Bất động sản thế chấp tại ngân hàng: Bộ đệm hay rủi ro tập trung?

Nhiều triệu tỷ đồng bất động sản đang được mang đi thế chấp tại ngân hàng, từ Big 4 đến nhiều ngân hàng tư nhân. Đây vừa là “bộ đệm” cho tín dụng, vừa đặt ra câu hỏi về rủi ro tập trung khi thị trường biến động.

Bất động sản đang chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản bảo đảm

Dữ liệu từ báo cáo tài chính cho thấy bất động sản tiếp tục giữ vai trò trung tâm trong danh mục tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng.

Tại nhóm ngân hàng do Nhà nước nắm cổ phần chi phối, tỷ trọng này đặc biệt lớn:

• Agribank: tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và chiết khấu hơn 3,7 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025; riêng bất động sản hơn 3,3 triệu tỷ đồng, chiếm trên 90%.
• Vietcombank: tổng tài sản bảo đảm gần 2,64 triệu tỷ đồng; bất động sản chiếm khoảng 70%.
• BIDV: tổng tài sản bảo đảm hơn 3,7 triệu tỷ đồng; trong đó khoảng 2,6 triệu tỷ đồng là bất động sản.
• VietinBank: gần 2,7 triệu tỷ đồng tài sản bảo đảm là bất động sản, chiếm khoảng 70% tổng quy mô tài sản bảo đảm 3,8 triệu tỷ đồng.

Không chỉ ở khối ngân hàng Nhà nước, nhóm ngân hàng tư nhân cũng ghi nhận xu hướng tương tự.

• Sacombank (trước đây là Ngân hàng TMCP Sài Gòn Tài Lộc): từ năm 2022 đến 2025 tăng thêm 1,6 triệu tỷ đồng tài sản bảo đảm là bất động sản.
• MB: tổng tài sản bảo đảm hơn 2 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm trên 1 triệu tỷ đồng; riêng năm 2025 tăng thêm 253.195 tỷ đồng.

Từ các số liệu này có thể thấy, bất động sản vẫn là nhóm tài sản bảo đảm có tỷ trọng rất lớn trong toàn hệ thống ngân hàng.

Vì sao ngân hàng ưu tiên bất động sản làm tài sản thế chấp?

Bất động sản thường được ưu tiên vì có tính ổn định tương đối, ít biến động hơn nhiều loại tài sản khác trong ngắn hạn.

Ngân hàng có thể đăng ký giao dịch bảo đảm để xác lập quyền ưu tiên, từ đó việc thu giữ, phát mại hay bán đấu giá tài sản khi khách hàng không trả được nợ cũng có quy trình rõ ràng hơn.

Nói cách khác, đây là tài sản giúp ngân hàng có thêm “lớp đệm” để thu hồi vốn cho vay nếu khoản vay phát sinh vấn đề.

Rủi ro nằm ở đâu?

Điểm cần chú ý là tài sản bảo đảm tăng mạnh và tập trung vào bất động sản không đồng nghĩa rủi ro tín dụng giảm tương ứng.

1. Rủi ro định giá

Giá trị tài sản có thể được xác lập khi thị trường thuận lợi, nhưng nếu thị trường đảo chiều thì giá xử lý thực tế có thể thấp hơn kỳ vọng.

2. Rủi ro thanh khoản

Bất động sản có giá trị lớn nhưng không phải lúc nào cũng dễ bán, nhất là dự án dở dang, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc thị trường trầm lắng. Khi giao dịch kém hoặc gần như đóng băng, ngân hàng có thể phải giảm giá để thoát hàng.

3. Rủi ro tập trung

Khi nhiều ngân hàng cùng phụ thuộc vào một loại tài sản bảo đảm, cú sốc trên thị trường bất động sản có thể lan sang chất lượng tài sản của cả hệ thống. Khi đó, các tổ chức tín dụng có thể phải tăng trích lập dự phòng, thu hẹp dư địa cho vay và thận trọng hơn trong cấp tín dụng mới.

Trong kịch bản tiêu cực, việc xử lý tài sản bảo đảm trên diện rộng còn có thể tạo áp lực giảm giá thêm trên thị trường.

Có phải ngân hàng nào thế chấp nhiều bất động sản cũng rủi ro hơn?

Không hẳn.

Ngân hàng có tỷ trọng bất động sản bảo đảm cao chưa chắc rủi ro cao nếu chất lượng tín dụng tốt, tỷ lệ nợ xấu thấp, bộ đệm dự phòng cao và pháp lý tài sản rõ ràng.

Ngược lại, rủi ro sẽ đáng chú ý hơn nếu tỷ trọng tài sản bảo đảm bất động sản cao đi cùng với nợ xấu tăng, nợ nhóm 2 tăng, cho vay bất động sản/doanh nghiệp xây dựng lớn hoặc tăng trưởng tín dụng nóng.

Bạn nghĩ sao về việc bất động sản đang chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản thế chấp của ngân hàng? Comment bên dưới nhé!