Khi “mua đâu cũng lãi” đã qua, tiền sẽ tìm đến phân khúc nào trong năm 2026

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu phân hóa ngày càng rõ nét. Nguồn cung gia tăng trên diện rộng giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn, song không phải dự án nào cũng ghi nhận thanh khoản tích cực. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính dần bộc lộ với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn trong các đợt sốt giá.

Các chuyên gia cho rằng, dòng tiền năm 2026 đang thay đổi “khẩu vị”, rời xa chiến lược lướt sóng để hướng đến những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn dựa trên các yếu tố kinh tế – quy hoạch có thể đo lường.

TS Nguyễn Văn Đính nhận định, bối cảnh mới buộc nhà đầu tư phải từ bỏ tư duy “đánh nhanh, thắng nhanh”. Hiệu quả đầu tư không còn được đo bằng mức tăng giá ngắn hạn, mà phải được đặt trong tổng thể các yếu tố như dòng tiền cho thuê, biên an toàn tài chính, chất lượng hạ tầng, quy hoạch và điều kiện sống thực tế của khu vực. Sự thay đổi này đang góp phần thanh lọc thị trường, đưa dòng vốn quay trở lại những phân khúc có nền tảng phát triển bền vững.

Không chỉ nhà đầu tư, các chủ đầu tư cũng chịu sức ép lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí vốn. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch nhu cầu thị trường sẽ sớm đối mặt với rủi ro. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng thực chất, uy tín, tiến độ và tính minh bạch pháp lý trở thành lợi thế then chốt để thu hút dòng tiền.

Ở góc độ dài hạn, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng giá bất động sản khó có khả năng tăng nóng nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, cùng với tăng trưởng kinh tế và đầu tư hạ tầng liên tục mở rộng, tiếp tục là các yếu tố nâng đỡ thị trường. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án và nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá mới đang hình thành mặt bằng giá mới.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Vietnam, cho rằng thị trường hiện không còn phù hợp với các chiến lược đầu tư ngắn hạn. Biên lợi nhuận thu hẹp trong khi rủi ro gia tăng, đặc biệt với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Theo VARS, khi nguồn cung tăng và dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, thanh khoản sẽ không còn phân bổ đồng đều. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn ở mức cao.