Mở cơ chế ưu đãi để tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá hợp lý

Theo tờ trình dự thảo nghị quyết, chủ đầu tư tham gia phân khúc này sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% trên tổng vốn đầu tư; không bắt buộc dành quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội; đồng thời được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời hạn vay dài hơn so với thông thường.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết giá bán và giá thuê mua do doanh nghiệp quyết định, nhưng phải bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí và lợi nhuận không vượt trần 15%. Theo ông, mục tiêu là tạo ra sản phẩm có mức giá hợp lý, song vẫn duy trì tính khả thi về tài chính cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng giới hạn lợi nhuận chưa phải là yếu tố quyết định. TS Đinh Thế Hiển nhận định chi phí đất mới là “nút thắt” then chốt. Nếu quỹ đất được giao minh bạch, với mức giá hợp lý ngay từ đầu, giá thành căn hộ mới có cơ hội giảm thực chất. Ông cũng đề xuất cần cơ chế giám sát độc lập việc xác định tổng mức đầu tư, tránh tình trạng đội chi phí làm sai lệch mục tiêu chính sách.

Ở góc độ cầu, ông Lê Hoàng Châu cho rằng nên bổ sung gói tín dụng thương mại ưu đãi cho nhóm thu nhập trung bình – thấp tại đô thị, với lãi suất khoảng 6–7%/năm trong 10–12 năm. Nếu thiếu hỗ trợ tín dụng đủ mạnh, người dân vẫn khó tiếp cận nhà ở dù giá đã được kiểm soát.

Thực tế, giai đoạn vừa qua, giá chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền phổ biến tăng 10–15%/năm, cá biệt có thời điểm tăng tới 30%. Năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với 2024; tại TP.HCM đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%.

Trong khi đó, nguồn cung lệch pha khi phân khúc cao cấp chiếm hơn 70% tại TP.HCM giai đoạn 2021 đến giữa 2025; căn hộ 1–2 phòng ngủ giá 2–5 tỷ đồng gần như vắng bóng. Nhà ở xã hội cũng mới hoàn thành hơn 170.000 căn trong giai đoạn 2021–2025, tương đương 17% mục tiêu tối thiểu một triệu căn.

Với nhóm thu nhập 21–30 triệu đồng/tháng, hoặc các cặp vợ chồng có tổng thu nhập 40–50 triệu đồng/tháng, khoảng trống chính sách ngày càng rõ rệt: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng khó với tới nhà thương mại giá cao. Bởi vậy, nếu không đồng bộ từ đất đai, tín dụng đến kiểm soát đầu cơ, mục tiêu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ khó đi vào thực chất.