Lãi suất leo thang, đòn bẩy tài chính dần “khóa cửa” với nhà đầu tư lướt sóng

Đà tăng mạnh của lãi suất huy động đang tạo áp lực trực tiếp lên mặt bằng lãi suất cho vay, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Khi chi phí vốn ngày càng đắt đỏ, cơ hội sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất theo kiểu “lướt sóng” đang bị thu hẹp rõ rệt.

Khảo sát đầu tháng 2 cho thấy, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh tăng. Trong nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước, Agribank là đơn vị nâng biểu lãi suất mạnh nhất trong thời gian gần đây. Lãi suất tiền gửi trực tuyến kỳ hạn 1–2 tháng tăng lên 3,2%/năm; kỳ hạn 3–5 tháng đạt 3,7%/năm; kỳ hạn 6–9 tháng lên 5,7%/năm; còn các kỳ hạn dài 12–24 tháng đã chạm mốc 6%/năm – mức cao nhất trong hơn hai năm trở lại đây.

Ở các ngân hàng “Big 4” còn lại, BIDV và VietinBank duy trì lãi suất tiết kiệm trực tuyến phổ biến từ 3–5,3%/năm tùy kỳ hạn, trong khi Vietcombank tiếp tục giữ mặt bằng thấp hơn, dao động từ 2,1–5,2%/năm.

Đáng chú ý, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần ghi nhận mức lãi suất phân hóa mạnh, đặc biệt ở kỳ hạn trung và dài hạn. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất 6–6,5%/năm cho kỳ hạn 6–9 tháng, thậm chí vượt 7%/năm ở một số trường hợp. Với các kỳ hạn 12–18 tháng, lãi suất huy động phổ biến từ 6,5%/năm trở lên.

Lãi suất đầu vào tăng cao khiến các ngân hàng khó giữ ổn định lãi suất cho vay. Ngay cả các ngân hàng thuộc nhóm “Big 4” cũng đã đưa lãi suất cho vay mua bất động sản vượt ngưỡng 10%/năm. Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản hiện dao động từ 9,7%/năm khi cố định 6 tháng đầu, khoảng 10,1%/năm khi cố định 12 tháng và lên tới 13,5%/năm nếu cố định trong 18 tháng. Trong khi đó, các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống có tài sản bảo đảm lại có lãi suất thấp hơn đáng kể, phổ biến dưới 9%/năm.

Theo giới chuyên môn, sự chênh lệch này phản ánh chủ trương kiểm soát tín dụng vào bất động sản, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho sản xuất – kinh doanh.

Ở góc độ thị trường, chị Trần Hồng Phương, tư vấn bất động sản khu vực Long Biên, cho rằng rủi ro đang gia tăng, đặc biệt với phân khúc bất động sản hình thành trong tương lai. Việc nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách ân hạn gốc và lãi chỉ khiến áp lực tài chính bị “dồn nén”. Khi hết thời gian ưu đãi và lãi suất chuyển sang thả nổi, gánh nặng trả nợ sẽ tăng mạnh.

Với lãi suất vay phổ biến 12–14%/năm, người vay 2 tỷ đồng trong 20 năm phải chi khoảng 25–26 triệu đồng mỗi tháng tiền lãi; khoản vay 4–5 tỷ đồng có thể khiến số tiền trả lãi vượt 50 triệu đồng/tháng, chưa tính phần gốc. Áp lực này được dự báo sẽ buộc không ít nhà đầu tư phải bán ra trong giai đoạn tới, qua đó khiến giá bất động sản có thể hạ nhiệt vào cuối năm 2026.

Theo Tiến sĩ Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM, bất động sản và ngân hàng có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ. Khi lãi suất tăng nhanh, thanh khoản thị trường suy giảm, rủi ro không chỉ dừng ở phía doanh nghiệp và nhà đầu tư mà còn lan sang hệ thống ngân hàng, tác động đến tăng trưởng tín dụng, chất lượng tài sản và lợi nhuận.

Trong bối cảnh nguồn cung dự án mới được dự báo tăng lên, cùng với mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao, nhiều chuyên gia nhận định giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ trong năm 2026. Vì vậy, nhà đầu tư cá nhân được khuyến nghị thận trọng khi vay vốn ngân hàng, đặc biệt với chiến lược “lướt sóng”, để tránh rơi vào “bẫy” lãi suất sau giai đoạn ưu đãi.