Mua nhà thời điểm lãi suất biến động, người vay cần làm gì để giảm áp lực?

“Rào cản” từ việc lãi suất tăng cao

Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến làn sóng điều chỉnh nâng lãi suất trên diện rộng. Phía Ngân hàng Nhà nước cũng có động thái kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng BĐS, khi yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát dư nợ trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm.

Một số đơn vị nghiên cứu thị trường cũng như doanh nghiệp đã bày tỏ sự quan ngại nhất định trước những động thái nói trên.

Cushman & Wakefield đánh giá, việc tăng lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý đầu tư BĐS. Trên thực tế, thanh khoản các phân khúc nhà ở đã có dấu hiệu đảo chiều từ cuối năm ngoái khi thị trường tín dụng bước vào chu kỳ tăng lãi suất mới.

S&I Ratings nhìn nhận, sự gia tăng lãi suất cho vay BĐS đã nhanh chóng tạo áp lực lên người vay, khiến cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực đều suy yếu. Trong bối cảnh đó, triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động như trước.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền rẻ khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái BĐS (từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án) phải tái cấu trúc tư duy, chuyển từ mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang tiếp cận dài hạn và bền vững.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro.

Khi chạm ngưỡng hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, các ngân hàng sẽ chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt là với phân khúc BĐS. Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.

"Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu BĐS biến mất.

Người mua cần lưu ý gì?

Mặc dù lãi suất tăng cao tuy nhiên, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn.

Đại diện Savills đưa ra lưu ý đối với người mua nhà sử dụng vốn vay cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính. Trước hết, cần kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu, mà phải tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Thứ hai, nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Ngoài ra, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6 - 12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng người vay cần tính toán dòng tiền cho toàn bộ vòng đời khoản vay thay vì chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi ban đầu. Với khoản vay 20 năm, lãi suất ưu đãi 7%/năm trong 2 năm đầu, sau đó thả nổi 10 - 12%/năm, nhiều người vẫn tính toán khả năng tài chính dựa trên mức 7% cho toàn bộ thời gian vay, dẫn đến áp lực khi lãi suất điều chỉnh.

“Một nguyên tắc an toàn là khi tính toán tài chính nên giả định lãi suất sau ưu đãi cao hơn lãi suất khuyến mãi khoảng 3 - 4%. Ví dụ, nếu lãi ưu đãi 7% thì lãi thả nổi có thể ở mức 10 - 11%, tương tự nếu lãi ưu đãi khoảng 10% thì lãi sau ưu đãi có thể lên 13 - 14%”, ông Kiên khuyến nghị.

Ngoài ra, theo chuyên gia, người vay nên dự phòng ít nhất 6 tháng nghĩa vụ trả nợ. Chẳng hạn, nếu mỗi tháng phải trả khoảng 30 triệu đồng, cần có sẵn khoảng 180 triệu đồng dự phòng. Khoản dự phòng này giúp người vay có thời gian xử lý khi gặp biến cố như giảm thu nhập hoặc mất việc, thay vì ngay lập tức rơi vào áp lực tài chính.

Trong bối cảnh đó, việc phân biệt rõ giữa “vay mua bất động sản” và “vay có tài sản bảo đảm bằng bất động sản” trở thành yếu tố then chốt. Đây không chỉ là sự khác biệt về thuật ngữ mà còn quyết định trực tiếp đến lãi suất, thời hạn vay, phương thức giải ngân và áp lực tài chính của người vay.