Bất động sản thời kỳ thanh lọc: Không đón sóng để thoát hàng

TP. Hồ Chí Minh đang đối mặt hai áp lực lớn cùng lúc: chi phí logistics chiếm 16 -18% GDP và tỷ lệ giá nhà trên thu nhập năm 2025 ở mức 22,2 lần.

Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn thanh lọc

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, cho rằng thị trường hiện nay không còn chạy theo mật độ xây dựng, mà cần kiến tạo hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

Đó là nơi việc làm, nhà ở, giáo dục, y tế và giao thông kết nối thành một tổng thể đáng sống, thay vì chỉ xây dự án để bán.

Hai nghịch lý lớn của vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh là gì?

Thứ nhất là chi phí logistics và chuỗi cung ứng tại Việt Nam hiện chiếm tới 16 -18% GDP, cao hơn đáng kể so với mức trung bình các nước trong khu vực.

Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, thiệt hại kinh tế do ùn tắc nội đô ước tính khoảng 6 tỉ đô la mỗi năm, tương đương gần 9,3% GRDP của thành phố. Kết nối liên vùng thiếu hiệu quả đang làm tăng giá thành sản xuất và giảm năng lực cạnh tranh của hệ sinh thái công nghiệp.

Thứ hai là nhà ở. Năm 2025, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại TP. Hồ Chí Minh ở mức 22,2 lần, chỉ đứng sau một số thị trường đặc thù như Hồng Kông hay Thâm Quyến của Trung Quốc.

Điều này đồng nghĩa, một người lao động phải dành toàn bộ thu nhập trong hơn 20 năm mới đủ sức mua một căn nhà.

Hệ quả nhìn thấy rõ trên thị trường nhà ở

Khoảng 50% lực lượng lao động phi nông nghiệp trong vùng vẫn phải sống ở khu vực nông thôn hoặc ven đô vì không thể tiếp cận nhà ở gần nơi làm việc.

Trong khi đó, có đến 56 - 58% thu nhập hàng tháng của người thuê nhà tại TP. Hồ Chí Minh đang bị chi phí thuê “ngốn” mất.

Hạ tầng chỉ là điều kiện cần

Theo ông Dũng, hai gánh nặng logistics và nhà ở đang chờ hạ tầng giải quyết, nhưng hạ tầng chỉ là điều kiện cần.

Điều kiện đủ là tư duy phát triển đô thị không xây dự án chỉ để bán, mà phải kiến tạo trung tâm đô thị để sống. Không đón sóng để “thoát hàng”, mà là nhận diện cấu trúc để đầu tư dài hạn.

Không chạy theo mật độ xây dựng, mà xây dựng hệ sinh thái hoàn chỉnh, nơi việc làm, nhà ở, giáo dục, y tế và giao thông kết nối thành một tổng thể đô thị đáng sống.

Bài học từ Tùng Giang, Thượng Hải

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, dẫn chứng mô hình phát triển của quận Tùng Giang, một vùng ngoại ô Thượng Hải từng là khu công nghiệp dệt may từ thập niên 1960.

Qua hơn sáu thập kỷ, Tùng Giang đã chuyển hóa qua 4 giai đoạn: đô thị vệ tinh công nghiệp (1958 -1990), đô thị mới đa chức năng (1990 - 2010), tích hợp nâng cấp công nghệ cao (2010 - 2020), và nay là một cực đô thị hội nhập vùng đồng bằng sông Dương Tử.

Điều gì làm nên sức hút của Tùng Giang?

Theo bà Ngọc, có 3 yếu tố xuất hiện đồng thời:

- Kết nối giao thông, với tuyến tàu điện ngầm số 9 khai trương năm 2007 và nâng cấp thành đầu mối giao thông trọng điểm năm 2024.

- Hệ thống giáo dục và y tế đủ năng lực, với nhiều trường đại học, bệnh viện và trung tâm y tế được xây dựng đồng thời.

- Cơ hội việc làm đa dạng, từ sản xuất công nghệ cao đến hành lang đổi mới sáng tạo.

Dân số thường trú của khu vực này tăng vọt ngay khi tuyến metro đầu tiên đến nơi. Người dân đến đây không phải vì bị đẩy ra ngoại ô, mà vì họ chủ động chọn Tùng Giang vì đủ điều kiện sống và làm việc.

Đô thị vệ tinh chỉ có nhà thì chưa đủ

Bài học này đặt ra một câu hỏi trực diện cho các nhà phát triển bất động sản Việt Nam: giãn dân chỉ hiệu quả khi cơ hội việc làm và hạ tầng xã hội phát triển song hành với nhà ở.

Một đô thị vệ tinh chỉ có nhà, dù đẹp, dù gần cao tốc, nhưng thiếu trường học chất lượng, bệnh viện, trung tâm thương mại và đặc biệt là việc làm, sẽ vẫn là “đô thị ngủ” không có sức hút dân cư thực sự.

Thị trường đang ưu tiên chiến lược dài hạn

Theo các chuyên gia, chu kỳ thị trường bất động sản hiện tại không còn chỗ cho những mô hình phát triển thiếu nền tảng.

Lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có chiến lược dựa trên cấu trúc dài hạn, hiểu đúng sự vận động của nền kinh tế và kiên định với hướng đi của mình.

Bạn nghĩ sao về hướng phát triển BĐS theo hệ sinh thái thay vì chỉ xây để bán? Comment bên dưới nhé!