng rất mạnh, cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt sang bất động sản gắn liền với đất.

Lượng tiêu thụ cũng tăng theo, đạt hơn 3.500 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ gần 71%. So với bức tranh chung của thị trường, đây là một kết quả khá tích cực.

Nguyên nhân chính đến từ các đại dự án quy mô lớn, đặc biệt tại khu vực Cần Giờ. Dòng sản phẩm thấp tầng xây sẵn, sở hữu lâu dài đang được nhà đầu tư ưu tiên nhiều hơn trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.

Tâm lý “ăn chắc mặc bền” tiếp tục kéo dòng tiền về phía nhà gắn liền với đất. So với căn hộ cao tầng, phân khúc này thường được xem là kênh trú ẩn an toàn hơn, nhất là khi căn hộ cao cấp đang chịu áp lực thanh khoản thấp.

Mặt bằng giá thấp tầng vẫn giữ ổn định

Về giá, nhà thấp tầng tại Tp.HCM đang dao động trong khoảng 125 – 385 triệu đồng/m². Ở các khu vực lân cận như Bình Dương cũ, mức giá mềm hơn, khoảng 90 – 250 triệu đồng/m².

Sự ổn định này giúp nhà thấp tầng tiếp tục giữ sức hút trên thị trường, đặc biệt với nhóm khách hàng có dòng tiền mạnh và ưu tiên tài sản có yếu tố đất.

Tóm lại, quý 1/2026 cho thấy một thị trường Tp.HCM đang phân hóa rất rõ: căn hộ giảm mạnh nguồn cung, giao dịch đi xuống nhưng giá vẫn neo cao ở nhiều khu vực trung tâm; trong khi nhà thấp tầng bứt lên về cả nguồn cung lẫn thanh khoản.

Bạn đang quan tâm căn hộ hay nhà thấp tầng ở Tp.HCM giai đoạn này? Comment chia sẻ góc nhìn của bạn nhé!