Bất động sản 2026: Không đóng băng nhưng khó sốt giá

Bất động sản 2026 được dự báo không đóng băng nhưng cũng khó sốt giá trên diện rộng. Tại hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026" ngày 6/6, nhiều chuyên gia cho rằng dòng tiền sẽ chọn lọc hơn, ưu tiên dự án có giá trị thực, pháp lý đầy đủ và hưởng lợi từ hạ tầng.

Không còn những đợt tăng giá quá nóng

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng bất động sản vẫn là kênh hút vốn lớn của nền kinh tế trong những năm tới. Nguồn cung đang dần cải thiện nhờ các chính sách tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và Quốc hội, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn cao.

Tuy vậy, ông nhận định thị trường sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

“Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là rất khó xảy ra” vì dòng vốn hiện nay không chỉ tập trung vào bất động sản mà còn phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng và nhiều lĩnh vực khác.

Theo ông Nghĩa, việc dòng tiền được phân bổ đa dạng hơn là tín hiệu tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh và tránh tăng nóng dựa trên đầu cơ.

Ông nhấn mạnh: “Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng”. Dòng tiền sẽ chọn kỹ hơn, tập trung vào những dự án có giá trị thực và được hưởng lợi từ hạ tầng.

Dòng tiền ưu tiên dự án nào?

TS Ngô Trí Long cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu sự thay đổi rõ rệt trong hành vi đầu tư. Nền kinh tế đang phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó quay lại thời kỳ vốn rẻ như trước. Đồng thời, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Vì vậy, dòng vốn sẽ ưu tiên:

1. Chủ đầu tư uy tín

Những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, nghĩa vụ nợ rõ ràng và khả năng huy động vốn ổn định sẽ được đánh giá cao hơn.

2. Dự án có pháp lý đầy đủ

Theo chuyên gia, pháp lý sẽ trở thành yếu tố quyết định giá trị tài sản trong chu kỳ mới.

3. Bất động sản tạo ra giá trị kinh tế thực

Như bất động sản công nghiệp, logistics hoặc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông Long cũng lưu ý, sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ không còn là lợi thế như các chu kỳ tăng trưởng trước.

Thị trường đang chuyển sang đầu tư dài hạn

Theo ông Long, thị trường đang chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn. Đây là quá trình tất yếu khi dòng tiền ngày càng thận trọng hơn trước các biến động kinh tế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng dòng tiền đang tìm đến những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến:

- Khả năng tạo dòng tiền
- Hiệu quả khai thác
- Chất lượng sản phẩm
- Tính an toàn của tài sản

Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục được ưu tiên. Ngược lại, các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm ở khu vực chưa có động lực phát triển rõ ràng sẽ khó hút vốn như trước.

Ông Đính cho rằng đây là dấu hiệu thị trường đang trưởng thành hơn, khi nhà đầu tư không còn dễ xuống tiền theo tâm lý đám đông mà quan tâm nhiều hơn tới dữ liệu, tính minh bạch và khả năng kiểm chứng thông tin.

Hạ tầng vẫn là động lực lớn

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, cho rằng đầu tư công và phát triển hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Khác với các chu kỳ trước khi giá đất tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng, nhà đầu tư hiện tìm kiếm những địa phương có hạ tầng thực sự được triển khai, dân cư gia tăng và khả năng thu hút doanh nghiệp đến sản xuất kinh doanh.

Đây cũng là lý do nhiều địa phương ngoài các đô thị lớn đang nhận được sự quan tâm ngày càng nhiều từ giới đầu tư.

Theo ông Toản, trong chu kỳ mới, giá trị bất động sản sẽ được quyết định bởi tốc độ phát triển hạ tầng, khả năng thu hút dân cư và nhu cầu sử dụng thực tế thay vì những cơn sốt ngắn hạn.

Bạn nghĩ sao về thị trường bất động sản 2026? Comment bên dưới nhé!