Lãi suất nhích lên, nhịp bất động sản 2026 sẽ ra sao

Áp lực lãi suất, nhưng chưa phải cú sốc vĩ mô

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, lãi suất đang có xu hướng tăng nhưng mức tăng được dự báo chỉ ở ngưỡng nhẹ, chưa tạo thành cú sốc lớn với nền kinh tế.

Ông phân tích, áp lực hiện nay chủ yếu đến từ một số yếu tố kỹ thuật. Trước hết là sức ép tỷ giá, buộc cơ quan điều hành phải thắt chặt tiền tệ hơn để ổn định thị trường ngoại hối. Bên cạnh đó là tình trạng thanh khoản mang tính thời điểm tại một số ngân hàng thương mại, đặc biệt vào giai đoạn cuối năm.

Đáng chú ý, thời gian qua xuất hiện hiện tượng nhiều hộ kinh doanh cá thể rút lượng tiền gửi lớn khỏi hệ thống ngân hàng do lo ngại các cơ chế kiểm soát thuế qua tài khoản. Đây là nhóm khách hàng có số dư tiền gửi lớn, có trường hợp lên tới hàng chục tỷ đồng, nên việc rút tiền hàng loạt đã tạo áp lực thanh khoản ngắn hạn. Theo ông Nghĩa, tình trạng này có thể kéo dài khoảng 5–6 tháng trước khi dòng tiền dần ổn định trở lại.

Ngoài ra, nhu cầu vốn cuối năm tăng mạnh để chi trả lương, thưởng, thanh toán các khoản vay ngắn hạn và nghĩa vụ tài chính khác. Một số doanh nghiệp tham gia đầu tư công cũng gặp trục trặc do thủ tục hành chính bị gián đoạn trong quá trình sáp nhập, giải thể đơn vị hành chính, khiến giải ngân chậm lại nhưng nghĩa vụ trả nợ ngân hàng vẫn phát sinh.

“Tất cả những yếu tố này chỉ là trục trặc kỹ thuật trong lĩnh vực tiền tệ, không phải vấn đề mang tính hệ thống”, ông Nghĩa nhận định. Tuy nhiên, chúng đủ để tạo sức ép lên thanh khoản, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất ở mức nhất định.

Trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2026 từ 10% trở lên, tổng vốn đầu tư toàn xã hội dự kiến phải nâng từ khoảng 32–33% GDP lên 38–40% GDP. Khi doanh nghiệp trong nước vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, áp lực cung vốn sẽ gia tăng, khiến các ngân hàng phải tăng dự trữ vốn khả dụng. Điều này có thể khiến tín dụng năm 2026 “khó thở” hơn, song mức tăng lãi suất được dự báo chỉ ở mức vừa phải.

Giá nhà tăng chậm, phân khúc cao cấp chịu áp lực lớn hơn

Lãi suất tăng tất yếu tác động đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm với chi phí vốn.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, phân khúc chịu ảnh hưởng rõ nhất sẽ là nhà ở cao cấp – nơi tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi chi phí vay tăng, hiệu quả đầu tư giảm, nhiều nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí tạm hoãn quyết định xuống tiền.

Ngược lại, nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội ít chịu tác động hơn nhờ các chính sách ổn định, thậm chí có cơ chế cố định lãi suất cho nhóm này. Nhu cầu ở thực vẫn được duy trì, tạo nền tảng tương đối vững cho phân khúc này.

Dù vậy, kịch bản thị trường rơi vào trạng thái ảm đạm kéo dài được đánh giá là khó xảy ra. Hoạt động phát triển dự án vẫn tiếp diễn tương đối bình thường. Khi chi phí tài chính tăng, giá bán có xu hướng điều chỉnh theo để bù đắp đầu vào, nhưng khó tái diễn tình trạng “phi mã” như năm 2025. Thị trường nhiều khả năng bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm và ổn định hơn.

Với nhà đầu tư cá nhân, bài toán lớn nhất là quản trị đòn bẩy. Đặc thù của nhà đầu tư Việt Nam là vốn tự có mỏng, phụ thuộc lớn vào vốn vay. Khi lãi suất nhích lên, tỷ lệ vay cao sẽ khiến chi phí tài chính phình to và bào mòn lợi nhuận. Do đó, chiến lược hợp lý trong giai đoạn tới là giảm đòn bẩy, hạn chế vay mới và ưu tiên dòng tiền an toàn.

Đối với doanh nghiệp, sau khi vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án đã đủ điều kiện pháp lý sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí lãi vay và sớm thu hồi vốn.

Doanh nghiệp và người mua nhà cùng chịu sức ép

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT GP.Invest, cho rằng lãi suất hiện là vấn đề “rất nóng” với thị trường.

Ông dẫn chứng, trong hai tháng 11 và 12/2025, lãi suất huy động và cho vay đã tăng nhanh, có nơi tăng tới 2%. Biến động này lập tức tác động đến sức mua. Nếu quý III/2025 từng ghi nhận mức tăng trưởng trên 8%, thì sang quý IV, đặc biệt từ tháng 11 trở đi, tốc độ tăng đã chậm lại rõ rệt do người mua nhà phải cân nhắc kỹ hơn trước áp lực chi phí vay.

“Lãi suất có ảnh hưởng mang tính quyết định đến sự phát triển của thị trường bất động sản, từ mặt bằng giá cho tới khả năng tồn tại của doanh nghiệp”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Từ phía doanh nghiệp phát triển dự án, bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bảo Hưng, cho rằng năm 2026, room tín dụng cho bất động sản nhiều khả năng tiếp tục bị kiểm soát chặt.

Theo bà Lan, lãi suất cao khiến người mua nhà – đặc biệt là nhóm đầu tư – có xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang kênh an toàn hơn. Do đó, việc duy trì một “điểm cân” về lãi suất là rất quan trọng, vừa đảm bảo cân bằng cung – cầu tiền tệ, vừa tránh gây cú sốc cho thị trường.

Bà ví von, nếu trước đây dòng tiền vận hành như “con buồm căng gió”, thì trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp buộc phải tự chèo chống bằng nội lực. Con tàu càng lớn, áp lực càng cao nếu phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay.