Không phải trung tâm, nhà liền thổ vùng ven TP.HCM mới là điểm rơi giao dịch
Sau quãng thời gian dài trầm lắng do vướng mắc pháp lý và nguồn cung hạn chế, thị trường nhà liền thổ TP.HCM đã ghi nhận tín hiệu hồi phục rõ nét trong quý IV/2025. Đáng chú ý, làn sóng này không xuất phát từ khu vực trung tâm mà lan tỏa mạnh ở các khu vực vùng ven, nơi đang dần được tái định vị như động lực tăng trưởng mới của đô thị mở rộng.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý cuối năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 1.535 căn nhà liền thổ mở bán mới, cao gấp hơn 50 lần so với quý trước cũng như cùng kỳ năm ngoái. Sự gia tăng đột biến này cho thấy nguồn cung không phục hồi theo lộ trình thông thường, mà “bung” mạnh sau thời gian dài bị nén bởi thủ tục pháp lý.
Trong cơ cấu nguồn cung mới, khoảng 92% tập trung tại các khu vực vùng ven, cách trung tâm TP.HCM khoảng 60 km, với tâm điểm là đại dự án tại Cần Giờ. Phần còn lại chỉ chiếm khoảng 8%, phân bổ rải rác tại khu Đông và khu vực quận Bình Tân cũ, phản ánh rõ sự lệch pha trong định hướng phát triển nguồn hàng.
Cùng với nguồn cung, sức cầu cũng cho thấy dấu hiệu hồi phục mạnh. Quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 1.167 căn được tiêu thụ, tăng hơn 20 lần so với quý III và cùng kỳ năm trước. Với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 70%, nhà liền thổ trở thành một trong những phân khúc có thanh khoản nổi bật nhất giai đoạn cuối năm.
Theo các đơn vị nghiên cứu, lực cầu gia tăng phản ánh nhu cầu tích sản vẫn hiện hữu, đặc biệt tại những dự án được quy hoạch bài bản, gắn với câu chuyện hạ tầng rõ ràng như vành đai, cao tốc hay mô hình TOD. Bên cạnh đó, chính sách bán hàng linh hoạt, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất cũng góp phần kích hoạt dòng tiền quay lại thị trường.
Số liệu từ JLL Việt Nam thậm chí cho thấy hơn 2.000 căn nhà liền thổ đã được hấp thụ trong quý, mức cao nhất kể từ năm 2022 đến nay. Động lực chính vẫn đến từ các giao dịch sơ cấp tại Cần Giờ, cùng các đợt mở bán tại khu vực Bình Tân cũ.
Một điểm dễ gây nhầm lẫn là giá bán sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 giảm hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD/m² xuống còn 6.330 USD/m². Tuy nhiên, Cushman & Wakefield cho rằng đây chủ yếu là hiệu ứng “pha loãng” khi nguồn cung giá thấp tại Cần Giờ chiếm tỷ trọng lớn. Thực tế, mặt bằng giá tại các khu vực trọng điểm như TP. Thủ Đức cũ, Bình Tân hay Bình Chánh cũ vẫn duy trì ở mức cao.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, quý IV/2025 có thể xem là bước ngoặt của thị trường nhà liền thổ khi cả nguồn cung và giao dịch đồng loạt quay lại sau thời gian dài bị kìm hãm. Cùng quan điểm, bà Phan Thị Ánh Đào nhận định sức cầu hiện nay không chỉ phục hồi về lượng mà còn thể hiện sự chọn lọc rõ nét, ưu tiên các dự án pháp lý hoàn chỉnh, giá hợp lý và chủ đầu tư uy tín.
Bước sang năm 2026, phân khúc nhà liền thổ TP.HCM được dự báo sẽ đón khoảng 4.500 căn nguồn cung mới. Tuy nhiên, diễn biến thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào nhịp ra hàng có kiểm soát của chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý. Về dài hạn, sự bật dậy của phân khúc này cuối năm 2025 không chỉ là nhịp hồi kỹ thuật, mà có thể mở ra giai đoạn tái cấu trúc mới, với vùng ven và các đại đô thị quy hoạch bài bản dần đóng vai trò dẫn dắt thay cho khu vực lõi đã bão hòa.