Bất động sản quý I/2026: Kẻ "vượt cạn" thành công, người vẫn mắc kẹt trong nợ nần

Quý I/2026 cho thấy bức tranh doanh nghiệp bất động sản phân hóa rõ nét: có đơn vị tăng trưởng tốt, nhưng cũng không ít doanh nghiệp tiếp tục sụt giảm doanh thu, lợi nhuận.

Kinh doanh quý I: doanh nghiệp nào đang cải thiện?

Nhà Khang Điền (KDH) ghi nhận lợi nhuận đạt 327 tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Kết quả đến từ chiến lược tập trung vào phân khúc nhà ở đô thị có nhu cầu thực và tiến độ triển khai dự án được kiểm soát ổn định.

Tương tự, Novaland (NVL) báo lãi sau thuế 860 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ trong cùng kỳ năm trước. Kết quả này phản ánh quá trình tái cấu trúc hoạt động, đồng thời từng bước khơi thông tiến độ bàn giao và ghi nhận doanh thu tại các dự án trọng điểm.

Những doanh nghiệp nào vẫn còn áp lực?

Becamex (BCM) đạt doanh thu thuần 1.105 tỷ đồng, giảm 40%; lợi nhuận ròng gần 280 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 8 quý qua, tính từ quý II/2024.

Nguyên nhân chính đến từ mảng bất động sản chững lại, chỉ mang về hơn 754 tỷ đồng, giảm 47%. Doanh thu tài chính hơn 344 tỷ đồng, giảm 38% so với quý I/2025.

Tại ngày 31/3, tổng tài sản BCM đạt hơn 61.300 tỷ đồng. Trong đó, khoản đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết lên hơn 24.200 tỷ đồng, chiếm tới 40% tổng nguồn vốn. Hàng tồn kho hơn 22.600 ngàn tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ. Nợ phải trả của BCM còn hơn 38.800 tỷ đồng, tăng 3%.

DIC Corp (DIG) ghi nhận doanh thu thuần gần 145 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ, chủ yếu do không còn nguồn thu từ bán thành phẩm, mảng từng đóng góp hơn 26 tỷ đồng trong quý I/2025. Trong khi đó, tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 11%, lên gần 85 tỷ đồng. Kết quả, doanh nghiệp lỗ ròng gần 7 tỷ đồng.

LDG cũng ghi nhận doanh thu thuần âm hơn 9,8 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với mức 77 tỷ đồng cùng kỳ năm trước do phát sinh các khoản giảm trừ gần 10 tỷ đồng. Khoản lỗ hơn 16 tỷ đồng trong kỳ đã đẩy lỗ lũy kế lên 1.268 tỷ đồng, tương đương gần một nửa vốn điều lệ.

Thị trường đang sàng lọc mạnh ra sao?

Theo số liệu Bộ Xây dựng dẫn từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 3 tháng đầu năm có 726 doanh nghiệp địa ốc hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Trung bình mỗi tháng có hơn 240 đơn vị đóng cửa.

Ở chiều ngược lại, có hơn 1.560 doanh nghiệp trong lĩnh vực này được thành lập mới, tăng hơn gấp rưỡi so với cùng kỳ.

Bộ Xây dựng đánh giá quá trình sàng lọc và tái cơ cấu đang diễn ra ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, thị trường vẫn chịu áp lực từ biến động địa chính trị, lạm phát, tỷ giá, chi phí xây dựng và lãi suất leo thang.

Trong khi đó, giá nhà tiếp tục bị đẩy lên cao, lên ngưỡng 128 triệu đồng/m2 chung cư mới tại Hà Nội và 112 triệu/m2 tại TPHCM. Đây cũng là một trong những yếu tố khiến doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp địa ốc teo tóp dần.

Quý II/2026: thị trường sẽ đi theo hướng nào?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Vietnam khu vực miền Nam, bất động sản bước vào quý II không còn ở trạng thái suy giảm nhưng cũng chưa phải giai đoạn bùng nổ, mà đang trong quá trình chuyển trạng thái.

Sau nhịp chững lại đầu năm, mức độ quan tâm của người mua đã bắt đầu quay trở lại, dù vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước.

Ông Tuấn cho rằng: “Tôi đánh giá quý II bất động sản sẽ tích cực hơn. Thị trường không thiếu cơ hội, chỉ đang thiếu những sản phẩm đủ tốt để hấp thụ dòng tiền”.

Điểm đáng chú ý là cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt. Thị trường hiện được dẫn dắt bởi người mua ở thực và nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các chu kỳ trước.

Với phân khúc, căn hộ tại các đô thị lớn vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Đất nền vùng ven cũng bắt đầu có tín hiệu quan tâm trở lại, nhưng sẽ không còn những đợt “sóng” mạnh như trước, mà phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và hạ tầng.

Nếu lãi suất hạ nhiệt, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh và Chính phủ ưu tiên cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế, thị trường có thể đón nhận các giao dịch mở bán sôi động hơn.

Doanh nghiệp đang làm gì để giữ nhịp?

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Eras Land cho biết sau quý I nhiều biến động ngoài tầm kiểm soát, các doanh nghiệp bất động sản đều đang thận trọng và điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng ưu tiên bảo toàn nguồn lực.

Các chủ đầu tư hiện tập trung vào chính sách thanh toán linh hoạt để hỗ trợ khách hàng vượt qua giai đoạn mặt bằng lãi suất cao.

Theo bà Hương, quý II có vai trò quan trọng, quyết định tình hình thị trường bất động sản năm 2026. Khả năng cao lãi suất sẽ được điều chỉnh và hạ nhiệt mạnh trong quý II, đồng thời các chủ đầu tư vẫn phải đưa ra giải pháp tài chính linh hoạt để tăng hiệu quả bán hàng.

Bạn nghĩ thị trường quý II sẽ nghiêng về phục hồi hay tiếp tục phân hóa? Comment bên dưới nhé!