Hàng loạt chính sách mới mở đường cho người lao động tiếp cận nhà ở xã hội

Từ cơ chế giao chủ đầu tư, kiểm soát giá bán, giới hạn thu tiền, đến việc nới điều kiện thu nhập và mở rộng tiêu chí xác nhận “chưa có nhà ở”, loạt quy định mới đang từng bước tháo gỡ các rào cản thủ tục, pháp lý vốn tồn tại nhiều năm qua.

Giao chủ đầu tư không qua đấu thầu: Rút ngắn quy trình, đẩy nhanh nguồn cung

Tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV ngày 29/5/2025 đã thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Điểm đáng chú ý tại Điều 5 của Nghị quyết là cơ chế giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công.

Theo đó, căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hoặc quy hoạch đã được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền có thể giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương.

Với các dự án đã phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu nhưng đến ngày 1/7/2025 chưa có kết quả đánh giá, UBND cấp tỉnh được quyền quyết định tiếp tục đấu thầu hoặc giao chủ đầu tư theo Nghị quyết 201.

Trường hợp chưa chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền có thể chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, không qua đấu thầu.

Thẩm quyền thực hiện thuộc UBND cấp tỉnh đối với dự án nhà ở xã hội; Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đối với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân (sau khi được UBND cấp tỉnh thống nhất vị trí đất). Đáng lưu ý, các cơ quan này không được phân cấp, ủy quyền thẩm quyền trên.

Điều kiện để được giao chủ đầu tư là doanh nghiệp phải đáp ứng tiêu chí của tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật. Nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký, tiêu chí ưu tiên gồm kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở, năng lực tài chính và các tiêu chí khác do Chính phủ quy định.

Quyết định giao chủ đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư sẽ thay thế thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đầu tư, đồng thời là căn cứ để giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Kiểm soát chặt giá bán, không được thu quá 95% trước khi cấp sổ

Ngày 1/7/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 201.

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Điều 13 là chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Về giá bán và giá thuê mua, trước thời điểm tiếp nhận hồ sơ đăng ký 30 ngày hoặc khi nộp hồ sơ đề nghị thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, chủ đầu tư phải gửi quyết định giá bán, giá thuê mua kèm hồ sơ thẩm tra đến Sở Xây dựng để công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và trang thông tin của Sở.

Trong vòng 180 ngày kể từ khi nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán (nhà nước hoặc độc lập), quyết toán chi phí và gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng để kiểm tra lại giá bán, giá thuê mua.

Nếu kết quả kiểm toán và kiểm tra cho thấy giá thực tế cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch. Ngược lại, nếu thấp hơn, phải hoàn trả cho người mua. Đồng thời, không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi cấp sổ và hoàn tất việc hoàn trả (nếu có).

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toàn diện về tính chính xác của hồ sơ, giá bán, tiến độ và chất lượng dự án; vi phạm có thể bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, đồng thời phải bồi thường thiệt hại nếu gây hậu quả.

Nới trần thu nhập: Mở rộng đối tượng được mua

Ngày 10/10/2025, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP (hiệu lực cùng ngày), sửa đổi một số quy định về điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Theo đó, điều kiện thu nhập được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn: Người độc thân: thu nhập bình quân thực nhận không quá 20 triệu đồng/tháng. Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: không quá 30 triệu đồng/tháng. Người đã kết hôn: tổng thu nhập bình quân của hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.

Thời gian xác định thu nhập là 12 tháng liền kề tính đến thời điểm xác nhận.

UBND cấp tỉnh được phép quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập phù hợp điều kiện địa phương nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương so với cả nước. Đồng thời có thể ban hành chính sách khuyến khích với hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên.

Một thay đổi đáng chú ý khác là thẩm quyền xác nhận thu nhập với người không có hợp đồng lao động được chuyển từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã, căn cứ dữ liệu dân cư và thực hiện trong thời hạn 7 ngày.

Mở rộng tiêu chí “chưa có nhà ở”, điều chỉnh quy định bán nhà đang cho thuê

Đầu năm 2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 9/2/2026), tiếp tục sửa đổi quy định về nhà ở xã hội.

Theo đó, điều kiện xác định “chưa có nhà ở” được mở rộng: người đăng ký (và vợ/chồng nếu có) được xác định là không có nhà khi không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại địa phương nơi có dự án, không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ.

Thẩm quyền xác nhận thuộc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, thực hiện trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận đề nghị.

Ngoài ra, quy định chuyển tiếp về bán nhà ở xã hội đang cho thuê cũng được điều chỉnh: chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê nếu đủ điều kiện và có nhu cầu mua trước thời hạn 10 năm (thay vì 5 năm như trước). Đồng thời bổ sung phương án bán lại cho Quỹ nhà ở quốc gia.

Giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê được xác định bằng giá đã thẩm định tại thời điểm cho thuê, cộng lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng thời gian thuê, trừ đi giá trị khấu hao (tính theo thời gian đã thuê và số năm thu hồi vốn đầu tư).