Hà Nội: Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn cạnh tranh khi nguồn cung mới tiếp tục gia tăng

Thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá bán, nhiều doanh nghiệp đang đa dạng hóa chính sách thanh toán, tăng chiết khấu và hỗ trợ lãi suất nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở. Cùng với sự điều chỉnh của mặt bằng giá tại một số khu vực và nguồn cung thứ cấp ngày càng phong phú, những chuyển động này được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho người mua lựa chọn sản phẩm phù hợp, đồng thời thúc đẩy thị trường hướng tới giá trị thực và hiệu quả khai thác dòng vốn.

Chính sách tài chính linh hoạt tạo thêm dư địa cho sức mua

Sau giai đoạn giá bất động sản tăng nhanh, thị trường đang chuyển sang một nhịp vận động mới, trong đó khả năng chi trả và nhu cầu thực tế của khách hàng ngày càng có vai trò quan trọng. Sự thay đổi này đang thúc đẩy các chủ đầu tư điều chỉnh phương thức tiếp cận thị trường, tập trung nhiều hơn vào việc thiết kế chính sách bán hàng phù hợp thay vì chỉ duy trì mức giá niêm yết.

Theo Dat Xanh Services, việc giảm giá sơ cấp chưa diễn ra trên diện rộng, song nhiều chủ đầu tư đã chủ động triển khai các giải pháp nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng. Những chính sách phổ biến gồm thanh toán trước ở mức thấp, tăng chiết khấu khi thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong thời gian 2–5 năm. Một số dự án còn đưa ra mô hình "mua trước, trả sau", cho phép khách hàng thanh toán khoảng 6–8 triệu đồng hoặc 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng, với thời gian trả chậm lên tới 5 năm.

Việc đa dạng hóa phương thức thanh toán cho thấy các chủ đầu tư đang ngày càng chú trọng khả năng tiếp cận của người mua. Thay vì yêu cầu khách hàng chuẩn bị một khoản vốn lớn trong thời gian ngắn, doanh nghiệp chia nhỏ nghĩa vụ tài chính theo tiến độ, đồng thời bổ sung các chương trình hỗ trợ để giảm áp lực trong giai đoạn đầu sở hữu bất động sản. Đây là hướng đi có thể mở rộng tệp khách hàng, đặc biệt với những người có nhu cầu nhà ở nhưng cần thêm thời gian để cân đối dòng tiền.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự phục hồi, các chính sách ưu đãi cũng góp phần tạo ra sự cạnh tranh tích cực giữa các chủ đầu tư. Người mua có thêm cơ sở để so sánh không chỉ về giá bán mà còn về mức chiết khấu, thời gian hỗ trợ lãi suất, tiến độ thanh toán và tổng chi phí sở hữu. Điều này thúc đẩy doanh nghiệp phải quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm và lợi ích thực tế dành cho khách hàng.

Thực tế, áp lực cạnh tranh đang thể hiện khá rõ qua diễn biến giao dịch tại Hà Nội. Báo cáo thị trường mới công bố của CBRE cho biết trong quý III, thị trường ghi nhận khoảng 3.900 căn hộ được giao dịch, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ. Đây là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ năm 2024. Trong khi đó, Knight Frank ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới và hàng tồn kho trong quý đạt 38%, mức thấp nhất kể từ năm 2024. Tổng lượng căn hộ bán được giảm lần lượt 40% theo quý và 52% theo năm.

Những con số này cho thấy người mua đang có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, sự thận trọng cũng tạo điều kiện để thị trường điều chỉnh theo hướng minh bạch hơn, khi các chủ đầu tư phải đưa ra chính sách phù hợp với khả năng chi trả thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Việc một số doanh nghiệp chủ động lùi thời điểm mở bán quỹ hàng mới sang các quý tiếp theo cũng phản ánh xu hướng lựa chọn thời điểm triển khai thận trọng, nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng.

Đáng chú ý, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã ghi nhận những điều chỉnh sau thời gian dài tăng trưởng. Theo CBRE, giá bán trung bình tại khu vực trung tâm Thủ đô đạt khoảng 102 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý và 3% theo năm. Nếu tính cả các đại dự án tại Văn Giang, Hưng Yên, giá chào bán trung bình đạt khoảng 86 triệu đồng/m², giảm 9% theo quý và 6% so với cùng kỳ.

Diễn biến này có thể mở ra thêm cơ hội cho những người mua đang chờ đợi mặt bằng giá hợp lý hơn. Bên cạnh đó, nguồn hàng chuyển nhượng cũng trở nên đa dạng khi một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp chủ động điều chỉnh giá để tăng khả năng giao dịch. Người mua vì vậy có thêm lựa chọn giữa sản phẩm sơ cấp với chính sách thanh toán ưu đãi và sản phẩm thứ cấp có mức giá cạnh tranh.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng các chính sách hỗ trợ tài chính không đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản giảm tương ứng. Người mua vẫn cần xem xét tổng số tiền phải thanh toán, điều kiện hưởng ưu đãi, thời điểm kết thúc hỗ trợ lãi suất và nghĩa vụ trả nợ sau thời gian ân hạn. Khi được lựa chọn và tính toán phù hợp, những chính sách này có thể trở thành công cụ hỗ trợ thiết thực, giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn.

Cạnh tranh thúc đẩy doanh nghiệp hướng tới giá trị thực và hiệu quả dòng vốn

Sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra một môi trường cạnh tranh mới trên thị trường bất động sản. Nếu trước đây, tốc độ tăng giá và kỳ vọng lợi nhuận thường là những yếu tố thu hút sự quan tâm, thì hiện nay khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá hợp lý và tiến độ bàn giao đang ngày càng có ý nghĩa quan trọng.

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, các chủ đầu tư đang phải cạnh tranh trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng dồi dào, đồng thời xuất hiện thêm quỹ hàng chuyển nhượng từ nhóm nhà đầu tư thứ cấp. Tại một số dự án từng ghi nhận mức tăng giá mạnh, sản phẩm thứ cấp được chào bán với mức giảm khoảng 15–20%. Điều này khiến người mua có thêm cơ sở so sánh và lựa chọn giữa hàng mới từ chủ đầu tư với sản phẩm đã qua giao dịch.

Theo ông Toản, nếu giá bán sơ cấp tiếp tục tăng nóng như giai đoạn trước, khách hàng có thể chuyển sang thị trường chuyển nhượng để tìm kiếm tài sản có mức giá phù hợp hơn. Nhận định này cho thấy sự cạnh tranh giữa hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đang ngày càng rõ nét, đồng thời tạo sức ép buộc các chủ đầu tư phải nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm.

Ở góc độ tích cực, sự dịch chuyển này có thể góp phần đưa thị trường trở lại gần hơn với nhu cầu thực tế. Khi khách hàng có nhiều lựa chọn, doanh nghiệp cần chứng minh giá trị của sản phẩm thông qua vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích, pháp lý và khả năng khai thác sử dụng. Những dự án có lợi thế thực chất sẽ có cơ hội tạo dựng niềm tin và duy trì sức hấp thụ ngay cả khi thị trường không còn tăng trưởng nóng.

Một yếu tố khác cần được quan tâm là sự thay đổi trong tâm lý người mua. Ông Toản cho rằng khi thị trường tăng nóng, khách hàng thường có xu hướng tranh mua vì lo ngại giá tiếp tục đi lên. Ngược lại, khi giá bắt đầu điều chỉnh, tâm lý chờ đợi lại xuất hiện do người mua kỳ vọng sẽ có mức giá tốt hơn trong tương lai. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch có thể chậm lại ngay cả khi doanh nghiệp đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi.

Do đó, để khơi thông sức mua, các chủ đầu tư không chỉ cần điều chỉnh phương thức thanh toán mà còn phải xây dựng chính sách giá phù hợp với khả năng tài chính của nhóm khách hàng mục tiêu. Việc minh bạch thông tin, đảm bảo tiến độ và duy trì chất lượng sản phẩm cũng đóng vai trò quan trọng trong việc củng cố niềm tin thị trường.

Tại hội thảo bất động sản diễn ra giữa tháng 10, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng bên cạnh mục tiêu lợi nhuận, các chủ đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu nhà ở thực tế. Theo bà, phần lớn dự án bất động sản sử dụng vốn vay ngân hàng. Khi sản phẩm chậm tiêu thụ, doanh nghiệp phải đối mặt với tình trạng vốn bị ứ đọng, đồng thời tiếp tục gánh chi phí lãi vay, làm gia tăng áp lực tài chính.

Từ góc độ này, điều chỉnh giá bán phù hợp để đẩy nhanh tiêu thụ không nhất thiết là sự đánh đổi bất lợi đối với doanh nghiệp. Ngược lại, việc cải thiện tốc độ bán hàng có thể giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh hơn, giảm chi phí tài chính và tạo nguồn lực cho các dự án tiếp theo. Bà Hoàng Thu Hằng đưa ra ví dụ: thay vì tập trung vào một dự án với kỳ vọng lợi nhuận 30% nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, doanh nghiệp có thể chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn, khoảng 15%, để đẩy nhanh tiến độ bán hàng và tiếp tục đầu tư dự án mới.

Cách tiếp cận này cho thấy hiệu quả kinh doanh bất động sản không chỉ nằm ở biên lợi nhuận của từng sản phẩm mà còn ở tốc độ luân chuyển vốn và khả năng duy trì hoạt động đầu tư liên tục. Trong môi trường cạnh tranh hiện nay, doanh nghiệp có thể tạo ra hiệu quả dài hạn tốt hơn nếu biết cân đối giữa lợi nhuận, thanh khoản và khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường.

Về triển vọng, quá trình điều chỉnh hiện nay có thể tạo tiền đề cho một chu kỳ phát triển cân bằng hơn. Các chủ đầu tư sẽ phải chú trọng hơn đến phân khúc khách hàng mục tiêu, quy mô sản phẩm, mặt bằng giá và tiến độ triển khai. Trong khi đó, người mua có thêm cơ hội tiếp cận các phương án tài chính đa dạng, so sánh nhiều sản phẩm và lựa chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu cũng như năng lực tài chính.

Thị trường bất động sản vì vậy không chỉ đứng trước thách thức về thanh khoản mà còn có cơ hội tái định hình cách thức cạnh tranh. Khi giá bán gắn chặt hơn với giá trị sử dụng, chính sách bán hàng hướng đến khả năng chi trả và doanh nghiệp ưu tiên hiệu quả dòng vốn, nền tảng phát triển của thị trường sẽ có điều kiện trở nên lành mạnh hơn. Đây cũng là quá trình cần thiết để bất động sản chuyển từ tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang phát triển dựa trên nhu cầu thực và năng lực khai thác giá trị dài hạn.