Lực đẩy lớn cho thị trường địa ốc: Dòng tiền lớn sẽ tiếp đà tăng trưởng

Dòng tiền đang tìm lại bất động sản

Trong khoảng hai năm qua, dòng vốn trên thị trường tài chính liên tục dịch chuyển giữa các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, tiền gửi ngân hàng và bất động sản. Tuy nhiên, khi lãi suất huy động duy trì ở mức thấp, trong khi nhiều kênh đầu tư khác đã tăng mạnh và tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh, bất động sản một lần nữa được xem là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền dài hạn.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường địa ốc Việt Nam có một đặc điểm riêng là phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền trong dân. Khi niềm tin được cải thiện, chỉ cần một phần nhỏ lượng tiền gửi ngân hàng dịch chuyển sang bất động sản cũng có thể tạo ra lực cầu đáng kể.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT cho rằng, điều đáng lưu ý hiện nay không phải thị trường thiếu tiền, mà là dòng tiền đang lựa chọn điểm đến thận trọng hơn.

Theo ông Huấn, Việt Nam vẫn đang sở hữu nhiều động lực tăng trưởng như tốc độ đô thị hóa, dòng vốn FDI, đầu tư hạ tầng và sự phát triển của các trung tâm kinh tế. Đây sẽ là những yếu tố tạo ra nhu cầu thực về nhà ở, sản xuất kinh doanh và dịch vụ, từ đó tiếp tục thu hút dòng vốn vào bất động sản.

Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, dòng tiền sẽ không còn chảy theo tâm lý đám đông hay các "cơn sốt" ngắn hạn. "Chu kỳ tới không còn là câu chuyện bất động sản có tăng hay không, mà là bất động sản nào sẽ tăng và vì sao", ông Huấn nhận định. Theo đó, giá trị của một dự án sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào hạ tầng, khả năng tạo việc làm, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Ông cũng cho rằng, bất động sản chỉ có thể tăng giá bền vững khi ngày càng nhiều người có nhu cầu sử dụng cho mục đích an cư hoặc sản xuất kinh doanh. Đây sẽ là nền tảng quyết định sức hấp dẫn của thị trường trong giai đoạn tới.

Bên cạnh đó, năm 2026 cũng được kỳ vọng là năm bứt tốc của đầu tư công khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn hoàn thiện hoặc đẩy nhanh tiến độ thi công.

Các tuyến cao tốc Bắc – Nam, sân bay quốc tế Long Thành, hệ thống vành đai tại Hà Nội và TP.HCM, các tuyến đường ven biển cùng nhiều công trình giao thông quy mô lớn đang tạo ra cú hích mạnh cho thị trường bất động sản.

Lịch sử phát triển của địa ốc Việt Nam cho thấy, ở đâu có hạ tầng, ở đó xuất hiện dòng tiền đầu tư. Sự cải thiện về kết nối giao thông không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo cơ hội cho các khu vực vệ tinh.

Nhiều địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh hay Bình Thuận đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn nhờ lợi thế hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên giá trị thực

Ở góc độ đơn vị tư vấn và phân phối, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng thị trường hiện không còn chấp nhận những dự án chỉ dựa trên các cam kết hay "bánh vẽ" để bán hàng. Việc đầu tư bất động sản cũng không thể hời hợt như trước mà cần dựa trên dữ liệu, quy hoạch và triển vọng phát triển của từng khu vực.

Theo ông Trung, thay vì chạy theo tâm lý đám đông, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các yếu tố như quy hoạch hạ tầng, khả năng hình thành cộng đồng dân cư, tiềm năng phát triển kinh tế và nhu cầu sử dụng thực của khu vực trước khi quyết định xuống tiền.

Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ không xuất hiện các "cơn sóng" lan rộng như những chu kỳ trước. Thay vào đó là sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và dự án.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục ở lại với bất động sản, nhưng chỉ tìm đến những sản phẩm đáp ứng đồng thời các tiêu chí về pháp lý, giá trị sử dụng, khả năng khai thác và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Với nhà đầu tư, lựa chọn đúng dự án sẽ quan trọng hơn nhiều so với việc xuống tiền đúng thời điểm.

Đồng quan điểm, GS-TS. Nguyễn Quang Thuấn - nguyên Chủ tịch Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam cho hay, định hướng của Nhà nước cũng như thị trường đang dần dịch chuyển sang các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được dự báo sẽ là những phân khúc thu hút dòng vốn đáng kể trong thời gian tới.

Ngược lại, phân khúc bất động sản cao cấp đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung - cầu. Nhiều thông tin và số liệu cho thấy, phân khúc này đang có dấu hiệu dư cung trong ngắn hạn và khó có khả năng phục hồi nhanh.

“Thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc rõ rệt, từ tập trung vào phân khúc cao cấp hướng sang phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Đây là xu hướng phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế trong giai đoạn tới”, ông Thuấn nhấn mạnh.