Áp lực thanh khoản BĐS 2026: doanh nghiệp yếu đối mặt thanh lọc

Áp lực thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản sẽ gia tăng trong năm 2026, theo VIS Rating, khi tín dụng bị kiểm soát chặt và lãi suất tăng. Nhóm vướng pháp lý hoặc phụ thuộc phân khúc nghỉ dưỡng được dự báo chịu áp lực lớn nhất.

2025: doanh số tốt hơn, nhưng 2026 vẫn nhiều sức ép

VIS Rating cho biết trong năm 2025, các chủ đầu tư bất động sản niêm yết ghi nhận doanh số bán hàng và khả năng sinh lời mạnh mẽ, từ đó cải thiện đáng kể thanh khoản.

Tuy vậy, nguồn cung mới gia tăng, trong khi lãi suất vay mua nhà tăng mạnh và mặt bằng giá BĐS vẫn ở mức cao, sẽ tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu mua nhà.

Chính sách đang nghiêng về nhà ở giá phù hợp

Năm 2026, trọng tâm chính sách của Chính phủ được dự báo không chỉ là tăng nguồn cung, mà còn hướng mạnh đến bất động sản giá phù hợp và minh bạch thị trường.

Các quy định mới dự kiến giúp giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận ở mức 15% để giá bán hợp lý hơn cho người thu nhập thấp và trung bình. Việc áp dụng mã định danh cho bất động sản theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP cũng được kỳ vọng giảm tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch.

Tỷ lệ hấp thụ giảm, lãi suất vay mua nhà có thể tăng thêm

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm xuống 95% trong năm 2025, so với 106% năm 2024, cho thấy tâm lý người mua thận trọng hơn. Đáng chú ý, giá căn hộ tại 2 thành phố lớn tiếp tục tăng 20% so với cùng kỳ.

VIS Rating dự kiến lãi suất vay mua nhà sẽ tăng mạnh từ 3–4% so với cùng kỳ do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị thắt chặt. Điều này có thể kéo giá bán và số lượng giao dịch giảm trong năm 2026.

Nguồn cung mới vẫn cao, nhu cầu lại chịu áp lực

Môi trường kinh doanh năm 2026 được dự báo nhiều thách thức khi nguồn cung mới duy trì ở mức cao, chủ yếu từ các đại dự án trung - cao cấp vùng ven và nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu mua nhà chịu sức ép lớn.

Vốn ngân hàng siết lại, trái phiếu và M&A lên vai trò lớn hơn

Trước định hướng kiềm chế đà tăng nóng của Ngân hàng Nhà nước, với tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 dự kiến ở mức 15%, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các CĐT sẽ bị siết lại.

Điều này thúc đẩy doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn tài chính, đặc biệt qua trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A.

Giá trị phát hành trái phiếu BĐS đạt 129 nghìn tỷ đồng trong năm 2025, tăng 40% SVCK. VIS Rating kỳ vọng đà tăng sẽ tiếp tục trong năm 2026, khi có tới 99 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn. Một số chủ đầu tư như SGR và Thiên Phúc Invest cũng được nhắc đến trong xu hướng huy động vốn cho dự án mới qua trái phiếu.

Thị trường chứng khoán và M&A được hỗ trợ bởi việc nâng hạng và tâm lý tích cực từ các CĐT bất động sản quốc tế. Bên cạnh đó, vốn FDI vào BĐS đạt 7,1 tỷ USD năm 2025 sẽ là nguồn lực quan trọng cho các dự án mới.

Thanh khoản phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp

VIS Rating nhận định hồ sơ tín nhiệm và thanh khoản giữa các CĐT sẽ ngày càng phân hóa trong năm 2026.

Nhóm vững chắc

Các CĐT quy mô lớn, có năng lực triển khai và kế hoạch bàn giao dự án lớn như Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh được kỳ vọng duy trì dòng tiền hoạt động tích cực và khả năng chống chịu tốt. Tỷ lệ Tiền/Nợ ngắn hạn bình quân ngành đã cải thiện từ 49% lên 80% vào cuối năm 2025 nhờ doanh số bán hàng tốt.

Nhóm rủi ro

Các CĐT đang vướng pháp lý hoặc hoạt động chủ yếu ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng như NVL, API, NRC sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản và khó khăn trong tái cấp vốn do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm kéo dài.

Nói ngắn gọn, 2026 sẽ là giai đoạn “thử lửa” của doanh nghiệp BĐS: đơn vị tài chính lành mạnh, sản phẩm đúng nhu cầu thực sẽ tiếp tục đi lên; doanh nghiệp yếu sẽ đối mặt với quá trình thanh lọc mạnh hơn.

Bạn nghĩ sao về bức tranh thanh khoản BĐS 2026 này? Comment bên dưới nhé!