Lãi suất biến động: Người mua nhà chủ động nới vốn tự có để giảm rủi ro

Thanh khoản chậm do người mua lo ngại lãi suất cao

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Knight Frank Việt Nam cho thấy, TPHCM ghi nhận 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước song phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tổng lượng giao dịch đạt 1.781 căn, thấp hơn cùng kỳ do rổ hàng thiếu sự đa dạng và vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán trong quý II, phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và Đông dao động khoảng 3.250 - 4.400 USD/m2, trong khi giá trong nội đô đạt trung bình từ 5.400 - 9.500 USD/m2, tăng 2% so với quý trước.

Mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến lực cầu suy giảm đáng kể, kèm theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%. Thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung cầu.

Theo giới chuyên gia, lãi suất là một trong những thách thức lớn với thị trường bất động sản năm nay. Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy 61% người được hỏi đã hoãn kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến một năm do lo ngại áp lực tài chính.

Phần lớn họ cho rằng giá nhà đã vượt xa mức "vừa túi tiền" và nếu tiếp tục tăng, cơ hội an cư sẽ ngày càng xa vời. VARS nhận định giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập khiến không ít người trẻ buộc phải chuyển sang thuê dài hạn hoặc tìm kiếm cơ hội tại các địa phương giáp ranh.

Cũng theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Phần lớn người được khảo sát đánh giá mức lãi suất phù hợp, nằm trong khoảng 5-9%/năm và sẽ hạn chế hoặc ngừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi suất vượt 11%/năm.

Nghiên cứu này cũng chỉ ra, đa số người mua mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Trong bối cảnh giá nhà và chi phí vốn đều ở mức cao, đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều người có nhu cầu ở thực quyết định chờ đợi thay vì vội vàng ký hợp đồng.

Giải pháp nào cho vấn đề trên?

Trước áp lực hiện hữu, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã có buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) và hệ thống các tổ chức tín dụng ngày 13/8, Thủ tướng đã yêu cầu hệ thống ngân hàng cần hành động với tinh thần trách nhiệm cao, quyết liệt hơn nữa trong huy động nguồn lực cho tăng trưởng trên nền tảng ổn định vĩ mô. Đặc biệt, phải chia sẻ trách nhiệm với người dân, doanh nghiệp thông qua các biện pháp cụ thể về ổn định mặt bằng lãi suất, giảm lãi suất cho vay, đưa tín dụng vào đúng lĩnh vực, phục vụ tăng trưởng và kiểm soát chặt chẽ rủi ro.

Ngay sau đó, một loạt ngân hàng đã giảm lãi suất, nhiều ngân hàng thương mại đồng loạt triển khai các gói vay ưu đãi mới với mức giảm từ 0,5% đến 2,5%/năm nhằm kích cầu dòng vốn cho người mua nhà ở thực.+

Tiêu biểu như Vietcombank tung gói tín dụng 20.000 tỷ đồng giảm đến 1%/năm cho các dự án đã có sổ đỏ; VIB hỗ trợ cố định lãi suất lên đến 5 năm; trong khi TPBank, MSB và BVBank cũng áp dụng các chính sách giảm biên độ và tung gói vay quy mô lớn cho khách hàng cá nhân.

Tuy nhiên, mức lãi suất ưu đãi thường đi kèm những điều kiện riêng về dự án, thời gian áp dụng hoặc đối tượng vay. Với khoản vay dài hạn, mức lãi suất sau ưu đãi và cách tính lãi sẽ ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí. Do đó, cùng một khoản vay, khách hàng có thể phải trả số tiền khác nhau tùy thời gian cố định lãi suất, biên độ sau ưu đãi và các khoản phí liên quan.

Ông Đinh Văn Thiện, giám đốc Vùng 1, Ngân hàng Shinbank cho biết, bên cạnh khối ngân hàng thương mại, phân khúc nhà ở xã hội cũng nhận được trợ lực mạnh mẽ từ các dòng vốn ưu đãi của Chính phủ. Cụ thể, mức lãi suất cho vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội hiện được duy trì ở mức rất thấp là 5,4%/năm với thời hạn vay kéo dài lên tới 25 năm.

Dù đón nhận tín hiệu tích cực, các chuyên gia tài chính vẫn đưa ra cảnh báo mạnh mẽ về rủi ro từ "bẫy" lãi suất thả nổi. Thực tế, các mức lãi suất ưu đãi thấp chỉ áp dụng trong 6 - 24 tháng đầu, sau khi hết kỳ hạn, lãi suất thực tế dựa trên công thức tính biên độ tại nhiều ngân hàng tư nhân có thể vọt lên ngưỡng 13% - 15%/năm, thậm chí chạm mức 17%/năm.

Trước áp lực trên, giới chuyên gia khuyên người mua nhà nên cân nhắc kỹ, tránh phụ thuộc quá nhiều vào đón bẩy tài chính.