Lãi suất cho vay bất động sản tăng, dòng vốn giá rẻ dần rút khỏi thị trường bất động sản

Từ cuối năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên quanh ngưỡng 11%/năm và tiếp tục nhích lên trong thời gian gần đây. Điều này cho thấy chu kỳ vốn rẻ từng là “chất xúc tác” cho đà tăng của bất động sản đang dần khép lại, buộc cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải điều chỉnh chiến lược tài chính.

Thực tế, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh biểu lãi suất cho vay bất động sản theo hướng tăng rõ rệt. BIDV hiện áp dụng lãi suất cho vay bất động sản tối thiểu 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, cao hơn đáng kể so với mức 8,2%/năm cho các khoản vay phục vụ mục đích khác. Với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất tối thiểu lên 10,1%/năm và có thể chạm 13,5%/năm ở kỳ hạn 18 tháng.

Tương tự, Vietcombank công bố lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà phố có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán ở mức cao, với 9,6%/năm trong 6 tháng đầu; 9,9%/năm trong 12 tháng; 13,6%/năm trong 18 tháng và lên tới 13,9%/năm với kỳ hạn 24 tháng.

Ở góc độ chính sách, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ định hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế, dự kiến khoảng 15% trong năm nay. Khi “room” tín dụng bị giới hạn, các ngân hàng buộc phải siết chặt tiêu chuẩn cho vay, nâng điều kiện lựa chọn khách hàng nhằm kiểm soát rủi ro nợ xấu, khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn so với giai đoạn trước.

Lãi suất tăng – phép thử với dòng tiền đầu cơ

Mặt bằng lãi suất cao đang tạo ra những tác động rõ nét lên thị trường. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy là làn sóng rao bán cắt lỗ xuất hiện ngày càng nhiều, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Phần lớn các trường hợp này đến từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn và phụ thuộc vào các gói vay ưu đãi lãi suất. Khi thời gian ưu đãi kết thúc, lãi suất thả nổi tăng mạnh khiến áp lực trả nợ gia tăng, buộc họ phải bán ra để cơ cấu lại dòng tiền.

Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư từng mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại và thanh khoản suy giảm, việc cắt lỗ phần chênh trở thành lựa chọn nhằm hạn chế rủi ro.

Trước đây, trong giai đoạn dịch COVID-19, khi lãi suất thấp và lợi suất cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” – mua bất động sản để ở kết hợp cho thuê – từng được xem là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp leo thang và điều kiện vay vốn khắt khe hơn khiến những mô hình này dần mất đi tính khả thi.

Thị trường vì vậy đang dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và an toàn tài chính.

Điều tiết linh hoạt thay vì nới hay siết cực đoan

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất tăng có tác dụng như một “bộ lọc” tự nhiên với dòng tiền đầu cơ. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, người dân sẽ gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp khó triển khai dự án, từ đó khiến nguồn cung bị co hẹp và làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung – cầu.

Ở chiều ngược lại, việc hạ lãi suất bằng mọi giá cũng không phải giải pháp bền vững, bởi lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng mạnh như giai đoạn trước.

VARS cho rằng, vấn đề cốt lõi không nằm ở “siết hay nới”, mà ở cách điều tiết lãi suất và tín dụng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng vốn đi đúng mục tiêu. Chính sách tín dụng cần được phân hóa rõ theo từng lĩnh vực, từng phân khúc, thay vì áp dụng đồng loạt.

Bất động sản có đóng góp lớn vào GDP và tác động lan tỏa tới nhiều ngành như xây dựng, vật liệu, tài chính – ngân hàng. Hơn nữa, phần lớn tài sản bảo đảm của hệ thống tín dụng hiện nay là bất động sản, nên việc siết quá mạnh và kéo dài có thể gây tác động ngược tới tăng trưởng kinh tế.

Theo đó, dòng vốn cần được ưu tiên cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý, dòng tiền. Các gói tín dụng cho người mua nhà lần đầu cần được thiết kế ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người vay chủ động kế hoạch tài chính và hạn chế rủi ro “sốc lãi suất”.

Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường bất động sản quay về đúng nhu cầu thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.