Hà Nội: Nhà đầu tư bất động sản ngắn hạn giảm mạnh, dòng tiền thận trọng hơn

Nhà đầu tư “lướt sóng” dần rút lui

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, đặc biệt khi lãi suất thấp và thanh khoản dồi dào, hoạt động đầu tư ngắn hạn diễn ra sôi động tại nhiều khu vực của Hà Nội. Không ít nhà đầu tư tham gia với kỳ vọng mua hôm trước, bán vài tháng sau để hưởng chênh lệch.

Tuy nhiên, sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ cuối năm 2022 đến năm 2024, tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu áp lực lãi vay lớn, trong khi tốc độ tăng giá không còn quá nhanh như trước khiến chiến lược “lướt sóng” trở nên kém hấp dẫn.

Khảo sát khách hàng do Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group thực hiện trong Q1/2026 cho thấy, khoảng 36% khách hàng có duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản - bao gồm nhóm “đang cân nhắc” và “chuẩn bị mua”, giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.

Đáng chú ý, chỉ khoảng 17% khách hàng có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi tới 41% lựa chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tới. Điều này cho thấy người mua đang có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định và thận trọng hơn với các kế hoạch đầu tư trong ngắn hạn.

Cũng theo khảo sát của One Mount Group, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu, với 58% khách hàng tham gia lựa chọn trong tất cả các kênh đầu tư. Điều này cho thấy niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng của bất động sản trong trung và dài hạn chưa suy giảm. Tuy nhiên, so với khảo sát gần nhất thực hiện năm ngoái, khi mà thị trường sôi động, tỷ lệ này đã giảm khoảng 13 điểm phần trăm.

Nhiều môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết lượng khách mua với mục tiêu bán lại trong vòng 3–6 tháng đã giảm mạnh. Thay vào đó, phần lớn khách hàng hiện nay là những người có nhu cầu ở thực hoặc các nhà đầu tư có kế hoạch nắm giữ tài sản từ 3–5 năm trở lên.

Thực tế này phản ánh xu hướng thị trường đang dần trở nên ổn định hơn, giảm bớt tình trạng sốt nóng cục bộ từng xuất hiện ở nhiều địa phương.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định: “Trong năm 2026, nhu cầu mua bất động sản Hà Nội sẽ không có sự bùng nổ như năm ngoái, nhóm đầu tư ngắn hạn giảm mạnh và nhóm có nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, tích sản sẽ là tệp khách hàng chính. Với nhóm khách hàng này, căn hộ chuyển nhượng tiếp tục có lợi thế nhờ mức giá phù hợp, sản phẩm rõ ràng và khả năng sử dụng ngay. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh hơn, nơi những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường”.

Dòng tiền thận trọng hơn

Bên cạnh sự suy giảm của nhóm đầu tư ngắn hạn, dòng tiền trên thị trường cũng đang được phân bổ một cách cẩn trọng hơn.

Chia sẻ về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường hiện nay đã bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn rất nhiều so với trước đây. Sau nhiều biến động, nhà đầu tư và người mua đã thay đổi rõ rệt về tư duy. Nếu trước kia nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay họ quan tâm nhiều hơn tới hiệu quả khai thác thực tế, khả năng tạo dòng tiền, pháp lý dự án và tính an toàn của tài sản.

Vị này nhận định, thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn phù hợp với mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào “đón sóng” hay đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, xu hướng sẽ chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực, khai thác thực và đầu tư trung, dài hạn.

Ông Đính cũng cho rằng thị trường hiện đang thay đổi theo hướng chuyên nghiệp hơn. Người mua không còn dễ dàng tin vào quảng cáo hoặc các cam kết lợi nhuận đơn thuần. Thay vào đó, họ yêu cầu nhiều hơn về dữ liệu, khả năng kiểm chứng thông tin, uy tín chủ đầu tư và hiệu quả đầu tư thực tế.

"Bất động sản vẫn sẽ là lĩnh vực có sức hút lớn đối với dòng tiền trong dài hạn. Tuy nhiên, thị trường muốn phát triển bền vững thì cần gắn chặt với nhu cầu thực, kiểm soát tốt rủi ro và tạo ra giá trị thật cho nền kinh tế thay vì chỉ dựa vào tâm lý kỳ vọng tăng giá như trước đây", vị này nêu quan điểm.

Một điểm đáng chú ý khác là mức độ sử dụng vốn vay ngân hàng đã giảm đáng kể.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao khá phổ biến. Thậm chí có những trường hợp vay tới 70–80% giá trị tài sản với kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng nhanh hơn chi phí vốn.

Tuy nhiên, những biến động trong thời gian qua đã khiến nhiều nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Hiện nay, phần lớn khách hàng đều ưu tiên sử dụng vốn tự có ở mức cao. Những người vay ngân hàng thường chỉ vay khoảng 30–50% giá trị tài sản nhằm hạn chế áp lực tài chính và giảm thiểu rủi ro.

Việc sử dụng đòn bẩy thấp hơn cũng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, hạn chế tình trạng bán tháo khi xuất hiện biến động bất lợi.