Khi lãi vay vượt 13%/năm: Mua nhà để ở hay tiếp tục chờ đợi

Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, lãi suất vay mua nhà bắt đầu nhích lên từ quý III/2025, trước khi tăng mạnh vào đầu năm 2026. Tại một ngân hàng thuộc nhóm Big4, trong năm 2024 và đầu năm 2025, lãi suất cố định 1 năm chỉ khoảng 5,8%/năm, còn gói cố định 2 năm ở mức 6,5%/năm. Đến tháng 9/2025, mức này đã tăng lên lần lượt 7% và 8%/năm.

Đáng chú ý, bước sang tháng 2/2026, lãi suất tiếp tục leo thang khi gói cố định 1 năm lên khoảng 10%/năm, còn gói cố định 18 tháng lên tới 13,5%/năm, đồng thời các chương trình ưu đãi dài hạn trên 2 năm gần như biến mất. So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng lãi suất đã tăng gần gấp đôi.

Theo ông Kiên, việc lãi suất tăng mạnh phản ánh định hướng kiểm soát rủi ro của cơ quan quản lý sau giai đoạn thị trường tăng nóng 2024–2025, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Động thái này cũng cho thấy quyết tâm hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản.

Trong bối cảnh đó, ông dự báo lãi suất nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao trong suốt năm 2026 và chỉ có thể giảm nhẹ vào đầu năm 2027. Áp lực chi phí vốn vì vậy sẽ tiếp tục đè nặng lên thị trường trong ngắn hạn.

Thực tế, tác động đã bắt đầu thể hiện rõ. Khi chi phí vay tăng mạnh, lực cầu thị trường suy yếu, đặc biệt với nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá căn hộ trên cả nước trong quý I/2026 gần như đi ngang so với quý IV/2025, chấm dứt chuỗi tăng liên tục trước đó. Ở phân khúc nhà riêng và nhà mặt phố, giá thậm chí ghi nhận xu hướng giảm nhẹ.

Theo ông Kiên, trong bối cảnh lãi suất cao, người mua để ở vẫn có thể cân nhắc xuống tiền nếu nền tảng tài chính ổn định, nhưng cần tính toán dòng tiền rất thận trọng. Việc quyết định vay vốn không nên chỉ dựa trên thu nhập hiện tại mà phải tính đến các chi phí phát sinh trong tương lai như sinh thêm con hoặc biến động công việc.

Ông đưa ra ví dụ: nếu tổng thu nhập gia đình khoảng 50 triệu đồng/tháng và chi phí sinh hoạt khoảng 25 triệu đồng, khoản trả ngân hàng nên tối đa khoảng 20 triệu đồng/tháng, tương ứng dư nợ vay khoảng 1,5 tỷ đồng. Ngược lại, nếu chi phí sinh hoạt tăng lên 35 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ an toàn chỉ còn khoảng 10 triệu đồng/tháng, đồng nghĩa số tiền vay phù hợp khoảng 750 triệu đồng.

Với người mua ở thực, bất động sản vẫn được xem là tài sản thiết yếu. Nếu dòng tiền được tính toán kỹ và vẫn đảm bảo an toàn trong kịch bản lãi suất cao, việc mua nhà – đặc biệt là căn hộ đã bàn giao – có thể giúp tiết kiệm chi phí thuê nhà.

Trong khi đó, bài toán của nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phức tạp hơn nhiều. Theo ông Kiên, nhà đầu tư cần tính cả chi phí vốn tự có và vốn vay vào giá vốn bất động sản. Chẳng hạn với căn nhà giá 4 tỷ đồng, trong đó vay 2 tỷ đồng với lãi suất 13,5%/năm và 2 tỷ đồng vốn tự có có chi phí cơ hội khoảng 8%/năm, tổng chi phí vốn mỗi năm có thể lên tới khoảng 430 triệu đồng.

Nếu căn nhà cho thuê với lợi suất khoảng 3%/năm (tương đương 120 triệu đồng), phần bù đắp vẫn khá nhỏ, khiến chi phí vốn thực tế vẫn tăng thêm khoảng 310 triệu đồng mỗi năm. Trong trường hợp sau 2 năm giá nhà tăng 15% lên 4,6 tỷ đồng, hoặc sau 4 năm tăng 30% lên 5,2 tỷ đồng, nhà đầu tư vẫn chưa chắc bù được toàn bộ chi phí vốn.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng lãi suất vay mua nhà phổ biến khoảng 13–14%/năm hiện nay là gánh nặng tài chính rất lớn. Trong khi đó, việc bất động sản tăng giá ở mức tương đương mỗi năm để bù đắp chi phí lãi vay là điều không dễ xảy ra.

Theo ông Thắng, những người buộc phải vay vốn nên cân nhắc kỹ khả năng tài chính và tạm thời quan sát thêm diễn biến thị trường. Trong bối cảnh cơ quan quản lý đang có xu hướng kiểm soát tín dụng bất động sản để ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh, khả năng lãi suất giảm mạnh trong ngắn hạn là không cao.

Dù vậy, chuyên gia kỳ vọng từ đầu quý III/2026 có thể xuất hiện một số điều chỉnh nhẹ về lãi suất, đồng thời room tín dụng dành cho bất động sản cũng có thể được nới phần nào, giúp thị trường giảm bớt áp lực chi phí vốn.