Kịch bản nào cho lãi suất vay mua nhà những tháng đầu năm 2026

Khảo sát cho thấy, so với cuối năm trước, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 1,5–3,5%/năm. Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, mức bình quân hiện quanh ngưỡng 10%/năm, cao hơn khoảng 1,5%. Trong khi đó, khối ngân hàng tư nhân niêm yết lãi suất phổ biến 11,6–12%/năm, tăng 1,5–3,5% và vẫn trong xu hướng đi lên. Đáng chú ý, khoảng cách lãi suất giữa hai khối đang thu hẹp đáng kể. Nếu trước đây nhóm ngân hàng có vốn nhà nước thường duy trì mức thấp hơn để hỗ trợ thị trường, thì nay nhiều gói vay đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng hoặc cao hơn một số ngân hàng tư nhân. Diễn biến này phản ánh áp lực chi phí vốn và thanh khoản trong hệ thống.

Lãi suất tăng tác động trực tiếp đến tâm lý người mua nhà, đặc biệt với những khách hàng đã hết thời gian ưu đãi và chuyển sang cơ chế thả nổi. Khoản trả nợ hàng tháng có thể tăng thêm vài triệu đồng, trong bối cảnh chi phí sinh hoạt vẫn leo thang. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, giai đoạn lãi suất thấp trước đây từng mở ra cơ hội cho chiến lược mua nhà để ở kết hợp cho thuê nhằm bù đắp chi phí vay. Tuy nhiên, sang năm 2026, khi giá nhà neo cao, lãi suất thế chấp tăng và điều kiện vay chặt chẽ hơn, hiệu quả của mô hình này suy giảm rõ rệt.

Thực tế, chi phí vốn tăng không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng của người trẻ mà còn kéo dài áp lực tài chính nhiều năm. Trong bối cảnh thu nhập chưa thực sự ổn định, không ít người buộc phải cân nhắc lại kế hoạch an cư, thậm chí trì hoãn quyết định xuống tiền. Nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, mặt bằng cho vay có thể còn chịu thêm sức ép, kéo theo nguy cơ thanh khoản thị trường bất động sản chững lại và gây áp lực dòng tiền lên các chủ đầu tư.

Nhìn lại năm 2025, thị trường từng chứng kiến giai đoạn tín dụng mua nhà tăng tốc mạnh mẽ. Nhiều ngân hàng tung gói vay ưu đãi, lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay kéo dài tới vài chục năm và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) cao. Chính sách vốn “dễ thở” này, cùng việc tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý, đã kích thích nhu cầu mua nhà, đặc biệt ở nhóm khách hàng lần đầu. Tuy nhiên, dòng tiền giá rẻ cũng góp phần đẩy giá nhà leo thang khi nguồn cung chưa thực sự dồi dào và phân bổ chưa đồng đều.

Bước sang năm 2026, định hướng điều hành có sự thay đổi. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, thấp hơn mức 19,01% của năm 2025, đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Điều này đồng nghĩa dư địa cho vay sẽ không còn rộng như trước.

Theo dự báo của KB Research, lãi suất cho vay có thể tiếp tục tăng trong nửa đầu năm 2026, song hành với đà tăng của lãi suất huy động. Một nguyên nhân quan trọng là các ngân hàng cần bảo vệ biên lãi ròng (NIM) vốn đã suy giảm nhiều quý và ở mức thấp kỷ lục. Khi chi phí đầu vào tăng và hạn mức tín dụng thu hẹp, áp lực cạnh tranh lãi suất cũng giảm, khiến xu hướng tăng lãi vay trở nên rõ nét hơn.

Giới chuyên gia nhận định, bức tranh tín dụng bất động sản năm 2026 sẽ thận trọng hơn. Người mua nhà phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn và điều kiện vay chặt chẽ hơn, trong khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, cả với chủ đầu tư lẫn khách hàng.