Kênh cho thuê bất động sản bước vào cuộc chơi mới

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, việc tăng cường kiểm soát giao dịch mua bán và cho thuê bất động sản đang tạo tác động rõ nét lên thị trường. Ở mảng chuyển nhượng, việc giữ thuế thu nhập cá nhân ở mức 2% giá trị giao dịch giúp đơn giản hóa cách tính và tăng tính minh bạch. Song song đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các quy định về mã định danh bất động sản đang từng bước hạn chế đầu cơ, nâng cao kỷ luật thị trường.

Riêng với phân khúc cho thuê, yêu cầu kê khai doanh thu và áp dụng đồng thời thuế GTGT, thuế TNCN khiến không ít nhà đầu tư phải rà soát lại mô hình vận hành. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, trong ngắn hạn, đầu tư dãy trọ và căn hộ cho thuê có thể kém hấp dẫn hơn do chi phí tăng, trong khi giá vốn nhà đất đã tăng nhanh hơn lợi suất cho thuê tại nhiều khu vực.

Dù vậy, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng nguyên nhân chính khiến tỷ suất sinh lời từ cho thuê thu hẹp không nằm ở chính sách thuế, mà xuất phát từ việc giá nhà tăng nhanh hơn giá thuê trong nhiều năm. Trong bối cảnh đó, yếu tố tích sản và triển vọng tăng giá dài hạn vẫn là động lực quan trọng đối với nhà đầu tư, còn dòng tiền cho thuê đóng vai trò phản ánh giá trị thực và tính bền vững của tài sản.

Các chuyên gia lưu ý, khi lợi suất cho thuê giảm và lãi suất có xu hướng nhích lên, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được kiểm soát chặt chẽ. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, nhận định lợi nhuận từ hoạt động cho thuê có thể giảm khoảng 10% do tác động của thuế và chi phí tuân thủ. Ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm sẽ ảnh hưởng mạnh đến các tài sản cho thuê giá trị lớn như nhà phố hoặc dãy trọ quy mô trung bình – lớn, nơi khả năng tăng giá thuê bị giới hạn.

Trong dài hạn, các quy định mới được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch và thúc đẩy quá trình sàng lọc trên thị trường cho thuê. Những nhà đầu tư vận hành thủ công, phụ thuộc vào biên lợi nhuận mỏng có thể dần rút lui, nhường chỗ cho các mô hình cho thuê được quản trị bài bản, pháp lý rõ ràng và kiểm soát dòng tiền hiệu quả hơn.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư bất động sản cho thuê cần đánh giá lại bài toán hiệu quả trên cơ sở dòng tiền sau thuế, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá. Việc cơ cấu danh mục, hạn chế đòn bẩy và ưu tiên sản phẩm có khả năng thanh khoản tốt đang trở thành yêu cầu bắt buộc khi thị trường bước vào một cuộc chơi minh bạch và kỷ luật hơn.

=