Bất động sản bước vào chu kỳ mới: Qua rồi thời 'mua đâu thắng đó'

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ hồi phục mới, nhưng khác hẳn những giai đoạn tăng nóng trước đây: không phải doanh nghiệp nào cũng hưởng lợi như nhau.

Chu kỳ mới của bất động sản: phục hồi nhưng phân hóa

Sau giai đoạn đóng băng kéo dài từ 2022-2023, thị trường đã dần ấm lên nhờ 3 yếu tố nền tảng: pháp lý được tháo gỡ, đầu tư công tăng tốc và tín dụng vẫn duy trì cho bất động sản.

Tuy vậy, áp lực lãi suất, trái phiếu đáo hạn và sức hấp thụ thị trường đang khiến cuộc chơi nghiêng về nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính ổn định và năng lực triển khai thực tế.

Lãi suất tăng trở lại, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Một điểm đáng chú ý là lãi suất vay mua nhà đã tăng trở lại trong quý I/2026 sau thời gian dài duy trì ở vùng thấp trong năm 2025.

Theo Shinhan Securities Vietnam, lãi suất ưu đãi tại nhiều ngân hàng đã tăng mạnh: Vietcombank từ 5,7%/năm vào tháng 10/2025 lên 9,6%/năm vào tháng 3/2026; Techcombank từ 6,5% lên 9,5%/năm.

Điều này cho thấy chu kỳ tiền rẻ hỗ trợ bất động sản đang dần khép lại. Dù vậy, thị trường chưa rơi vào trạng thái tiêu cực như giai đoạn 2022 vì thanh khoản vẫn được nâng đỡ bởi tín dụng tăng trưởng tích cực, nhất là ở mảng kinh doanh bất động sản.

Năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản tăng khoảng 19%, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 43% - mức cao nhất nhiều năm.

Pháp lý đang mở đường cho nguồn cung mới

Nếu giai đoạn 2022-2024, nút thắt lớn nhất là pháp lý thì sang năm 2026, điểm nghẽn này đang dần được tháo gỡ. Các văn bản quan trọng như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các nghị quyết đặc thù đã bắt đầu phát huy tác dụng.

Đáng chú ý, Nghị quyết 171/2024/QH15 cho phép thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới năm 2025 đạt khoảng 36.000 căn, tăng hơn 16% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức rất cao khoảng 95%.

TP. HCM cũng cho thấy tín hiệu hồi phục rõ hơn sau nhiều năm khan hiếm nguồn hàng. Nguồn cung mới năm 2025 đạt hơn 24.000 căn, tăng tới 155% so với năm trước, còn lượng tiêu thụ đạt khoảng 22.000 căn.

Theo dự báo, giai đoạn 2026-2028 sẽ là thời kỳ tăng tốc nguồn cung mới, đặc biệt tại TP.HCM khi nhiều dự án lớn hoàn tất pháp lý và quay lại thị trường.

Nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền lên ngôi

Một xu hướng rất rõ của chu kỳ mới là dòng vốn và nguồn cung đang dịch chuyển sang nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành khoảng 170.000 căn nhà ở xã hội, thêm 134.000 căn đang xây dựng và khoảng 354.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nhiều doanh nghiệp lớn cũng bắt đầu tham gia mạnh hơn vào phân khúc này. Vinhomes đang triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, TP. HCM... với quy mô hàng chục nghìn căn.

Bên cạnh đó, Nghị định 302/2025/NĐ-CP về Quỹ nhà ở quốc gia được đánh giá là động thái quan trọng nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại neo cao và khả năng chi trả của người dân suy giảm, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ là khu vực có thanh khoản bền vững nhất trong chu kỳ mới.

Không còn “thời của tất cả”

Shinhan Securities cho rằng đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản. Áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn rất lớn, với giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn giai đoạn 2026-2027 dự báo quanh 70.000-80.000 tỷ đồng mỗi năm.

Trong bối cảnh đó, nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch, khả năng bán hàng tốt và dòng tiền ổn định sẽ chiếm ưu thế.

Báo cáo đánh giá cao một số doanh nghiệp như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh nhờ sở hữu quỹ đất lớn và hưởng lợi từ quá trình phục hồi nguồn cung.

Vinhomes hiện có quỹ đất khoảng 29.500ha tính đến cuối năm 2025. Riêng năm 2026, doanh thu của doanh nghiệp này được dự báo đạt hơn 242.000 tỷ đồng, tăng gần 58% so với năm trước.

Nam Long được đánh giá tích cực nhờ chiến lược tập trung phân khúc vừa túi tiền cùng quỹ đất sạch hơn 684ha. Khang Điền hưởng lợi từ quỹ đất lớn tại TP. HCM - nơi dự án mới ngày càng khan hiếm. Còn Đất Xanh được kỳ vọng từ mảng môi giới và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng khu Đông TP. HCM và sân bay Long Thành.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài từ năm 2022. Nhưng chu kỳ mới sẽ không còn là thời kỳ tăng trưởng đồng loạt như trước.

Dòng tiền hiện ưu tiên những doanh nghiệp có năng lực triển khai thực tế, quỹ đất rõ pháp lý và khả năng thích nghi với mặt bằng lãi suất mới. Điều đó cũng đồng nghĩa, giai đoạn 2026-2028 có thể là thời kỳ tái cấu trúc mạnh nhất của ngành địa ốc sau hơn một thập kỷ tăng trưởng nóng.

Bạn nghĩ sao về chu kỳ mới này của bất động sản? Comment bên dưới nhé!